3. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары

3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірибесі

Мемелекеттің заңды және жеке тұлғалардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін, әртүрлі игіліктер (заттар, мүліктер) өндіріледі, сатылады және сатып алынады. Кез келген меншік объектісінің пайда болған қажеттіліктерді қанағаттандыру мүмкіншілігін оның құндылығы байланысты, яғни құны.

Мүлікпен жасалынатын операциялар мен мәмілелердің барлығы меншік объектісінің құнын білуді талап етеді. Нарық жағдайында мүліктің құны тұрақты бекітілген болып келмейді, ол факторларға, экономика мен жалпы қоғам өміріндегі тенденциялар мен өзгерістерге тәуелді. Сондықтан да меншік объектісінің құнын анықтау қажеттілігі туындап отырады.

Ресейдегі бағалауға 2005 жылы он үш жыл толады. Шет елдерде бұл қызмет түрі жарты ғасырдан артық уақыт өмір сүріп келеді.

Мүліктік дауларды шеші қажеттілігіне байланысты, бағалау, нарықтық инфрақұрылымның жаңа бағыты ретінде, пайда болды. Мүліктік даулар кезінде жақтарға кез келген мүліктің объективті құнын анықтау үшін, тәуелсіз бағалық арбитрлердің қызметі қажет болды. Бұл қатынастар нарықтықтың дамуымен қатар дами бастады.

Бағалау қызметі, инвестициялаудың тиімділігі анықтау, аяқталмаған құрылыс жұмыстарын анықтау, жылжымайтын мүлікті кепілге беріп, несие алу кезінде, зиян келтіру құнын анықтау және тағы көптеген жағдайларда қажет етіледі.

Меншік объектілерін бағалау бойынша қызметтің алғашқы сәттіліктері, оның мықты әдістемелік база негізінде дамуы қажет.

Шаруашылық процестерде бағалаушылардың қатысуының негізгі себебіне, негізгі қорлардың қайта бағалануы жатады.

Қазіргі кезде қоғамда бағалау қызметін жетік білетін мамандар өте аз әрине Батыс елдерінде бұл мамандықты игеру үшін жарты ғасырдан астым уақыт қажет болды. Алайда он үш жыл ішінде Ресейдің көптеген мамандары бағалау мамандығы туралы көптеген кітаптар, оқу-әдістемелік материалдарды шығарды. Ескеретін жағдайдың бірі, олардың көбі Батыстың моделдеріне негізделеді. Айырмашылықтардың барлығы, салық салу жүйесінде көшпелі нарықтың жағдайында және халықтың менталитетінде болып келеді.

Ресейдің кейбір ғалымдары жылжымайтын мүлікті бағалаудың оқу-әдістемелік құралдары детерминерленген шарттарға негізделгенді қолдамайды. Олардың ойынша, жылжымайтын мүлік әдістерін мүмкіншілікті өлшеуіштер аппаратымен байыту қажет.

Ресей Федерациясының азаматтық кодексі, федералды заңдар, бағалаудың халықаралық стандарттары жатыр.

Ескере кететін жайлардың бірі: Ресей Федерациясындағы бағалау қызметінің алғы шарттары негізінде Қазақстан Республикасының бағалау қызметіне өте ұқсас. Негізгі себебі, екі елде бұрынғы СССР құрамында болды. Ұқсас деген сөзге түзету енгізетін болсақ, Қазақстандағы бағалауды жүргізу моделінің 85-90 пайызы Ресейдің моделіне негізделген.

Ресей мен Қазақстанның бағалау процесстерінің басқа елдерден нақты өзгешелігін көрсеті үшін, төменде АҚШ еліндегі бағалаудың негіздері көрсетіледі.

Сұраныс ұсынысты туғызады, Батыс елдерінде бағалау, нарықтық инфроқұрылымның саласы ғана емес, экономика ғылымының ғылыми-әдістемелік бағыты ретінде, тез қарқынмен дами бастады.

Әдістмелік тәсілдер дамытылып теория жетілдіреді.

Шет елдерінде жерге деген жеке меншіктің болуымен қатар, бөлек объектілер мен мемлекеттің көз қарасыннан, жылжымайтын мүліктің құны өте жоғары болып келеді (АҚШ-та салық салудың негізгі базасына жылжымайтын мүлік жатады), сондықтан бағалауда жылжымайтын мүліктен басталады. Осылардың нәтижесінде ғылыми-әдістемелік көз қарастан ең толық жетілдірген бағалау саласы-жылжымайтын мүлікті бағалау.

Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлікті бағалаудың 10 публикациясына тек қана 1-2 жұмыс машиналар мен құрылғыларға келеді.

Америка Құрама Штаттарына жүргізілетін бағалау процесстері Ресей мен Қазақстанда жүргізілетін багалаудан айырмашылықтары көп емес, алайда олар бар. Біріншіден, жалпы бағалау процессіне тоқталайық, екіншіден, оның әдістері мен тәсілдеріне.

Яғни жалпы процесс немесе бағалауды өткізудің жоспары жалпыға тең. Себебі онда тереңдетілген көрсеткіштер көрініс таппайды.

Әдебиеттерді қарай келе,АҚШ-та қолданылатын, ал Казақстан мен Ресе йде әлі кездеспеген әдісті көрдік.

Учаскенің құнын аллокация немесе ұксастық әдісімен бағалау.

Аллокация немесе ұқсастық әдісі (abstractіon or allocatіon technіque) жер учаскесінің сатылған саны шектеулі болған нарықта қолданылуы мүмкін.

Нарықтық тәсілдің модификациясы болып табылады және толық құрылған обьектілердің жақын арадағы сатылымдары туралы мәліметтің бар болуын болжайды.

Аллокация әдісінің негізінде тепе-теңділік принципі жатыр,

Яғни жер,ғимарат пен құрылымдардың өзара арақатынасының құны,өзара бәсекелес бірдей обьектілермен, бірдей.

Учаскені бағалау кезінде,аллокация техникасын басқа әрі жоғарыда айтылған, әдістерді қолданбаған кезде ғана қолдану керек.

Ескі ғимараттыры бар объектіні бағалағанда, аллокация әдісі қателіктер жіберуі мүмкін.

Бұл әдістің жетіспеушілігі: мүмкіншіліктері шектеулі, дәл ақпаратты қажет етеді.