- •Введение
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
Признаки физического износа
Элементы |
Технические характеристики |
Техническое состояние |
Фундаменты |
Ленточные из сборных железобетонных блоков |
Мелкие трещины в цоколе, отслоение штукатурки, незначительное повреждение отмостки |
Стены |
Из керамического кирпича, толщиной 640 мм |
Выветривание швов кирпичной кладки, трещины над оконными проемами |
Перегородки |
Кирпичные, толщиной 120 мм |
Незначительные трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями |
Перекрытия |
Деревянные по балкам |
Усадочные беспорядочные трещины на потолке, незначительное отпадение и отслоение штукатурки |
Элементы |
Технические характеристики |
Техническое состояние |
Конструкции крыши |
Деревянная стропильная система |
Ослабление скоб, врубок и соединений, следы увлажнения древесины стропильной системы и мауэрлата |
Кровля |
Из оцинкованной стали |
Искривление листов, ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки |
Полы |
Из паркетных плит |
Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок. Отставание отдельных клепок от основания; сколы, истертость |
Заполнение оконных проемов |
Деревянные переплеты |
Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов |
Заполнение дверных проемов |
Деревянные |
Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах |
Внутренняя отделка |
Обои улучшенного качества |
Трещины, загрязнение и обрывы в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; обесцвечивание рисунка местами |
Окончание табл.18
Внутренние сантехничес-кие и электроте-хнические устройства |
|
Наличие ржавчины на металлических элементах систем холодного, горячего водоснабжения, отслоение окрасочного слоя, мелкие неисправности приборов системы электроснабжения |
Прочие, в т.ч. |
|
|
лестницы |
деревянные |
Незначительные трещины и сколы в ступенях, частичные повреждения перил |
балконы |
деревянные |
Следы увлажнения древесины, трещины в местах сопряжения |
крыльца |
бетонные |
Трещины в местах соединения с отмосткой |
Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сборником № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» (М., 1970).
По табл. рекомендуемого прил. 2 ВСН 53-86 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. № 28.
Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 19.
Таблица 19