Экон_орган-1

ректированной стоимости чистых активов либо интегрального показателя полезности на основе сочетания затратного, доходного и сравнительного подходов.

Начальная цена имущественного комплекса государственного унитарного предприятия, не проданного на аукционе, аукционе с условиями либо по конкурсу, может быть уменьшена не более чем на 20% после первого нерезультативного аукциона, аукциона с условиями либо конкурса и не более чем на 50% от начальной цены — после второго. Непроданный таким образом имущественный комплекс государственного унитарного предприятия может быть продан на открытых торгах с применением метода понижения начальной цены.

Продажа имущественного комплекса государственного унитарного предприятия на аукционе, аукционе с условиями либо по конкурсу проводится только за денежные средства. Все условия аукциона с условиями, а также инвестиционные и социальные условия конкурса реализуются победителем аукциона с условиями либо конкурса на основании заключенного с ним договора купли-продажи объекта приватизации.

При продаже по конкурсу имущественного комплекса государственного унитарного предприятия, имеющего до 500 рабочих мест, у которого величина кредиторской задолженности равна или составляет более 100% от активной части баланса, начальная цена такого объекта приватизации определяется в размере одной базовой величины на дату проведения конкурса. Покупатель приватизируемого таким образом объекта обязан в установленном порядке погасить задолженность перед государством и иными кредиторами, сохранить определенное договором купли-продажи число рабочих мест и выполнить другие условия договора.

В случае продажи предприятий неплатежеспособных организаций может быть использован и такой методологический подход. Стартовую цену (ЦС) следует разложить на цену приобретения контроля над предприятием (ЦП) и цену необходимых технологических инвестиций (ЦТ):

ЦС = ЦП + ЦТ.

По обеим ценам определяется минимально возможный уровень. Важно предложить инвестору реальную цену приобретения и создать благоприятные условия для инвестиций в технологическую модернизацию предприятия. Поэтому цену приобретения предприятия и затраты инвестора на оформление прав собственности на имущество предприятия необходимо, по возможности, уменьшить, чтобы высвободить дополнительные средства на технологическую модернизацию. Предварительно цену приобретения предприятия можно рассчитать следующим образом:

ЦП = Сзар + Сзал + Cбюд + Сест + Срег,

где Сзар — суммарная задолженность предприятия по зарплате своим работникам; Сзал — суммарная задолженность по долгам, отягощенным залогом основных средств, в которых нуждается предприятие для продолжения работы; Сбюд — затраты на реструктуризацию долгов бюджету и внебюджетным фондам с учетом возможного дисконтирования долгов. Эти затраты полезно оценить по методу современной суммы платежей, дисконтируя платежи по

91

годам, исходя из существующей ставки рефинансирования НБ; Сест — затраты на реструктуризацию долгов третьим лицам с учетом возможного дисконтирования; Срег — суммарные затраты на проведение сопутствующих работ, включая изготовление технических паспортов БТИ, регистрацию автомобилей и техники, урегулирование земельных отношений и т. д.

Имущественный комплекс государственного унитарного предприятия, списочная численность работников которого на дату принятия решения о приватизации не превышает 50 человек, на основании предложения юридического лица, учредителями которого являются не менее 50% от числа работников приватизируемого предприятия, приравненных к ним лиц, включая руководителя предприятия, его заместителей и главного бухгалтера, приобретает имущественный комплекс по договору купли-продажи объекта приватизации. В период безвозмездной приватизации до 50% стоимости приобретаемого имущества может быть оплачено именными приватизационными чеками «Имущество». Остальная часть стоимости приобретаемого имущества оплачивается денежными средствами по цене на 20% ниже стоимости этой части имущества. Юридическое лицо оплачивает стоимость имущества в рассрочку в течение пяти лет с учетом индексации платежей при условии внесения первоначально не менее 30% стоимости на протяжении одного месяца со дня подписания договора купли-продажи объекта приватизации.

В случае продажи имущественных комплексов государственных сельскохозяйственных организаций, созданных путем реорганизации колхозов, независимо от списочной численности работников указанных государственных юридических лиц, юридическое лицо, созданное работниками государственной сельскохозяйственной организации, может оплатить до 75% стоимости приобретаемого имущественного комплекса именными приватизационными чеками «Имущество». Остальная часть его стоимости оплачивается денежными средствами по цене на 20% ниже стоимости этой части имущества. Юри­ дическое лицо имеет право на оплату стоимости в рассрочку в течение пяти лет с учетом индексации платежей при условии внесения первоначально не менее 30% стоимости на протяжении одного года со дня подписания договора купли-продажи объекта приватизации.

4.6.5.Механизм приватизации государственных акций

вуставных фондах хозяйственных обществ

Продажа находящихся в собственности государства акций открытого акционерного общества, созданного путем преобразования государственного унитарного предприятия, на льготных условиях работникам этого общества и приравненным к ним лицам, а также руководителю общества, его заместителям и главному бухгалтеру осуществляется соответствующим органом приватизации. Количество акций первой эмиссии, выделяемых для продажи на льготных условиях, определяется в соответствии с заявлениями указанных выше лиц.

Продажа находящихся в собственности государства акций осуществляется: работникам по цене на 20% ниже их номинальной стоимости на сумму,

не превышающую на одного покупателя 200 базовых величин, установленных в Республике Беларусь на дату государственной регистрации акций;

92

руководителю открытого акционерного общества, его заместителям и глав­ ному бухгалтеру дополнительно с момента принятия решения о дополнительной продаже акций по их номинальной стоимости на сумму, не превышающую на одного покупателя 500 базовых величин, установленных в Республике Беларусь на дату принятия решения о данной продаже акций. Дополнительная продажа акций указанным лицам осуществляется при выполнении следующих условий:

если они не менее одного года до даты создания открытого акционерного общества работали соответственно руководителем преобразованного государственного унитарного предприятия, заместителем руководителя или главным бухгалтером;

если в течение не менее двух лет до даты принятия решения о дополнительной продаже акций обеспечивались своевременная выплата заработной платы работникам соответственно преобразованного государственного унитарного предприятия и открытого акционерного общества, а также полное

исвоевременное внесение государственным унитарным предприятием и акционерным обществом платежей в бюджет, государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды.

Продажа находящихся в собственности государства акций открытого акционерного общества на аукционе, аукционе с условиями либо по конкурсу осуществляется органом приватизации в порядке, установленном Правительством­ Республики Беларусь, — по акциям, находящимся в собственности Республики Беларусь, а по акциям, находящимся в собственности админист- ративно-территориальной единицы, — в порядке, установленном соответствующим местным Советом депутатов.

Способ продажи акций устанавливает орган приватизации.

Продажа находящихся в собственности государства акций открытого акционерного общества, созданного путем преобразования государственного унитарного предприятия, гражданам и юридическим лицам Республики Бе­ ларусь, уставный фонд которых сформирован без участия иностранных инвестиций, осуществляется на закрытом аукционе с условиями либо конкурсе в количестве, не превышающем 20% принадлежащих государству акций, реализуемых за деньги. Конкретный размер пакета акций, подлежащих продаже,

иусловия их продажи устанавливает государственный орган, принявший решение о преобразовании государственного унитарного предприятия.

Начальная цена акций, не проданных на аукционе, аукционе с условиями либо по конкурсу, может быть уменьшена не более чем на 20% после первого нерезультативного аукциона, аукциона с условиями либо конкурса и не более чем на 50% от начальной цены — после второго. Не проданные таким образом акции могут быть проданы на открытых торгах с применением метода понижения начальной цены.

 Продажу находящихся в собственности Республики Беларусь акций открытого акционерного общества обществу-эмитенту осуществляет республиканский орган приватизации по предложению общества-эмитента, согласованному с соответствующим республиканским органом государственного управления, иной государственной организацией, подчиненной Правительству Республики Беларусь, а акций, находящихся в собственности администра-

93

тивно-территориальной единицы — соответствующим органом приватизации в случае если количество оставшихся в государственной собственности акций менее 10% уставного фонда открытого акционерного общества.

4.6.6. Оплата объекта приватизации

Сделка по приобретению объекта приватизации совершается путем подписания договора купли-продажи между продавцом (органом приватизации) и субъектом приватизации — покупателем объекта приватизации.

Договор купли-продажи объекта приватизации должен содержать условия, определяющие:

порядок и сроки передачи объекта приватизации государственного имущества;

порядок осуществления покупателем права владения и пользования объектом приватизации до момента перехода к нему права собственности на такое имущество;

порядок перехода к покупателю права собственности на объект приватизации;

форму и сроки платежа; условия аукциона, инвестиционные и (или) социальные условия конкур-

са, а также порядок подтверждения их выполнения покупателем; гарантии и обязательства со стороны государства по содействию выполне-

нию покупателем условий аукциона, инвестиционных и (или) социальных условий конкурса;

ответственность сторон за невыполнение условий договора; порядок изменения, расторжения и прекращения действия договора;

Оплата приватизируемого объекта может производиться единовременно или в рассрочку платежей с учетом инфляции на условиях и в сроки, оговоренные договором купли-продажи объекта приватизации. При этом оплата приобретаемых акций в рассрочку допускается только в случае их продажи по конкурсу.

Решение о предоставлении рассрочки при оплате объекта приватизации, если начальная цена объекта превышает 50 тысяч базовых величин, установленных в Республике Беларусь на дату принятия решения о предоставлении рассрочки по объектам, находящимся в собственности Республики Беларусь, принимается Правительством Республики Беларусь по предложению республиканского органа приватизации. По объектам, находящимся в собственности административно-территориальной единицы, решение о предоставлении рассрочки независимо от величины их начальной цены, принимается соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом. Принятое решение о предоставлении рассрочки при оплате объектов приватизации отражается в условиях проведения аукциона, аукциона с условиями либо конкурса.

Врешении о предоставлении рассрочки при оплате объекта приватизации указываются сумма денежных средств, по оплате которой предоставляется рассрочка, сроки и порядок внесения платежей.

Вкачестве финансовых источников для приобретения объекта приватизации, кроме собственных средств, могут быть использованы кредиты банков

94

и другие средства. Кредитование приватизации осуществляется банком за счет собственных и привлеченных кредитных ресурсов.

Денежные средства, полученные от приватизации имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, подлежат перечислению в республиканский бюджет, а денежные средства, полученные от приватизации имущества, находящегося в собственности административно-территориаль- ных единиц, — в бюджет соответствующей административно-территориаль- ной единицы.

Право собственности на имущество переходит к его покупателю в соответствии с договором купли-продажи объекта приватизации после полной его оплаты, а также выполнения покупателем условий аукциона, инвестиционных и (или) социальных условий конкурса в отношении этого имущества, а также иных условий договора, установленных сторонами такого договора по взаимному соглашению, на основании свидетельства о праве собственности.

Покупатель объекта приватизации не вправе до выполнения всех условий договора и перехода к нему права собственности на государственное имущество отчуждать его или распоряжаться им иным образом без согласия органа приватизации.

Свидетельство о праве собственности на объект приватизации выдается покупателю соответствующим органом приватизации, а свидетельство о праве собственности на акции выдается депозитарием, осуществляющим депозитарное обслуживание эмитента, на основании решения органа приватизации в течение одного месяца после полной оплаты этого объекта в соответствии с договором купли-продажи объекта приватизации и представления в установленном порядке необходимых документов, подтверждающих выполнение условий, определенных указанным договором.

4.7. Аренда предприятия как имущественного комплекса в целом

Регулирование аренды предприятий как имущественного комплекса обладает специфическими особенностями. В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда организационно-экономических мер, касающихся аренды предприятия в целом:

1.Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества, но и переход к нему прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц, т. е. арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к предприятию (это отмечается и при реорганизации предприятий в форме присоединения, слияния и т. д.).

2.Обязанностью арендодателя является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков.

95

Рис. 1.7. Принципиальная схема передачи предприятия в аренду

3.Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание предприятия в надлежащем состоянии, проведение как текущего, так и капитального ремонта.

4.Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование имущество, входящее в состав имущественного комплекса. Не требует также согласия арендодателя передача этого имущества в субаренду.

5.Арендатор может совершать без согласия арендодателя увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, модернизации и т. д.

Принципиальная схема передачи предприятия в аренду представлена на рис. 1.7.

Порядок аренды предприятия как имущественного комплекса регламентируется статьями 627—635 ГК Республики Беларусь.

Имущественным комплексом как объектом аренды может являться и струк­ турное подразделение предприятия, если оно выделено надлежащим образом из состава юридического лица на основании разделительного баланса (ст. 55 ГК) (рис. 1.8).

В силу своего организационно-правового статуса вышеуказанные структурные подразделения не имеют обязательств, присущих юридическому лицу. Предприятие, из состава которого выделяется структурное подразделение как имущественный комплекс, имеет возможность отдельные виды имущества,

	обязательств по догово-
	ренности сторон не пере­
	давать арендатору, а ос-
	тавить на своем балансе.
	До настоящего вре-
	мени не определено, кто
	может выступать в ка-
Рис. 1.8. Объекты аренды	честве арендатора по до-

96

говорам аренды имуще­ ственных комплексов. Косвенно об этом говорится в пункте 1 статьи 627 ГК. Имущественный комплекс может быть сдан

в аренду любому субъек­ Рис. 1.9. Субъекты аренды

ту гражданских прав, об­ ладающему неограниченной правоспособностью, для осуществления пред-

принимательской деятельности. Из этого следует, что арендаторами могут выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, к числу которых относятся индивидуальные предприниматели, юридические лица негосударственной формы собственности (коммерческие организации). Работ­ ники предприятия не упоминаются в Гражданском кодексе в качестве потенциальных арендаторов, но могут выступать таковыми, если самостоятельно учредят юридическое лицо — ООО, ОДО, ЗАО (рис. 1.9).

Основным документом на предварительном этапе передачи имущественного комплекса в аренду (со стороны арендодателя) является Протокол о намерениях, подписанный с потенциальным арендатором. Если инициатива аренды предприятия исходит от арендатора, то логичным будет направление соответствующего предложения от его имени лицу, наделенному правом передачи имущественного комплекса в аренду (п. 2 ст. 402 ГК).

Практика показывает, что в аренду передаются и предприятия, обремененные долгами, имущество которых используется неэффективно. В связи с этим потенциальным арендатором должен быть подготовлен план мероприятий по повышению эффективности использования его производственных мощностей, доходности с указанием источников их финансирования. При этом можно руководствоваться Рекомендациями по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов, утвержденными приказом Министерства экономики Республики Беларусь от 31.03.1999 г. № 25.

В тех случаях, когда стороны договорились об аренде имущественного комплекса, арендодатель должен подготовить приказ о создании специальной комиссии по инвентаризации, уточнению состава и стоимости арендованного имущества, отношению к объектам социальной инфраструктуры, выработке договора аренды, безвозмездного пользования, ставок арендной платы.

Рис. 1.10. Документальное оформление аренды предприятия

97

Отношения между арендатором и арендодателем представлены на рис. 1.10. Договор аренды между арендатором и арендодателем заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 404 ГК). Стороны самостоятельно определяют условия составления такого договора в части включения в него прав и обязанностей сторон. Договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на предприятие, заключается в форме, предусмотренной для договора куплипродажи.

В силу неоднородности материально-вещественного состава передаваемого в аренду имущества, особенностей его бухгалтерского учета, начисления износа и восстановления с учетом наработанной практики состав и стоимость основных средств имущественного комплекса необходимо выделять отдельно. При определении степени их износа необходимо оговорить и порядок восстановления основных средств за счет амортизации и иных источников.

Стоимость оборотных средств лучше оценить отдельно с пересчетом

вевро либо иную валюту. Это нужно для того, чтобы по окончании договора аренды получить в составе имущественного комплекса стоимость средств, эквивалентную переданным в аренду. Необходимость таких действий обусловлена тем, что оборотные средства не индексируются, а в условиях инфляции иных мер для защиты их от обесценивания нет. Для имущества, которым арендатор в силу ряда причин не сможет пользоваться (например, незавершенные строительством объекты), следует определить в договоре особые условия хранения либо принять меры по консервации в соответствии с По­ ложением о порядке консервации основных производственных фондов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.05.2003 г. № 683.

Отдельное решение необходимо принять и по объектам социальной инфраструктуры (если таковые имеются в составе имущественного комплекса), как правило, не используемым для предпринимательской деятельности. Не урегулировав данный вопрос в договоре, арендатор вынужден будет дотировать их содержание из доходов от хозяйственной деятельности предприятия, взятого в аренду. В тех случаях, когда кредиторская задолженность передаваемого в аренду предприятия превышает разумные экономические пределы, целесообразно оговорить меры и источники по ее погашению (за счет арендных платежей, полученного арендатором в процессе аренды имущественного комплекса).

Размер арендной платы за передаваемый в аренду имущественный комплекс определяется в соответствии со статьями 621 (п. 2), 625 ГК. Однако

вграницах имущественного комплекса речь идет об аренде зданий или сооружений, где предусмотрено, что арендная плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. О других составляющих элементах имущественного комплекса (транспортные средства, оборудование, механизмы, оборотные средства и др.) порядок установления арендной платы отсутствует. В зависимости от вида арендной платы, порядка использования оборотных средств и компенсации обязательств арендодатель разрабатывает и утверждает приказом поря-

98

док расчета и пересмотра арендной платы. Компенсацию за оборотные средства (запасы сырья, материалов, инвентарь) в составе имущественного комплекса, теряющие свои потребительские свойства в производственном процессе, сторонами целесообразно оговорить отдельно на условиях:

выкупа по рыночным ценам; возврата их стоимости в рублях по окончании договора аренды, но оце-

ненных в евро на момент передачи в аренду.

Более упрощенным вариантом установления арендной платы за предприятие в целом как имущественный комплекс, с учетом обобщения зарубежного опыта, по соглашению сторон является арендная плата, устанавливаемая за все арендуемое имущество в целом в процентах к стоимости чистых активов в виде:

поставок производимой в результате использования арендованного имущества продукции для государственных нужд;

представления арендатором определенных услуг по содержанию объектов социальной инфраструктуры;

инвестиций в производство; компенсации вкладов (начисления процентов на вклад) членам СПК

в долевом фонде.

Таким образом, арендная плата (Ап) за передаваемый в аренду имущественный комплекс в целом может рассчитываться следующим образом:

Ап = (Си Апр / 100) Км Кр Кинф,

где Си — стоимость имущественного комплекса по показателю «скорректированные чистые активы», ден. ед.; Апр — арендный процент по договоренности с арендодателем, %.

По согласованию сторон размер арендной платы может быть скорректирован на следующие коэффициенты:

Км — коэффициент месторасположения предприятия в пределах 0,6—1,0; Кр — поправочный коэффициент уровня рентабельности при фактичес-

ком уровне рентабельности за месяц составляет: от 0 до 3% — 0,8 от 3 до 5% — 0,9 от 5 до 10% — 1,0 от 10 до 15% — 1,1 свыше 15% — 1,2;

Кинф — коэффициент инфляции, рассчитываемый ежемесячно Мини­ стерством статистики и анализа Республики Беларусь не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным.

Долговые обязательства арендованного предприятия (в случае сохранения арендатора как юридического лица) на момент передачи имущественного комплекса в аренду и возврата его арендодателю в процентном отношении к стоимости чистых активов рекомендуется зафиксировать в договоре. Данное соотношение ежегодно сторонами уточняется и в случае превышения компенсируется за счет средств арендатора.

Реальные права на аренду имущественного комплекса к арендатору переходят с момента регистрации договора и подписания сторонами акта приема-

99

передачи. Исходя из того, что при передаче имущественного комплекса в аренду к арендатору переходят и права по обслуживанию долговых обязательств, что может негативно отразиться на финансовой деятельности арендатора, предлагается арендуемое предприятие оформить как дочернее предприятие с правами юридического лица. Такой вариант также позволяет разрешить и другие проблемы: по организации учета арендованного имущества, его эффективного управления и контроля арендодателя за сданным в аренду имуществом.

Передача имущества неплатежеспособного хозяйства более эффективному пользователю на основе договора аренды целесообразна в следующих случаях:

стремление к сокращению рисков. Собственник имущества хочет удостовериться в способности инвестора эффективно использовать имущество. В том же самом хочет удостовериться и инвестор;

сокращение первоначальных затрат инвестора. Инвестор не имеет средств на выкуп имущества или не способен выкупить в сроки, установленные договором купли-продажи.

4.8.Оценка стоимости предприятия

вусловиях трансформации организаций в рыночные структуры

Существует несколько классификаций многочисленных методов и способов оценки стоимости предприятий. Наибольшее признание специалистов получила классификация, по которой методы и способы оценки стоимости предприятий объединены в три группы: затратный (имущественный) подход, доходный подход, сравнительный подход. Каждый из трех названных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости возмещения износа, т. е. затратным подходом. К сумме стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного. Затратный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие методы оценки: накопления активов (метод расчета балансовой стоимости активов), расчета полной восстановительной стоимости, расчета стоимости замещения, расчета ликвидационной стоимости, расчета показателя чистых активов. Преимуществами оценки стоимости затратным (имущественным) подходом являются возможность учета влияния производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов, развития технологии с учетом степени износа активов. Расчеты оценки стоимости предприятия обоснованы, так как опираются на финансовые и учетные документы.

Отмечая значимость оценки стоимости предприятия с точки зрения имущественного подхода, необходимо подчеркнуть и недостатки этой оценки, а именно: методы имущественной оценки не раскрывают результаты работы предприятия как функцию его производственной (основной), финансовой и инвестиционной деятельности, что прежде всего может заинтересовать инвестора; отражают прошлую стоимость; не учитывают перспективы развития

100