4.4.1 Комплексное зонирование

Зонирование - это разделение территории, по какому - либо признаку. Комплексное зонирование это разделение территории по совокупности факторов (показателей). Целью комплексного зонирования, для составления перспективного баланса земель города, является определение тех территорий, которые позволят удовлетворить растущие потребности общества и отдельных граждан в земельных участках при минимизации затрат, максимизации доходов с соблюдением экологических требований.

Для комплексного зонирования отбираются факторы, которые влияют на возможность использования той или иной территории под разрешенный вид использования. Определяющими факторами в выборе участков нового освоения можно считать:

1) местоположение, эстетическая и ландшафтная ценность территории (доступность к общественному центру, местам приложения труда, городским лесам и зеленым зонам);

2) обеспеченность инженерными коммуникациями (отсутствие их или наличие, когда требуются или не требуются дополнительные затраты на их создание);

3) инженерно-геологические условия строительства (рельеф, плотность грунтов, уровень залегания грунтовых вод, подверженность затоплению, заболачиванию и т.п.);

4) экологическое состояние окружающей среды (загрязнение воздушного бассейна, размещение вблизи промышленных предприятий с шумовым воздействием и т.д).

Зонирование проводим на основе информации о размещении инженерных коммуникаций (наличие центрального водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации и др.), инженерно-геологических условиях строительства, экологическом состоянии городских территорий.

Комплексное зонирование проводим на основе визуальной оценки территории путем наложения информации по каждому фактору и выделяем территории со следующей оценкой по пригодности:

- для высотной жилой застройки;

- для мало- и одноэтажной жилой застройки;

- для размещения промышленных объектов;

- для размещения объектов рекреации.

4.4.2 Прогнозный баланс земель города

По результатам комплексного зонирования, с учетом экономической эффективности вовлечения того или иного земельного участка под объекты капитального строительство, составляем баланс земель по периодам прогнозирования (таблица 15, 16). В результате прогнозного перераспределения земель города определяется перспективное изменение его структуры, что позволит своевременно выявить дефицит земель под определенные виды использования, определить время и сроки разработки проекта изменения черты города, проекта земельно-хозяйственного устройства городских территорий.

Прогнозные разработки позволяют:

- развивать рынок земель;

- выявлять негативные тенденции в сложившейся системе использования земель города;

- принимать правильные управленческие решения для предотвращения негативных последствий по использованию земель;

- разрабатывать мероприятия для охраны природных и земельных ресурсов, улучшения экологического состояния земель и окружающей среды.

Таблица 15- Баланс земель города на 2015 год.

Вид использования земель	Земли жилой застройки	Земли промышленности	Земли особо охраняемых территорий	Земли лесного фонда	Земли , не вовлеченные в градостроительную деятельность	всего
1 .Земли жилой застройки	348				-18	348
2.Земли промышленности		56			-5	56
3.3емли особо охраняемых территорий			68	-4		68
4. Земли лесного фонда			+4	85		85
5. Земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность	+18	+5			205	205
Итого, га	366	61	72	81	182	762

Таблица 16- Баланс земель города на 2035 год.

Вид использования земель	Земли жилой застройки	Земли промышленности	Земли особо охраняемых территорий	Земли лесного фонда	Земли , не вовлеченные в градостроительную деятельность	всего
1 .Земли жилой застройки	348				-37	348
2.Земли промышленности		56			-29	56
3.3емли особо охраняемых территорий			68	-13		68
4. Земли лесного фонда			+13	85		85
5. Земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность	+37	+29			205	205
Итого, га	385	85	81	72	139	762