16)Подходы к оценке машин и оборудования и особенности их оценки

Машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами, определяющими особенности их оценки:

• это активная часть основных фондов;

• возможность перемещения в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;

• возможность как функциональной самостоятельности, так и образования технологических комплексов;

• высокая конструктивная сложность и наличие множества ценообразующих характеристик;

• оценка в основном сравнительным и затратным подходами, возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены;

• тесная методологическая связь затратного и сравнительного подходов при оценивании;

• наличие специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета (ПВС, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.);

• необходимость учета в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;

• отсутствие общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);

• сложность измерения общего накопленного износа и его составляющих;

• отличия в ценообразовании, обусловленные наличием многих видов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.

Оценку машин и оборудования, как, впрочем, и другого имущества, целесообразно проводить в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут быть:

• одна отдельная машина или единица оборудования (типичный случай — определение страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);

768

• множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов);

• производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).

В первом случае говорят об оценке «россыпью», во втором — об оценке «потоком», а в третьем имеет место «системная оценка»1, которая в отличие от двух предыдущих наиболее близка к оценке производственного бизнеса в целом.

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки, которые опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный (1). Подходы к оценке машин и оборудования \ Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Расчет стоимости актива по затратам на его производство или приобретение с последующим учетом обесценения,

вызванного накопленным износом Определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам идентичных объектов

или сопоставимых аналогов первичного или вторичного рынков Определение стоимости актива исходя из ожидаемых доходов, приносимых объектом оценки в период его эксплуатации Рис. 38.1. Подходы к оценке машин и оборудования

Методы затратного подхода, базирующегося на принципе замещения, предполагают обязательную оценку полной себестоимости изготовления объекта и иных затрат, понесенных продавцом и покупателем. Данные методы актуальны при оценке уникальных объектов, т.е. не находящихся в серийном производстве. В силу того, что такие объекты широко не представлены на открытом рынке, стоимость, полученная с применением этих методов, во многих случаях не может считаться рыночной стоимостью, а относится к «стоимости объекта с ограниченным рынком».

' Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М.: Центр экономики и маркетинга, 1977.

769

Методы затратного подхода предполагают расчет общего накопленного износа объекта оценки.

В отличие от затратного методы сравнительного подхода, также основанного на принципе замещения, дают представление об истинно рыночной стоимости, так как в данном случае речь идет об объектах, широко представленных на свободном, открытом и конкурентном рынке.

Методы доходного подхода основаны на принципах ожидания, учета производственных факторов, НЭИ, а также принципе вклада. Применение доходного подхода ограничено при оценке отдельных единиц оборудования по причине сложности, а порой и невозможности выделения дохода, приносимого ими. Однако методы доходного подхода позволяют получить системную оценку комплекса машин и оборудования, объединенных единым производственно-технологическим циклом, что достаточно близко к оценке производственного бизнеса в целом.

Поскольку в большинстве случаев расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета любого вида оценочной стоимости, необходимо стремиться к использованию всех трех упомянутых подходов при проведении расчетных процедур. Однако основным методологическим приемом оценки машин и оборудования является, безусловно, сравнительный подход.

17)Оценка стоимости земельных участковВ процессе оценки земельного участка, чаще всего нужно установить или рыночную стоимость земли, или рыночную стоимость права аренды участка. Основными факторами, играющими важную роль при оценке участка недвижимости выступают: местоположение и влияние внешних факторов, спрос и предложение на рынке, характер конкуренции продавца и покупателя, низкая цена по отношению к другим участкам того же назначения.

В свою очередь, на рыночную оценку стоимости земли влияет ожидаемая величина срока, и вероятности в получении дохода от его использования за назначенный период времени при большей эффективности его эксплуатации без учета доходов и других производственных факторов, которые привлекаются к данному объекту для дальнейшей предпринимательской деятельности. Но нельзя забывать о том, что стоимость участка земли меняется в зависимости от времени года и оценку обычно проводят по состоянию на заранее оговоренный день. В результате чего меняется целевое назначение участка, соответственно его стоимость на рынке также подвергается изменению.

Оценка стоимости земельных участков и их продажаОсновными факторами, влияющими на определение рыночной стоимости прав аренды при оценке земли, выступают: права и полномочия арендатора, срок действия права, обременения прав аренды, права других лиц, причастных к оценке данного объекта и целевое назначение участка. Определение стоимости права аренды будет зависеть от величины ожидания, продолжительности и вероятности в получении дохода от права аренды участка земли за конкретный промежуток времени при наибольшем, в эффективном плане, его использовании.

Оценка рыночной стоимости земли производится для следующих целей: взнос в начальный капитал организаций, оформление ипотеки, определение цены при купле-продаже, а также для других целей, которые предусмотрены настоящим законодательством. Оценочную экспертизу проводят в отношении земельных поселений, промышленных и сельскохозяйственных земель. Оценку прав аренды участка также можно считать ценным вкладом в стартовый капитал общества.

Оценка земли в поселениях (города, деревни и другие населенные пункты) оценивают иными способами. Проводят тщательный анализ рыночных данных о сделках купли-продажи, ставок арендной платы, цен предложений по конкретным объектам (в том числе не занятые постройкой участки земли), сведений об инженерной и транспортной инфраструктуре, объектов социального и бытового обслуживания, состояний окружающей среды в данном районе, исторические и архитектурно-эстетические ценности, ландшафтную и рекреационную ценность территории.

Оценка стоимости земельных участков с выездомПроизводя оценку рыночной стоимости земли, сельхозы, используют данные, отражающие фактическую урожайность первостепенных сельскохозяйственных культур, сенокосы, продуктивность пастбища, многолетние насаждения, структуру посевов на используемых площадях, динамику цен по которым реализуется продукция в данном регионе и необходимые затраты на выращивание главных сельхоз культур.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах как правило, производят, руководствуясь анализом цен сделок, куплей или продажей объектов, или ценой предложения по участкам, которые не заняты постройкой; наличием транспорта и интенсивностью транспортного сообщения, наличием электроэнергии, газа и водоснабжения; удаленностью от основных центров инфраструктуры, экологической ситуацией в данном регионе и других факторов, которые влияют на определение рыночной цены стоимости земельного участка в дачном кооперативе или садовом товариществе.