2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества

В соответствии со ст. 8Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду. На основании данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что нарушение указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным.

Согласно ст. 10указанного Закона договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ, т.е. непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой имущества, сдаваемого в аренду. В связи с этим на практике возникает вопрос: могут ли стороны переложить данную обязанность на арендатора имущества?

2.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, является ли непривлечение независимого оценщика основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требованийст. 8Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", существует две позиции судов.

Позиция 1.Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требованийст. 8Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судебная практика:

Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92

"...3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы..."

Позиция 2.Непривлечение независимого оценщика является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2011 N Ф03-9241/2010 по делу N А51-15616/2005

"...МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", ссылаясь на то, что сделка - договор аренды от 25.02.2004 не соответствует п. 2 ст. 18 ФЗ РФ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", и, считая ее недействительной согласно ст. 168 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" предусмотрено обязательное проведение оценки объектов в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении их стоимости в целях передачи в аренду.

Таким образом, проведение оценки спорного имущества является обязательным в силу названной статьи закона, с учетом правил статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Как установлено, в отношении спорного имущества оценка стоимости объекта оценки на момент совершения сделки не проводилась. Иного в материалах дела не представлено.

В этой связи суд, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, установив, что сделка по передаче в аренду спорного имущества - здания кинотеатра "Чайка" допускается с согласия собственника и, следовательно, проведение его оценки являлось обязательным, обоснованно признал договор от 25.02.2004 несоответствующим требованиям статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем сделал вывод о его ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ..."

2.2. Вывод из судебной практики:Проведение оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества в соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не требуется, если на момент заключения договора объект оценки был вовлечен в гражданский оборот.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2008 N Ф09-11212/07-С6 по делу N А07-8654/2007

"...Как установлено судом при новом рассмотрении дела, на основании приказа территориального управления от 28.12.2006 N 865 между территориальным управлением (арендодатель), университетом (балансодержатель) и Сбербанком России (арендатор) 29.01.2007 заключен договор N 147/06а/03 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа.

Переданное помещение является федеральным имуществом, которое закреплено за университетом на праве оперативного управления, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества.

Полагая, что передача федерального имущества в аренду по договору от 29.01.2007 N 147/06а/03 произведена в нарушение требований ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" без проведения торгов и оценки, заместитель прокурора Республики Башкортостан обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела с учетом указаний суда кассационной инстанции, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела пришел к верному выводу о том, что имущество, являющееся федеральной собственностью, на момент заключения оспариваемого договора уже было предметом аренды и находилось в гражданском обороте. Проведение торгов в таком случае противоречит положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Обязательная оценка для вовлеченного в гражданский оборот имущества законодательством не предусмотрена, в связи с чем суд обоснованно отклонил ссылку истца на недействительность оспариваемого договора ввиду нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании изложенного суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."

2.3. Вывод из судебной практики:Возложение на арендатора обязанности провести оценку передаваемого в аренду государственного или муниципального имущества либо оплатить расходы на нее является незаконным, поскольку оценку должен осуществлять арендодатель.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266

"...Антимонопольный орган, рассмотрев дело, возбужденное по признакам нарушения управлением части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), установил, что при заключении договоров аренды нежилых помещений на арендаторов возлагается обязанность производить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды, страховать арендованное имущество у конкретных страховщиков.

В результате проверки договоров аренды и договоров страхования антимонопольный орган пришел к выводу о том, что управление ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды и определению рыночной стоимости годовой арендной платы; проведение ежегодной оценки арендуемого федерального недвижимого имущества за счет арендаторов может привести к ограничению конкуренции на товарных рынках, где действуют эти арендаторы.

Пунктом 5.5 Положения (с учетом изменений, внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р) предусмотрено, что "при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду".

В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества помимо прочих документов в управление необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду.

Таким образом, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу, является обязательным.

Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.

Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.

Поэтому условия Положения, согласно которым на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки, не соответствуют действующему законодательству..."

2.4. Вывод из судебной практики:Величина обязательной оценки, предусмотреннойст. 8Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не является обязательной для сторон договора аренды, если законом прямо не установлено иное.

Судебная практика:

Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92

"...В силу статьи 12Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названнымЗаконом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8Закона об оценочной деятельности,пунктом 2 статьи 12Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)..."