3. Особенности формирования имущества предприятия

В состав недвижимости предприятия входят:

• Земельные участки – часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации

• Природные элементы – деревья, холмы, водоемы, леса, поля и т.д.

• Улучшения – все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию

4. Экономические аспекты оценки недвижимости предприятия

Недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

При оценке стоимости имущества необходимо учитывать:

• Сумму приобретаемых прав

• Наличие сервитутов на объекты имущества

• Финансовые интересы

• Имущественные интересы

Права на имущество подразделяются на:

• Право собственности

• Хозяйственного ведения

• Оперативного управления

• Доверительного управления

• Пользования

• Владения

• Аренды

• Субаренды

На изменение стоимости имущества влияет 2 группы факторов:

• Изменение необоротных активов (83%)

  • Изменение в стоимости нематериальных активов (0%)

  • Изменение стоимости основных средств (26%)

  • Изменение стоимости незавершенного строительства (1%)

  • Изменение стоимости долгосрочных финансовых вложений(56%)

• Изменение оборотных активов (17%)

  • Изменение стоимости запасов (12%)

  • Изменение долгосрочной дебиторской задолженности (1%)

  • Изменение краткосрочной дебиторской задолженности (4%)

  • Изменение краткосрочных финансовых вложений (0%)

  • Изменение денежных средств (0%)

Сервитут – юридически закрепленное право ограниченного пользования объектом имущества, находящегося во владении другого лица

Сервитутом являются те ограничения или допуски, которые передаются вместе с вещными правами на земельный участок.

Оценка стоимости предприятия – это расчетная или экспертная оценка стоимости имущества предприятия либо какого-либо имущественного права, проводимая специалистами по оценке имущества и имущественных прав в определенной последовательности.

Вид стоимости имущества предприятия, который определяется в каждом конкретном случае, называется базой оценки.

Выделяют следующие объекты оценки имущества предприятия:

• Предприятие в целом (оценка стоимости предприятия)

• Недвижимость предприятия

• Машины и оборудование, т.е. машинный парк предприятия

• Нематериальные активы предприятия

• Производственные запасы

Дата оценки – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта имущества предприятия

Валюта оценки – валюта, в которой производится определение стоимости объекта имущества. Если оценка проводится в двух видах валют, то в отчете об оценке указывается курс, по которому осуществлен пересчет одной валюты в другую.

Рыночная стоимость предприятия – это расчетная сумма, за которую продавец готов продать собственность покупателю в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения, и на цену сделки не влияют побочные факторы.

При этом, покупатели и продавцы объектов имущества предприятия:

• Являются типично рыночными, ведут себя рационально и достаточно информированы о состоянии рынка

• Действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах с целью максимизации выгоды

• Действуют без сговора и мошенничества (если есть деловые или родственные связи – это не рыночная стоимость)

• Действуют без незаконного давления, т.е. имущество продается за типичный период времени

Оценка предприятия производится в случае:

1. Продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, если имеет место банкротство или приватизация государственного предприятия

2. Осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость имущества

3. И т.д.