Ттб: Бару міндетті.

ТТБ беретін (мұндай орган бұрын болған, қазір бұл игілікті іспен әділет органдарының жылжымайтын мүлікке құқық тіркелім бөлімдері тынымсыз айналысады) техпаспорт пен экспликация, ал, кейбір жағдайларда жер учаскесінің актісін міндетті түрде жан-жақты зерделеуге жатады. Пәтер жобасымен техникалық паспортты ыждағатты салыстыруға ерінбеңіз!

Мемлекеттік Архитектуралық-Қала құрылысы Кеңесінің рұқсат қағазынсыз және тұрғын үй алаңының пайдалы өзгеруі туралы тіркелім органы беретін қорытындысыз қабырғалары, есік-терезелері, сантораптары, асханасы және т.б. ауыстырылған пәтерді сатып алудың қажеті шамалы. Асығыстық қылсаңыз, ол сізге опа бермейді. Кейін қайта жобалауды заңдастыруға қосымша қаржы және уақыт кетеді, ол ондаған мың теңгені құрауы мүмкін. (егер айыппұл сізге ілінгенде).

Ең жаманы егер де қайта жобалау орын алса, оны заңдастыру мүмкін емес. Мысалы, көп қабатты үйлерде санторапты ауыстыру заңсыздыққа жатады, өйткені, олай дейтініміз, сумен жабдықтау және канализация жүйесі тұрғын үй ғимаратының үстінде болмауы керек. Мұндай жағдайда пәтерді бұрынғы қалпына келтіруге мол қаражат жұмсалады.

Мәміленің қауіптілігі.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату процесін алдын ала болжап болмайды — бұл ойды нотариустер де, риэлторлар да, юристер де бірдей қуаттайды. Барлық «нағыз» құжаттардың өзі сенімділікті ұлғайтпайды. «Дипломы бар және лицензиясы бар мамандар қателеспейді және бәрін дұрыс рәсімдейді», — деп ешкім батыл айта алмайды.

Біздің елімізде мәміленің адалдығын тексеру үшін юристке жүгіну, хабарласу әдет емес. Бірақ, мамандардың айтуынша, бұл мәселе қазіргі таңда өте өткір тұр.

Азаматтық құқық саласында жылжымайтын мүліктің мәселелері өте мол. Атап айтқанда солардың кейбірі заңсыз құрылыстар (жеке үй), сенімсіз шаршы, көп үй-жай қарызы, кенеттен пайда болған мұрагерлер, мәмілені жасауға келісім бермеген жұбай, кепіл ұстаушылар (банктер немесе қарапайым адамдар), пәтерді кепілге қойып қарызға ақша берушілер — бұл тек жаңа пәтердің мүмкін болар проблемаларының бір ұштығы ғана.

Жалған құқық белгілеген құжаттар мен сенімхаттар ел арасында кең тараған. Бұндай ақиқаттар пәтердің меншік иесі жасалған мәміле туралы білмегенде барып туындайды, бұл оны заңсыз деп тану үшін сотқа жүгінуге итермелейді, мәжбүрлейді.

Егер әңгіме жер учаскесі туралы қозғалатын болса — онда оның кадастрлық нөмірі бар тиісті мемлекеттік актісі міндетті түрде болу керек. Бірақ, өкінішке орай, шебер, майталман мамандардың өздері барлығын толық қарап шыға алмайды. Жерге қатысты бүкіл «дұрыс» құжаттар да олардың әрекеттеріне кепіл бола алмайтын көрінеді. Мысалы: Жерге актісі, кадастрлық анықтамасы бар, еш ауыртпалығы жоқ, бәрі «таза». Жаңа қожайынға қолма-қол есептесумен жер тез қайта рәсімделген. Құжаттарды нотариус тексерген, оларды тіпті әділет департаментіне тіркеген. Иегер болғаннан соң, учаскенің жаңа қожайыны үй құрылысының жобасын дайындады және оны қол қою үшін қаланың архитектура бөліміне жолдады. Содан кейін барып, қаланың Бас жоспарына сәйкес бұл аймаққа балабақшаның құрылысын салу ұйғарылғаны белгілі болады. Бұл жерді уақыты келгенде әкімдік алып қояды.

Жерді сатып алу кезінде аталған учаскеден оны игермегені үшін ауыртпалық алып тасталды, бірақ, ол ешқайда айқын көрсетілмеді. Әділет бөлімінде ауыртпалық тіркелмеген кадастрлық анықтама да мәлімет болмады. Бас жоспар бойынша балабақша аймағындағы 6 участке алынады, ақкөңіл, ештеңеге назар аудармаған қожайындар, бұл туралы білмеген. Сондықтан жер учаскесін иелену кезінде онда қаланың Бас жоспары бойынша құрылыс салу көзделген, көзделгенмегенін білу маңызды. 

Енді жаңа қожайынға сот дауларын бірнеше рет бастан өткізуге тура келеді. Юристке уақыт өткізбей жүгінген дұрыс, оларды, бұрын айтылғандай, жағдай қиындағанда осы іске тартады. Ал, риэлторлар мәміленің қорытындысына дейінгі туындайтын құжаттарға байланысты проблемалар туралы біраз нәрсе айта алады. Сонымен, қажытатын, шаршатын әуре-сарсаңға түсу құжаттарда жіберілген қатеге қатысты екені белгілі болды. 

Мәміле жасауда орын алған осыған ұқсас тағы бірнеше мысалдар келтіруге болады: сатып алу-сату келісімшартында мынадай күні, айы, жылы көрсетілген: 29.29.2002 ж. 29 ай болмайды! Ал, адам осы құжатпен өмір сүрген және сату туралы әңгіме қозғалғанша, көңіл-күйі төмен түспеген. Сатушы нотариуске барды, ол жіберілген қатені жөндеді, «түзетілгені дұрыс», — деп мөр басты. Риэлторлар нотариустар көп, ал, олар өздерінің клиенттерін үйренген біреуіне ғана апаратынын айтады. Егер таныс емес кеңсеге жүгінуге тура келсе, мұнда құжаттардың қателері ыждағатты, тиянақты тексеріледі. Бір күні қайта-қайта кемшіліктер кездесе бергендіктен, нотариус бір құжатты 4 рет жөндеді. Бұл іс-әрекеттер сатып алушының ызасын ашуын шақыруы мүмкін.

Жалпы, әрбір әріпті тексерген дұрыс, содан барлық проблема басталады. Сатып алу-сату келісімшартын бірден Әділет органдарынан тіркелімнен өткізу керек. Онда да құжаттарды тексереді. Егер мамандар қате тауып алса, оны жөндеуге мүмкіндіктер болады. Мәселен, сіз сатып алу-сату келісімшартының тіркелімімен кешіксеңіз, оны қайта қалпына келтіру керектігі анықталады. Осы уақыт аралығында бұрынғы қожайындар басқа қалаға немесе басқа елге кетіп қалуы мүмкін. Жаңа келісімшарт жасау үшін екі тараптың қолы талап етіледі. Бірақ, өкінішке орай, әділет органдарында да қателер жіберіледі. Мысалы, 2002 жылғы 29-шы айы бар әлгі келісімшартты көріңіз. Дұрыс емес цифрлар, қате көрсетілген фамилия бірнеше жылдан кейін анықталуы ықтимал.  

Ең тиянақты, ыждағатты тексерушілер банкілер болып табылады. Қазірде көптеген пәтерлер ипотеканың көмегімен, жәрдемімен сатылады. Маңызды банктердің заң бөлімдерінде барлық қағаздар егжей-тегжейлі қаралады: клиенттің келешек несиені төлей алмай, борышкер болып қалмауынан сақтанады. Егер де кепілге қойылған пәтерді сатуға тура келгенде, сауатсыз толтырылған құжаттар банк үшін проблема тудыруы мүмкін.

Жылжымайтын мүлікті сату кезінде коммуналды қызметтерге қарыздар жиі «бетіне шығады». Оның қожайындарына ескертусіз мүлікке тыйым салыну бар. Яғни, коммуналды компанияның егер де тұтынушыда қарыз болса, сотқа жүгінуі мүмкін. Жауапкерді сотқа шақырмайды және пәтерге немесе үйге ауыртпалық қойыла береді. Қарыз көлемі анау айтқандай көп болмаса да, осылай жасалады.

Сату кезіндегі проблемалардың көпшілігі тұрғын үйді заңсыз қайта жобалауға байланысты. Мысалы: көп қабаттыларды «жасарту» ақиқаты техпаспорттың арқасында табылған. 1962 жылы салынған үйдегі пәтер керемет жөндеумен және өте жоғары бағаға сатылды. Сатып алушы оны иеленуге асығып тұрды. Банкке ол көп кідірмей, ипотекамен рәсімдеу өтінішімен хабарласты. Банк тек техпаспортты қайта жасағанда ғана тапсырысты қуаттайтынын жеткізді: өйткені, қожайындар төрт бөлмелі пәтерді үш бөлмелі еткен, ал, құжаттарға әдеттегідей өзгеріс енгізбеген. Барлығын кейін қайта тіркеуден өтуге бергенде, ескі техпаспортта алаңды өзгеше, басқаша қылғаны (оны үлкейткен) және құрылыс жылын өзгерткені тез анықталды. Расында, үй 1962 жылғы емес екен, 1938 жылғы болып шықты.

Тұрғын үй қоры бойынша өз базасы бар жоғары дәрежедегі банк мұндай адасуға жол бермейді. Техпаспорт қайта жобалау болған жағдайда, егер кеңестік үлгіде болса, оны өзгерту керек. Риэлторлар оларды «калька» деп атайды. Жуырда пәтердің жалпы көлеміне қоса балкон көлемі көрсетілетін болды. Егер сатып алу-сату келісімшартында бұрынғы шаршы метр көлемі көрсетілсе (мысалы, 30 шаршы), жаңадан жасалған техпаспортта — 32 шаршы (балконмен), онда бұның сол бір пәтер екенін көрсететін ЖМО-ы арқылы қорытынды алу қажет.