15. Аренда и субаренда земельных участков.

Аренда земельных участков осуществляется толь­ко на основе договора. В соответствии с гражданским законодательством по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные аренда­тором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственнос­тью. Арендатор имеет также отдельные права по рас­поряжению арендованным земельным участком — мо­жет сдать его, например, в субаренду. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Основная обязанность арендатора по договору арен­ды земельного участка — предоставить арендатору зе­мельный участок в состоянии, соответствующем усло­виям договора и целевому назначению земли, в уста­новленный договором срок .Арендодатель обязан также предупредить арендато­ра о всех правах третьих лиц на сдаваемой им в аренду земельный участок — сервитуте, праве залога и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по зако­ну не является основанием для прекращения или при­менения таких прав (ст. 613 ГК РФ).Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условием договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содер­жание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом). Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (субаренда), в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствен­ных обществ и товариществ или нового взноса в произ­водственный кооператив. Арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором не пре­дусмотрено иное.

16. Безвозмездное срочное пользование земельным участком.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает земельный участок (его часть) в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне, а последняя обязуется использовать земельный участок (его часть) в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоохранное, природо-ресурсное, градостроительное и иное законодательство и вернуть земельный участок (его часть) в состоянии, пригодном для дальнейшего его целевого использования. Право передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование принадлежит исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками.

Получателямирассматриваемого права могут быть только следующие категории субъектов:

1.государственные и муниципальные учреждения;

2.федеральные казенные предприятия;

3.органы государственной власти и местного самоуправления;

4.граждане и юридические лица.

Однако в соответствии с ЗК РФ гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного)пользования не предоставляются.

Максимальный срок, на который земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное пользование, не должен превышать один год.

При предоставлении земельных участков на этом праве из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, срок определяется договором: например при предоставлении служебного надела - сроком трудового договора.

17. Основания возникновения прав на земельные участки.

В соответствии со ст. 25 ЗК права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. основаниямивозникновения земельных правоотношений (изменения и прекращения) являютсяюридические факты-действия и юридические факты-события, с которыми закон связывает определенные юридические последствия.

В зависимости от последствий юридические фактыможно разделить на три вида:

Правоустанавливающие. При этих юридических фактах происходит возникновение земельных правоотношений. Например, заключение договора залога земельного участка или договора аренды.Правоизменяющие. При их наличии в земельных правоотношениях происходит изменение в субъекте, объекте или содержании самого правоотношения.

Правопрекращающие. С возникновением этих обстоятельств, происходит прекращение правоотношений. Пример – истечение срока аренды, прекращение деятельности предприятия-владельца земельного участка и т.д.

Рассмотрим наиболее частые основания возникновения земельныхправоотношений. Их два– это ненормативные акты индивидуального значения и сделки по распоряжению земельными участками. Самым распространеннымоснованием из указанного перечняявляется акт индивидуального значения, который порождается административными актами государственных органов местного самоуправления, предусмотренными законом и иными правовыми актами в качестве основания возникновения гражданских правоотношений. На основании указанных актов органов государственной и муниципальной власти предоставляются земельные участки, в том числе и для целей строительства, в собственность граждан и юридических лиц, в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду и в безвозмездное срочное пользование. Так же указанными актамиустанавливаются публичные сервитуты(публичные сервитуты могут так же возникать и в силу закона. Также решения судебных органов власти – признание права наследования земельного участка, решение о разделе земельного участка между супругами. Вообще акт государственного или муниципального органа власти о предоставлении земельного участка, в том числе и для целей строительства – это формы первичного первичного вовлечения земельных ресурсов в оборот, из земель государственной или муниципальной собственности. Иначе говоря, здесь имеет место разгосударствлевование земель.

18. Правовые требования к совершению сделок с земельными участками. 

Гражданин для совершения сделок с земельными участками должен быть полностью дееспособным. Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению.. Юридические лица вправе совершать сделки с земельными участками в соответствии со своей правоспособностью. В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов. Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. все сделки и с земельными участками совершаются в письменной форме.

Договор, предметом которого является земельный участок, должен содержать:

• наименование

• предмет сделки;

• указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости);

• указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц;

• основания приобретения стороной прав на отчуждаемый земельный участок и расположенное на нем иное недвижимое имущество

• дату передачи права на земельный;

• цену сделки ;

• срок действия договора (если по этому договору предоставляется право пользования земельным участком, - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование);

• права и обязанности сторон;

• ответственность сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Аналогичная норма содержится в ст. 26 (п. 1) ЗК. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на землю, ограничения этих прав (сервитут, ипотека), их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и, соответственно, имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.