2.4 Шығындық әдіс

Шығындық тәсілде бағалатын жылжымайтын мүліктің пайдалану мақсаты, қажеттілігі, тұтыну барысы, нарықта қолданылу мақсатын анықтап алу қажет. Бұл болжам әдетте психологиялық тұрғыдан растанған.Себебі, кезкелген тұтынушы жылжымайтын мүліктің құны бағасына сәйкес келмесе, ол оған ұқсас дайын жақсарған жер телімін сатып ала алады.

Жағдайларға байланысты қамтамассыз ету ғимаратты қайта жаңғырту, құру, қалпына келтіру құны болып табылады.

Қайта қалпына келтіру құны - ақшалай шығынды қайта жаңғырту дәл сондай данада нарықтағы бағаны жер телімдерін, материалдарын, құрылыс стандарттарын, жобалардың шешімдеріндегі пайдасыз элементтерді сақтайды.

Шығындардың құны ақшалай төлегенде қайта жақсарту құны мен қазіргі замандағы стандарттарға сай бағаланатын объектінің жарамдылығы, материалдық және сәулет инвестициялық ресурсты ағымдағы бағасын анықтаумен есептеледі.

Бағалаушылар тәжірибелерінің арасында шығындық тәсілдің ең басты ерекшелігі, нарықта жылжымайтын мүлікті бағалауда оның тиімділігі мен туралығы.

Бұл тәсілдің негізгі орын ауыстыру қағидасы болып табылады, яғни, инвестор жылжымайтын мүлік объектісіне үлкен соманы төлемейді. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік құны былай есептеледі:

НҚ=Қжер+Қжақсы-ЖТ+Тсалушы

Мұндағы:

НҚ-шығын әдісін қолдану негізінде есептелген бағалау объектісінің нарықтық құны;

Қжер – жер телімінің құны;

Қжақсы – жақсарту құны;

ЖТ – бағалау объектісінің жиынтық тозуы;

Тсалушы – салушының табысы;

Жақсарту құнын есептеу қайта өндіру немесе ауыстыру құны бойынша жүргізіледі. Бағаланатын ғимараттар салыстырмалы түрде жақында салынған жағдайда оларды қайта өндірудің мақсатты бағасын анықтау мүмкін.

Бағалау объектісін қайта өндіру құны – бағалауды жүргізу мерзімінде жүзеге асатын, бағалау объектісіне ұқсас объектіні құруды ұқсас материалды және технологияларды қолдана отырып, бағалау объектісінің тозуын есепке алғандағы нарықтық бағадағы шығындардың сомасы.

Есептеу үшін қалпына келтіру құны - көрсеткіштерінің негізінде үлестік шығындары бойынша бағалау әдісі.

Негізгі есептеу формуласы:

Қжақсы=ҚКҚ х ҚКҚед х Құр.көлемі х К69-84 х К84-20.11.2005 х ИКҚС

Мұндағы:

ҚКҚ – бағалау объектісінің қалпына келтіру құны, ҚКҚ=∑КҚС эл. ҚКҚед=ҚКҚҮК жиынына сәйкес қолданылатын объект – аналогтық құрылыс мөлшерінің қалпына келтіру құнының бірлігі;

К69-84 – құнды қайта есептеу индексі;

К84-20.11.2005 – бағалау мерзімінде құнды қайта есептеу индексі;

ИКҚС – 1,2-ге тең қосымша құн салығын ескертетін коэффициент.

Ғимаратты қалпына келтіру құнына есептеуге көшпес бұрын, бағаланатын ғимараттардың екі типті болады: кірпіштік қабырғалар және темір бетонды жабулар.

Шығындық тәсілдің ең маңыздысы, тұрақты саланы кеңейту, сақтандыру қызметін нарықта жылжымайтын мүлікке дифференциалды салық салуды анықтау.

Жылжымайтын мүлік объектілерін шығындық тәсілімен бағалауда келесі кезеңдер кіреді:

1. Жақсартылған және қолайлы жер телімінің нарықтық құнын бағалау.

2. Қалпына келтіру мен орнын басу құнын анықтау (тікелей және жанама әсері).

3. Кәсіпкерлік табысты анықтау.

4. Қалпына келтіру (орнын басу құны) бағасы мен кәсіпкерлік табыстың есебі бойынша бағалау жұмыстарын жүргізу.

5. Құрылыстар мен ғимараттардың тозу құнын анықтау.

6. Тозуды есепке алғандағы жақсарту құнын есептеу.

7. Жер телімінің құнын есепке ала отырып, жылжымайтын мүліктің жалпы құнын бағалау.

Жылжымайтын мүлікке салынуға кеткен шығындар бұл - құрылыс ұйымының шығындары және тапсырыс берушінің объектіні салу шығындары. Құрылыс жұмысының өзіндік құны, өз күшімен орындаған құрылыс ұйымы шығындардан құралады. Олар: материалдардың, отынның маңызды құралы, еңбек ресурстарының жұмыс барысындағы шығыны болып табылады.

Шығындық тәсіл жағдайларға байланысты өзіндік құн тура және жанама болып бөлінеді.