1.2 Ринок іпотечного кредитування і його зв'язок з ринком нерухомості та фінансовим ринком

Взаємозв’язок структурних елементів іпотеки, принципів її організації, нормативної бази, що забезпечують ефективний рух вартості в різних її формах упродовж тривалого часу, називається іпотечною системою. Чим досконаліша іпотечна система, тим ефективніше вона діє. Сьогодні на високому рівні іпотечні системи Австралії, Канади, Німеччини, Англії, деяких інших розвинених капіталістичних держав.

Сучасна іпотечна система – сукупність елементів (підсистем), зв'язаних в єдине ціле і утворюючих єдину структуру іпотеки, взаємодіючих за допомогою іпотечного механізму, який визначає форму фінансових відносин, що виникають з приводу іпотеки, з метою ефективного розподілу ресурсів при довгостроковому кредитуванні під заставу нерухомого майна.

У розвинених країнах іпотечний кредит надзвичайно розповсюджений і є невід'ємним фінансовим інструментом впливу на економіку стимулюючи її зростання, підвищуючи стабільність. Система іпотечних відносин дозволяє як мобілізувати довгострокові інвестиційні ресурси, так і використовувати їх у найбільш ефективних методах.

На практичний розвиток і організацію іпотечної системи величезний вплив має цілий комплекс умов і чинників. Головні з них: політичні, правові, економічні, історичні.

Політичні чинники – це загальна стабільність суспільної системи, передбачуваність чи непередбачуваність політичних режимів, наявність чи відсутність зовнішньої загрози.

Правові чинники визначаються здатністю правового середовища захищати відносини власності на об’єкти нерухомості, забезпечення законних способів накладення стягнення і відчуження майна, що є об’єктом застави, і наявність чіткої системи реєстрації нерухомості.

Економічні чинники – це загальний розвиток кредитного ринку й ринку цінних паперів у країні, рівень інфляції, платоспроможність населення.

Історичні умови і чинники – це традиції накопичення ресурсів, а також ставлення до кредиту населення та історичні особливості формування земельного устрою [27; ст. 56].

Попри велике значення іпотечної системи для фінансової стабільності в країні, іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в розвитку економіки, адже він, об’єднуючи фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів. Його розвиток залежить від загального макроекономічного стану та структури законодавчого забезпечення в державі, в свою чергу він сам стає стимулом для розвитку економіки.

Можна виділити наступні функції суто фінансового характеру, які виконує іпотечний ринок.

По-перше, він об’єднує дрібні, розрізнені заощадження населення, державних структур, приватного бізнесу, іноземних інвесторів та утворює великі грошові фонди.

По-друге, трансформує кошти в позичковий капітал, який забезпечує фінансування галузей національної економіки, надання кредитів населенню для вирішення його споживчих і житлових потреб.

По-третє, розподіляє паї учасників капіталу.

Слід зауважити, що іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов’язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Це обумовлює його четверту функцію – ефективне використання та розвиток ринку нерухомості. Зазначений ринок не лише перерозподіляє нерухомість з метою раціонального її використання, а й сприяє інвестуванню в неї.

П’ятою функцією ринку іпотечного капіталу є диверсифікація ризиків у процесі обігу боргових зобов’язань [21].

Крім основних функцій, іпотечний ринок кредитування виконує й інформаційну функцію (індикативну, яка переважно стосується цін, оскільки допомагає учасникам ринку приймати виважені рішення в процесі інвестування в нерухомість в різних галузях економіки).

Основними інвесторами на ринку, про який йдеться, є домогосподарства, підприємства, різноманітні державні і недержавні фонди, а іноді уряд. Найважливішими позичальниками-заставодавцями є підприємства та домогосподарства. Отримавши позику, заставодавці безпосередньо інвестують нерухомість: купують нерухоме майно, будують та вдосконалюють нерухомість, у результаті чого вона вдосконалюється, перерозподіляється та розвивається. Використання іпотечних кредитів для інвестування у власний бізнес також позитивно впливає на економіку через механізми розширення виробництва та створення додаткових робочих місць. Позичальники за користування позикою сплачують відсотки, які акумулюються посередниками і далі розподіляються між усіма інвесторами залежно від їх внеску в іпотечний капітал. Забезпеченість позик нерухомим майном, а також системою страхування та гарантій значно підвищує надійність іпотечних операцій [27].

У розвитку іпотечного кредитування та створенні активно працюючого іпотечного ринку зацікавлені всі його учасники: банки, населення, держава, промислові та малі підприємства, підприємства агропромислового комплексу, пенсійні фонди, страхові компанії та інші інституційні інвестори.

Перевагами іпотечного кредитування для банків є зниження ризику неповернення кредиту. Забезпечення кредиту у вигляді прав банку на будь-яке заставлене нерухоме майно виступає як додаткова гарантія повного та своєчасного повернення кредиту, зменшує ризик при неплатоспроможності, банкрутстві, ліквідації позичальника або відсутності бажання сплатити борг. Загалом, банківська практика показує, що іпотечне кредитування – один з найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим і для банків застовоутримувачів, і для позичальників (як джерело додаткових грошових коштів з низькими банківськими відсотками), причому ризик втрати предмета застави незначний. Якщо ж іпотечне кредитування здійснюється з заставною, яку можна буде продати для забезпечення рефінансування, то банк може відразу відновити свої кошти та знову позичати їх новим позичальникам. Це дає змогу банкам підтримати ліквідність.

Іпотечне кредитування створює умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі, що є однією з передумов підтримки соціальної стабільності.

Крім позитивного впливу на фінансово-банківську систему та ринок житлової нерухомості, іпотечне кредитування позитивно позначається і на розвитку реального сектору економіки, зупиняє спад виробництва під час криз в окремих галузях промисловості. В будівництві використання іпотечного кредиту спрощує реалізацію побудованих квартир та будинків. Безперервність виробництва стимулює розвиток суміжних галузей та транспортної інфраструктури. Комерційне іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництво, що сприяє підвищенню якості та конкурентоспроможності продукції практично в усіх галузях, а це, в свою чергу, прискорює темпи економічного розвитку країни.

Для підприємств агропромислового комплексу іпотечне кредитування під заставу землі – джерело довгострокових кредитів. Використання їх сприятиме стабільності розвитку сільського господарства та зменшуватиме його залежність від державної підтримки, а також надасть стимули позичальнику для підвищення ефективності землекористування.

Розвиток іпотечного кредитування пом’якшує соціальні проблеми, у тому числі проблеми зайнятості. Такий ефект досягається завдяки забезпеченню стійкого розвитку реального сектору та створенню нових робочих місць.

З точки зору впливу на розвиток економіки, іпотечний ринок кредитування відіграє суттєву роль у підтримці макроекономічної стабільності. Так, позичковий капітал знаходить своє використання не тільки у сферах з високими прибутками та швидким обертанням (посередництво, торгівля), а й залучається до житлового будівництва та сільського господарства, сприяє розвитку підприємництва, утримує курс національної валюти. Крім того, стабільне функціонування вторинного іпотечного ринку допомагає збалансувати потоки позичкового капіталу, а в періоди спаду в операціях з нерухомим майном - пом’якшити його дію завдяки переміщенню капіталу [25].

Запровадження механізмів рефінансування сприяє переливу грошей з регіонів із надлишковими коштами у регіони з більшим попитом на них, що в свою чергу, зменшує різницю між відсотковими ставками у різних регіонах. Тому активізація іпотечних кредитних операцій на фінансовому ринку, а також збільшення обсягів житла, яке населення може придбати у кредит не лише в містах з найбільшою місткістю ринку іпотеки, сприятиме вирішенню житлової проблеми в регіонах.

Це позитивно позначається на економічному розвитку країни та об’єктивно засвідчує вигоду від використання системи іпотечного кредитування як потужного стимулятора фінансової стабілізації та зростання сучасної економіки [21].

Розвиток іпотечного ринку в Україні надасть додаткові інструменти регулювання грошово-кредитного ринку.

Іпотечне кредитування без заставних, яке існувало в Україні до набуття чинності закону «Про іпотеку» та іпотечне кредитування, яке супроводжуватиметься функціонуванням іпотечного ринку, сприятимуть розширенню грошово-кредитного ринку.

Однак у першому випадку його вплив на грошові агрегати та ліквідність банківської системи не буде відрізнятися від впливу звичайних кредитних операцій.

Лише після того, як запрацюють механізми іпотечного ринку, зокрема система рефінансування банків, інфраструктура ринку та належна нормативна база, фінансова система країни завдяки отриманню додаткових переваг, зміцнюватиметься.

Таким чином, незважаючи на істотне значення іпотечної системи для фінансової стабільності в країні, іпотечний ринок відіграє важливу роль в розвитку економіки, адже він, об’єднуючи фінансовий ринок з ринком нерухомості, сприяє капіталізації ресурсів.

Його розвиток залежить від загального макроекономічного стану та структури законодавчого забезпечення в державі, в свою чергу він сам стає стимулом для розвитку економіки.