- •Казанский (приволжский) федеральный университет вещное право
- •З.А. Ахметьянова
- •Раздел I. Общая характеристика вещных прав
- •Глава 1. Исторические аспекты становления и развития вещных прав
- •§ 1. Вещные права в римском праве.
- •§ 2. Вещные права
- •§ 3. Вещные права в советском гражданском праве
- •Глава 2. Вещные права в законодательстве отдельных зарубежных стран
- •§ 1. Общие положения о вещном праве
- •§ 2. Право собственности
- •§ 3. Право доверительной собственности (траст),
- •§ 4. Владение как правовой институт
- •§ 5. Ограниченные вещные права
- •§ 6. Защита права собственности и иных вещных прав
- •Глава 3. Понятие, признаки и содержание вещного права
- •§ 1. О значении и методологии
- •§ 2. Понятие субъективного вещного права
- •§ 3. Соотношение вещных и обязательственных прав
- •§ 4. Признаки вещного права
- •§ 5. Объект вещного права
- •§ 6. Содержание вещного права.
- •Глава 4. Виды вещных прав и их система
- •§ 1. Общие подходы к определению видов вещных прав
- •§ 2. Право собственности как абсолютное вещное право
- •§ 3. Ограниченные вещные права
- •§ 4. Система вещных прав
- •Раздел II. Отдельные виды вещных прав и иных прав с вещно-правовыми признаками
- •Глава 1. Право собственности
- •§ 1. Понятие, признаки и сущность права собственности
- •§ 2. Содержание права собственности
- •§ 3. Формы собственности
- •§ 4. Право частной собственности
- •§ 5. Право собственности граждан
- •§ 6. Право собственности юридических лиц
- •§ 7. Право государственной собственности
- •§ 8. Право муниципальной собственности
- •§ 9. Общая собственность
- •§ 10. Основания и способы приобретения права собственности.
- •§ 11. Основания прекращения права собственности
- •Глава 2. Ограниченные вещные права на имущество юридических лиц
- •§ 1. Право хозяйственного ведения имуществом
- •§ 2. Право оперативного управления имуществом
- •§ 3. Право учреждения на самостоятельное распоряжение
- •§ 4. Иные права на имущество юридического лица
- •Глава 3. Вещные и иные имущественные права на природные объекты
- •§ 1. Понятие и особенности права собственности
- •§ 2. Земельный участок как объект права собственности
- •§ 3. Содержание права собственности на земельный участок
- •§ 4. Субъекты права собственности на земельный участок
- •§ 5. Основания приобретения и прекращения
- •§ 6. Ограниченные вещные права на земельные участки
- •§ 7. Право пожизненного наследуемого владения
- •§ 8. Право постоянного (бессрочного) пользования
- •§ 9. Право ограниченного пользования
- •§ 10. Иные имущественные права на земельные участки
- •§ 11. Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис)
- •§ 12. Вещные права на иные природные объекты
- •Глава 4. Вещные права на жилые помещения
- •§ 1. Общие положения о вещном праве
- •§ 2. Жилое помещение как объект вещного права
- •§ 3. Субъекты вещных прав на жилые помещения
- •§ 4. Право собственности на жилое помещение
- •§ 5. Ограниченные вещные права на жилые помещения,
- •Глава 5. Иные имущественные права с вещно-правовыми признаками
- •§ 1. Общие положения об имущественных правах
- •§ 2. Право аренды на имущество
- •§ 3. Право доверительного управления имуществом
- •§ 4. Право залога, его правовая природа
- •§ 5. Право личного пользовладения (узуфрукт),
- •Раздел III. Охрана вещных прав
- •Глава 1. Понятие и механизм охраны вещных прав
- •§ 1. Понятие охраны и защиты права собственности
- •§ 2. Механизм охраны вещных прав
- •Глава 2. Гражданско-правовые способы защиты вещных прав
- •§ 1. Понятие и особенности виндикационного иска
- •§ 2. Понятие и особенности негаторного иска
- •§ 3. Особенности владельческой защиты.
- •§ 4. Другие способы защиты права собственности
- •§ 5. Особенности судебной защиты вещных прав
Глава 4. Вещные права на жилые помещения
§ 1. Общие положения о вещном праве
на жилое помещение
Вещным правам на жилые помещения посвящены гл. 18 ГК РФ и раздел 2 ЖК РФ.
Вещное право на жилое помещение представляет собой субъективное гражданское право, т.е. вид и меру возможного поведения субъекта в отношении особого объекта гражданских прав, каковым является жилое помещение.
Объектом вещного права в данном случае выступает жилое помещение, которое должно отвечать соответствующим требованиям. Поскольку жилые помещения могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности, собственниками таких объектов могут выступать соответственно физические лица (граждане), юридические лица и публично-правовые образования.
Содержание вещного права на жилое помещение составляет традиционная для отечественного законодательства "триада" правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Однако в процессе реализации своих правомочий обладатель вещного права на жилое помещение должен учитывать особенности правового режима таких объектов.
К вещным правам на жилые помещения относятся, во-первых, право собственности, во-вторых, ограниченные вещные права. Среди ограниченных вещных прав на жилые помещения следует назвать: 1) права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ; ст. 31 ЖК РФ); 2) право пожизненного пользования жилым помещением, которое возникает у гражданина на основании либо договора (в частности, в соответствии со ст. 602 ГК РФ), либо завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ).
В отношении таких ограниченных вещных прав, как право члена семьи собственника жилого помещения и право пожизненного пользования жилым помещением, возникающих у гражданина на основании договора или завещательного отказа, в литературе предлагается использовать понятие "право проживания" <1>. В частности, под правом проживания предлагается понимать принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и пользоваться для личного проживания жилым помещением (его частью), принадлежащим на праве собственности другому лицу, устанавливаемое пожизненно или на иной срок, возникающее в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением либо в порядке, установленном законом, у членов семьи собственника жилого помещения <2>.
--------------------------------
<1> Формакидов Д.А. Вещное право проживания. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. С. 71.
<2> Формакидов Д.А. Концепция развития законодательства Российской Федерации о вещных правах. Пермь, 2008. С. 175.
§ 2. Жилое помещение как объект вещного права
В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты вещных прав бывают различных видов: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. При этом жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначенное для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).
В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ в отношении жилых помещений предполагается норма (п. 1 ст. 298.1) о том, что жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан.
По своей сути жилое помещение относится к сложным объектам. В состав такого сложного объекта в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан, а наряду с ним и другие вещи или имущественные права <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (издание шестое, переработанное и дополненное).
<1> Подробнее об этом см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2003. С. 24.
Так, согласно ст. 16 ЖК РФ под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В постройке, именуемой жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельными объектами права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.
Анализ норм, изложенных в гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, с одновременной передачей права собственности на жилой дом передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилым домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты.
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, к покупателю либо переходит право собственности, либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.
Согласно жилищному законодательству квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).
ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы и т.д. (ст. 36 ЖК РФ). Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящегося в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Комната представляет собой часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).
Для характеристики жилого помещения важно отметить выделение внутри помещения, во-первых, полезной (общей) площади, т.е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты и др., во-вторых, жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, образованных для проживания. В законе употребляется также понятие "вспомогательная площадь", которой считается площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т.п.
В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается признавать жилыми помещениями квартиру и комнату. При этом квартира, которая состоит из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности, считается коммунальной и не может быть предметом сделок.