Т. Жилищные правоотношения.

1.

Понятие и виды жилищных правоотношений- общественные отношения, урегулированные нормами жилищного права и связанные с удовлетворением потребности граждан в жилище. При этом распространенным является рассмотрение понятия жилищные правоотношения как понятия родового, собирательного, охватывающее широкий круг отношений, причем большинство авторов признают их разноотраслевую природу (Седугин, Толстой, Гонгало). Объединение данных отношений в единую группу происходит по предметному признаку. Действующий ЖК РФ впервые дает перечень отношений, регулируемых жилищным законодательством ч.1 ст. 4 ЖК РФ.

Указанный перечень сформулирован исчерпывающе, что вызывает справедливую критику в литературе.

2.

Субъекты, объекты и содержание жилищных правоотношений. Общие положения.

Участниками жилищных отношений являются: 1) граждане, в том числе иностранные и лица без гражданства 2) юридические лица; 3)публичные образования (ч.1 ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранного элемента, если иное не установлено ФЗ (ч.5 ст. 49, ч.12 ст. 159 ЖК РФ).

Объектами жилищных прав, согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ являются жилые помещения. Вместе с тем в литературе многие авторы высказываются за расширение круга объектов жилищных прав (например по поводу включения нежилых помещений).

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и обязанности. Круг возможных жилищных прав граждан разнообразен, в частности это: 1) право собственности, право пользование члена семьи собственника и бывшего члена семьи собственника; 2) право пользования нанимателя, членов его семьи (постоянно проживающих с нанимателем граждан) по договору найма во всех жилищных фондах; 3)право пользования членам жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также членов его семьи до выплаты паевого взноса; 4) право пользования по договору ренты или в силу завещательного отказа 5) право пользования по договору аренды и ссуды; 6) право пользователя поднанимателя и временных жильцов.

В литературе проводятся различные классификации жилищных прав, в частности выделяют следующие группировки: 1) самостоятельные и не самостоятельные права; 2) вещные и обязательственные; 3) бессрочные и срочные.

3.

Основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

Ст. 10 ЖК РФ.

Т. Жилищный фонд. Жилые помещения.

1.

Жилищный фонд: понятие, виды, государственный контроль за использованием и сохранностью.

Жилищный фонд- совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Социальная значимость опосредует обязательность его государственного учета (ч. 4 и 5 ст. 19 ЖК РФ). Применяется положение о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденное Постановлением Правительства от 13 октября 1997 года №1301. 1) государственный учет включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет; 2) технический учет возлагается на специализированные организации технической инвентаризации; 3) архивы БТИ являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов России, их отчуждение не допускается. Осуществление со стороны уполномоченных государственных органов государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (независимо от формы собственности), а также соответствиям жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям (ст. 20 ЖК РФ). К контрольным органам относится Федеральная служба по технологическому надзору и государственная жилищная инспекция. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда утверждены постановлением государственного строя от 29 сентября 2003 года №170.

ЖК проводит классификацию жилищных фондов по двум критериям 10 в зависимости от формы собственности (ч.2 ст. 119 ЖК РФ).

В зависимости от целей использования: 1) Жилищный фонд социального использования- совокупность жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, предоставляемых гражданам по договорам социального акта; 2) специализированный- совокупность государственных и муниципальных жилищных фондов, предназначенных для временного проживания некоторых категорий граждан по правилам раздела 6 ЖК РФ; 3) индивидуальный жилищный фонд- совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами-собственниками для своего проживания, проживания членов семьи, а также проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования; юридическими лицами-собственниками для проживания граждан на указанных условиях пользования (тоже безвозмездных); 4) жилищный фонд коммерческого использования- совокупность жилых помещений, которые: а) используются собственниками (любыми) для проживания граждан на условиях возмездного пользования; б) предоставленный гражданам по иным договорам; в) предоставлены собственниками лицам во владение и /или пользование.

Государственный и муниципальный жилищный фонд может быть любым фондом, кроме индивидуального. Частный жилищный фонд только индивидуальным и коммерческого использования.

Ч.3 ст. 19 ЖК РФ.

2.

Жилое помещение: понятие, виды, назначение, пределы использования и пользование. Страхование жилых помещений.

Жилое помещение- единственное, по идее законодателя, объектом жилищных прав представляет собой изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом законодатель выделяет 3 признака жилого помещения: 1) изолированность; 2) принадлежность к недвижимости (сборно-разборные дома, фургоны, прицепы в которых проживают граждане, не являются жилыми помещениями) в силу рассматриваемого признака, вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации (ст. 18 ЖК РФ); 3) пригодность для постоянного проживания граждан, означающая то, что помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства. Именно данный признак стоит рассматривать как специальный. Жилые помещения могут заселяться для удовлетворения как постоянной, так и временной потребности в жилье и это не изменяет обязательности пригодности жилого помещения для постоянного проживания как объективной характеристики помещения.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также правила признания жилого помещения непригодным для проживания в соответствии с ЖК РФ устанавливается правительством. В настоящее время действует положение…, утвержденное Постановлением Правительства от 28 января 2006 года №47. По мнению ряда авторов признак пригодности должен быть заменен на признак предназначенности для постоянного проживания (Кузьмина).

Понятие жилого помещения не тождественно понятию жилища. Второе- более широкое по содержанию.

Жилое помещение имеет различные потребительские характеристики (место нахождения, тип дома, уровень благоустроенности, этажность, планировка, размер). Применительно к размеру. Решающее правовое значение прежнее жилищное законодательства придавало жилой площади, действующее- общей. Определение общей площади- ч.5 ст. 15 ЖК РФ.

В литературе получило распространение позиция в соответствии с которой жилое помещение следует рассматривать в качестве сложной вещи (Титов, Капица). По одному из дел ВС РФ поддержал этот подход, указав, что жилые помещения (квартиры), составлены из главной вещи (самой квартиры), а также других помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы и т.д.) определение от 25 декабря 2000 года.

Понятие жилого помещения в ст. 16 ЖК РФ в широком смысле (как родовое понятие). Законодатель выделяет виды жилых помещений: 1) жилой дом и часть жилого дома; 2) квартира и часть квартиры; 3) комната. ЖК РФ в ст. 16 также дает определение жилого дома, квартиры и комнаты.

Жилое помещение имеет строго целевое назначение, оно предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ и ча.1 ст.17 ЖК РФ). Законодатель определяет следующие пределы использования жилого помещения: 1) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (в ГК РФ- в жилых домах) ч.3 ст. 17 ЖК РФ и п.3 ст. 288 ГК РФ. 2) не допускается размещение собственником жилого помещении предприятия, учреждения, предприятия (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Вместе с тем, допустимым является использование помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, проживающими в помещении на законных основаниях гражданами, но только если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования к жилому помещению (ч.2 ст. 17 ЖК РФ). Речь идет об использовании наряду с проживанием.

Пользование жилыми помещениями (ч.4 ст. 17 ЖК РФ и правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства от 21 января 2006 года № 25).

О страховании жилых помещений ст. 21 ЖК РФ. В настоящее время только добровольное страхование.

3.

Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот).

Условия перевод ст. 22 ЖК РФ.

Следует учитывать, что перевод может предполагать одновременное проведение переустройства и/или перепланировки и/или иных работ. В этом случае: 1) расширяется круг документов, которые должны быть представлены в органы местного самоуправления; 2) документ, подтверждающий принятие решения о переводе должен содержать требования о проведении работ, а также перечень работ (ч.6 ст.23 ЖК РФ); 3) обязателен акт приемочной комиссии (ч.9 ст. 23 ЖК РФ).

Процедура перевода. Перевод осуществляется органом местного самоуправления по следующим правилам:

1) Представление заявителем в орган местного самоуправления (по мести нахождения помещения) необходимых документов (ч.2,3 ст.23 ЖК РФ. Обратить внимание, заявление о переводе подается в произвольной форме из Постановления Правительства РФ от 10 августа 2005 №502 вытекает необходимость указания в заявлении вида использования помещения).

В роли заявителя может выступить только собственник помещения или уполномоченное им лицо.

2. Не позднее 45 календарных дней со дня предоставления документов принятие решение о переводе или об отказе в переводе (ч.4 ст. 23 ЖК РФ). Перечень оснований для отказа исчерпывающий (ч.1 ст. 24 ЖК РФ).

3. Не позднее 3 рабочих дней со дня принятия решения выдача или направление документа, подтверждающего принятие решение органом местного самоуправления решения. Форма и содержание такого документа утверждены Постановлением правительства №502. Одновременно орган местного самоуправления информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению. Правовых последствий на случай непредставления соответствующей информации соседям законодательство не предусматривает (ч.3, 5 ст.23 ЖК РФ).

Юридическое значение документа подтверждающего принятие решение о переводе: 1) если для использования помещения не требуется проведения переустройства: данный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения по новому назначению; 2) если для использования помещения требуется проведение переустройства: данный документ является основанием для проведения переустройства, подтверждать же окончание перевода и выступать основанием использования помещения по новому назначению будет акт приемочной комиссии (ч.7-9 ст.23 ЖК РФ).

4.

Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Понятие и виды.

Переустройство- это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, требующие внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка- изменение конфигурации помещения, также требующая внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Возможно одновременное осуществление переустройства и перепланировки.

Основания проведения.

Решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства и/или перепланировки. Процедура согласования аналогична процедуре перевода (ст.26 и 27 ЖК РФ). Обратить внимание: заявление подается не произвольной формы, а формы, утвержденной постановлением Правительства от 28 апреля 2005 №266. В роли заявителя может выступить только собственник помещения или уполномоченное им лицо (т.е. наниматель без специального полномочия не может быть инициатором процедуры).

Завершение переустройства или перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии (ст.28 ЖК РФ).

Понятие и последствия самовольного переустройства или перепланировки.

Самовольными являются переустройство или перепланировка, проведенные: 1) при отсутствии основания проведения; 2) с нарушением проекта.

Последствия:

1. Негативное:

А) самовольщик несет, предусмотренную ответственность прежде всего административную;

Б) собственник или наниматель обязаны привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В противном случае, суд по иску данного органа принимает решение: в отношении собственника по продаже с публичных торгов помещения с выплатой собственнику вырученный средств, но с зачетом расходов на исполнение судебного решения, одновременно на нового собственника возлагаются обязанности по приведению помещения в прежнее состояние. Следует учитывать, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, предыдущий собственник обладает правом собственности на помещение и выселен из него быть не может; в отношении нанимателя о расторжении договора социального найма с возложением на собственника, являющегося наймодателем обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.

2)позитивные:

Помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, но

А) исключительно на основании решения суда;

Б) при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью (ст.29 ЖК РФ).