2.3 Табыстық әдіс

Бағалаудың табыстық тәсілі жылжымайтын мүлік сатып алушысының болашақтағы табыс күтілуі бойынша мінездемесін сипаттайды. Инвестиция көлемі мен инвестиция объектісінің коммерциялық пайдаланушылығы арасында тығыз байланысының барын ескере отырып, жылжымайтын мүлік құны тікелей оның алып келетін пайдалылығына құқықтылық құнымен анықталады. Бұл құн (нарықтық, инвестициялық) бағалау активтерімен түрленетін, болашақта күтілетін пайданың ағымдағы құны ретінде анықталады.

Бағалаудың табыстық тәсілі бағаланатын жылжымайтын мүліктің құнын болашақтағы ақша ағымының қазіргі кездегі құны секілді бағаланады.

Табыстық тәсілде келесі екі әдістің бірін қолдану мүмкін:

1) Табыстарды тікелей капиталға айналдыру;

2) Ақша ағымдарын дисконттау. Бұл әдістердің негізінде жылжымайтын мүлік құны бағаланатын объектінің табыс ағымдарын болашақта түрлендіру мүмкіндігімен байланыстырған. Екі әдісте де жылжымайтын мүлік объектісінің құнына тән тәуекелдік деңгейі есепке алынып, болашақ табыстарды түрлендіру іске асады.

Бағалау қағидалары табыстық тәсілдің теориялық базасы болып табылады. Олар, жылжымайтын мүлік нарығының қатысушыларының өткізілген жан - жақты мінездемелік талдауын, бағасын және баға қалыптастырушылық факторлардың арасындағы функционалдық байланысты ұсынады. Төменде келтірілген қағидалар табыстық тәсілде мейлінше маңызды болып табылады, сондай-ақ факторлар мен жағдайларды талдауға лайықты қағидада базаланады:

Күту қағидасы (табыстық бағалау базаланатын негізгі тәсіл) – болжамды деректердің бүкіл спектрі: баға қалыптастырушы факторлар, табыстар, капитал, коэффициенттер мінездемесі.

Орын толтыру қағидасы – ұқсас объектілерді таңдау және талдау, альтернативті инвестициялардың талдануы.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы – факторларды есепке алу және талдау: пайдалылық, тапшылық, бәсекеге қабілеттілік, капитал нарығының қолжетімділігі, монополиялық, мемлекеттік бақылау, іскерлік активтілік, тұрғындардың мінездемелері.

Шекті өнімділік қағидасы (баланстың, салымның) – жылжымайтын мүлік объектісінің сараптамасы: жылжымайтын мүлік элементтерінің шектеулігімен сипатталады.

Жылжымайтын мүлік табысын капиталға айналдыру әдісі. Табысты капиталға айналдырудың әдісі мынадай жағдайларда қолданылады, егер:

-табыстың көлемі ұзақ уақытта өзін тұрақты ұстап қалған жағдайда;

-ғимараттың құны мен жер телімінің құнынан жылжымайтын мүліктің барлық нысанының құнымен анықталады. Есептің негіздік формуласы:

С=ТОТ/коэффициент капитализациясы

Соңында табысты капиталға айналдырудың әдісі жылжымайтын мүлік арқылы жылдық таза операциялық табыстың аудармасын ағымдық құнға ұсынады.

Капитализация әдісінің сарапшылық рәсімінің негізгі кезеңдері:

-жылдық табыстың ұйғарымы сапа табыстық түрлендіруі жылжымайтын мүліктің нысанының оның ең жақсы тиімді игерушілігінде;

-капиталға айналдырудың ұтыс тігуінің есебі;

-бағалау нысаны жылжымайтын мүліктің негізгі операциялық табыс және капиталға айналдырудың есептілігінің жолымен бөлінетін ТОТ капиталға айналдырудың есептілігі.

Таза операциялық табыс (ТОТ) - бір жылдық шығын үшін, жалпы табыс операциясының минусы.

Операциялық шығындар бұл - шығындар қажеті үшін қамсыздандырудың бір қалыпты функциялық нысаны, жылжымайтын мүлік және жалпы табысты молайтудың ақиқаты болыпа табылады.