13. Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 гк рф)

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ на арендатора возложена обязанность пользоваться арендуемым имуществом согласно условиям договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендодатель вправе требовать от арендатора, не выполнившего обязательств, соблюдения условий договора. Возникает вопрос: на основании каких норм закона следует заявлять такое требование?

Кроме того, на практике складываются ситуации, когда права собственника, передавшего имущество в аренду, нарушаются действиями третьего лица, которому это имущество во владение не передавалось. Вправе ли в таком случае собственник предъявить иск третьему лицу?

13.1. Вывод из судебной практики:Если арендатор использует имущество с нарушением условий договора аренды, иск арендодателя о прекращении соответствующих действий суд должен квалифицировать как договорное требование, а не как негаторный иск.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"

"...Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о демонтаже кабельных линий.

Как установлено судом, истец предоставил ответчику в аренду помещение междугородной телефонной станции, в котором арендатор самовольно установил кабельные линии.

Арендодатель полагает, что сохранение установленных без его согласия кабельных линий нарушает его право собственности.

Арендатор против иска возражал, ссылаясь на то, что между сторонами сложились договорные отношения, споры из которых не могут разрешаться на основе вещных исков. Кроме того, он настаивал на том, что арендодатель вправе требовать демонтаж кабельных линий только после прекращения договора аренды и возврата имущества в его владение.

Суд иск арендодателя удовлетворил, квалифицировав его как требование кредитора, вытекающее из ненадлежащего исполнения договора, отметив при этом, что по смыслу пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) квалификация спорного отношения возлагается на суд, а ссылка на не подлежащие применению статьи законов не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В рассматриваемом деле истцом доказано, а ответчиком не опровергнуто, что арендованное имущество используется вопреки условиям договора аренды. При таких обстоятельствах арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 ГК РФ. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 ГК РФ)..."

13.2. Вывод из судебной практики:Как собственник, так и арендатор имущества, вправе предъявить негаторный иск к третьему лицу.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"

"...3. Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу - нарушителю права собственности.

Собственник причала-пирса обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании устранить препятствия в пользовании своим имуществом путем демонтажа сборно-разборного холодильника.

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) причал-пирс находится в аренде сроком на пять лет, поэтому истец не владеет этим имуществом и не имеет права на удовлетворение заявленного требования.

В ходе судебного заседания арендатор пояснил, что расположенный на причале холодильник, хотя и был установлен без его согласия, не препятствует ему осуществлять эксплуатацию арендуемого имущества - разгрузку приходящих рыболовецких судов.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, отметив, что согласно статье 4 АПК РФ лицо вправе обратиться в арбитражный суд в защиту своих нарушенных прав и законных интересов. Право невладеющего собственника не нарушается до тех пор, пока имущество находится во владении арендатора. После того как имущество будет возвращено собственнику, он сможет обратиться с иском о демонтаже холодильника.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск собственника удовлетворил, отметив следующее.

Истцом доказано, а ответчиком признано размещение сборно-разборного холодильника на причале-пирсе без согласия собственника имущества.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника. Размещение холодильника без воли собственника является нарушением его права на причал-пирс, которое не связано с лишением владения. По этой причине право собственности защищается с помощью негаторного иска.

В силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель - собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку, если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам прекращается на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ..."

13.3. Вывод из судебной практики:Собственник здания, передавший в аренду находящиеся в нем помещения, вправе требовать от арендаторов прекратить нарушать договор аренды и устранить последствия нарушений, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2012 по делу N А40-7848/12-28-71

"...Индивидуальный предприниматель Пашин В.Н. обратился в суд г. Москвы с иском к ООО "Агроаспект" о восстановлении нарушенного права, а именно: об обязании восстановить планировку арендуемых помещений, приведя ее в соответствие с планировкой, имевшей место быть в момент заключения договора аренды, и передаче помещений от арендодателя арендатору, а именно: демонтировать внутренние перегородки, возведенные к комнате N 2 первого этажа, образующие комнаты 2в и 26 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.); демонтировать грузоподъемный механизм (лифт), расположенный в помещении N 2 первого этажа с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа; демонтировать лестницу из комнаты N 2 первого этажа в комнату N 11 второго этажа (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.) с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа; восстановить комнату N 6 первого этажа (номер комнаты по договору аренды), возведя соответствующие стены; восстановить комнаты N 3, 4, 5 первого этажа (номера комнат по договору аренды), возведя соответствующие стены, организовав дверные проемы, подведя инженерные коммуникации и разместив в данных комнатах уборную, умывальную и душевую соответственно; демонтировать умывальники, расположенные в комнате N 1 первого этажа (номер комнаты по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.); восстановить комнаты N 2, 3, 4, 5 второго этажа (номер комнаты по договору аренды), возведя соответствующие стены с организацией дверных проемов; демонтировать стены между комнатами N 23, 24, 25 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.); восстановить комнаты N 6, 7, 8, 9, 10 второго этажа (номера комнат по договору аренды), возведя стены и организовав дверные проемы, для чего демонтировать стены комнат N 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 19, 20, 21, 22 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011 г.); восстановить комнаты N 12, 12а, 12б, 13, 13а, 13б второго этажа (номера комнат по договору аренды), возведя соответствующие стены, организовав дверные проемы, подведя инженерные коммуникации и разместив в данных комнатах 12 - умывальную, 12а - уборную, 12б - уборную, 13 - умывальную, 13а - уборную, 13б - уборную (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения предмета спора истцом).

В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на п. 1 ст. 615 ГК РФ, указал на то, что в нарушение п. 2.2.5 договора аренды нежилого помещения N 05/07 от 06.04.2007 г. ответчик произвел перепланировку арендуемых помещений, не согласовав ее с истцом, чем нарушил условия договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд, руководствуясь ст. 304 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал, что требование устранить всякого рода нарушения принадлежит владеющему собственнику, которым истец на момент рассмотрения спора не является, так как добровольно передал во временное пользование (аренду) указанные помещения.

Суд первой и апелляционной инстанций признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того, что указанная норма определяет порядок пользования предметом аренды, т.е. целевое назначение; целевое использование помещений по договору аренды N 05/06 от 06.04.2007 г. - розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами. Суды указали, что доказательств использования спорного помещения по нецелевому назначению истцом не представлено.

Последствиями осуществления арендатором пользования объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями в силу ст. 619 ГК РФ является возникновение у арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанций указал, что установленный п. 3 ст. 12 ГК РФ общий способ защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к праву арендодателя, нарушенному осуществлением арендатором пользования объектом аренды с нарушением условий договора, - может быть реализован посредством применения специального предусмотренного ст. ст. 619, 622 ГК РФ порядка в виде предъявления требований о расторжении договора аренды и возврате объекта аренды в состоянии, обусловленном договором.

Выводы судов о том, что выбранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению права, не могут быть признаны обоснованными, поскольку, передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды как по закону, так и по условиям договора возможны только с его согласия.

Судами не учтено, что истец является собственником всего здания, в котором расположены арендуемые помещения, и не дана надлежащая оценка доводу истца о том, что произведенная ответчиком без согласия истца как арендодателя и без согласования с компетентными органами перепланировка арендуемых помещений нарушает целостность здания в целом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10\22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Выводы судов о том, что истец не вправе требовать устранения всякого рода нарушения его прав, поскольку он передал помещения во временное пользование (аренду), не могут быть признаны правильными, так как истцу принадлежат не только помещения, переданные в аренду, но все здание в целом.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую оценку, исследовать доказательства, правильно применить нормы материального права..."

13.4. Вывод из судебной практики:Если арендатор земельного участка в нарушение закона и договора зарегистрировал право собственности на постройки и сооружения, расположенные на данном участке, то арендодатель вправе требовать признания такого права отсутствующим, не заявляя требований о прекращении арендных отношений.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011

"...Указанный земельный участок 27.05.2008 администрация передала в аренду предпринимателю на основании договора N 1 (далее - договор аренды N 1), по условиям которого администрация (арендодатель) передает предпринимателю (арендатору) за плату земельный участок с видом разрешенного использования - для эксплуатации стадиона - сроком на 10 лет. Государственная регистрация договора произведена в установленном порядке.

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 22.12.2008 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2008 N RU 23531302-31 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выданы свидетельства о регистрации права на бытовое помещение общей площадью 36,2 кв. метра лит. А и коридор, душевую лит. Б общей площадью 10,4 кв. метра.

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 06.07.2009 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.04.2009 N RU 23531302-18 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выдано свидетельство о регистрации права на мини-футбольное поле общей площадью 1352 кв. метра лит. VI.

Свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2010 подтверждено, что произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на футбольное поле общей площадью 6996 кв. метров лит. V на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2009 N RU 23531302-33.

Предприниматель 01.04.2011 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 14 867 кв. метров с кадастровым номером 23:30:0303007:251, с видом разрешенного использования - для эксплуатации стадиона.

Узнав о наличии зарегистрированного предпринимателем права собственности на спорные объекты недвижимости, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку ранее суд общей юрисдикции в его принятии отказал (определение Темрюкского районного суда от 05.09.2011).

Поскольку государственная регистрация своего права собственности на переданное ему в аренду имущество была осуществлена ответчиком в нарушение его обязательств перед истцом по договору аренды вопреки нормам закона и условиям договора, истец для защиты своих прав и интересов был вправе воспользоваться способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявленный иск о признании отсутствующим права собственности ответчика на имущество, в отсутствие требований о прекращении арендных отношений, направлен на восстановление тех обязательственных отношений, которые существовали между ним и ответчиком до государственной регистрации права собственности последнего на арендованное имущество, то есть является иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения ответчиком обязательств по договору аренды.

Кроме того, судами сделан неверный вывод об отсутствии у лица, передавшего свое имущество в аренду, вообще права на защиту надлежащими вещно-правовыми способами против арендатора, зарегистрировавшего право собственности на арендованное имущество помимо воли арендодателя.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование администрации в части и признавая право собственности предпринимателя на спорные строения отсутствующим, учел, что в муниципальную собственность поселения передавался не просто земельный участок, а стадион, представляющий собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением.

Судом принято во внимание, что объекты стадиона с лит. А и Б по состоянию на 29.04.2009 имели те же характеристики износа (33 и 15 процентов) и то же описание конструктивных элементов (фундамент, стены, перегородки, крыша), как в техническом паспорте от 15.07.2008, согласно которому годы постройки объектов соответственно 1975 и 2005. При этом документы, подтверждающие строительство спорных объектов недвижимости, ответчиком суду не представлены.

Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного характера (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10).

Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 и от 17.01.2012 N 4777/08).

В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право - право собственности. Применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (соответствующая правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 и от 04.09.2012 N 3809/12).

Однако предприниматель, зарегистрировав с нарушением закона и договора право собственности на отдельные постройки стадиона, по существу, приватизировал арендуемое муниципальное имущество по основаниям и способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, а затем обратился с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка под стадионом как собственник объектов недвижимости по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем - собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), являются составной частью земельного участка (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о том, что спорные объекты недвижимости существовали на арендованном земельном участке до момента его передачи арендатору и потому на них не могло быть зарегистрировано право собственности арендатора, являются верными.

Поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и решения суда являются основанием для внесения записи в ЕГРП, администрация правомерно обратилась в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости. В соответствии с пунктом 53 постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."