1.3. Государственная регистрация сделок с недвижимостью в гражданском законодательстве.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него переходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – уже не первый институт в современном российском праве. Со времени принятия первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (1994 г.), установившего необходимость такой регистрации, а затем и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.¹, некоторыми другими специальными законами, так например и принятыми в их развитие подзаконными актами, регистрация стала предметом исследования ученых, как правило, с позиций гражданского права.

Возникает вопрос о цели государственной регистрации прав на недвижимость. Под целью понимается то, к чему надо стремиться, что надо осуществить. Соответственно цель представляет собой заранее предполагаемый результат деятельности или действий людей.

В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что представляется определенным пробелом.

Следует отметить, что среди исследователей вопроса о государственной регистрации прав на недвижимость при выделении целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ни нет единого мнения.

Существует мнение юристов, в котором основные цели государственной регистрации определены как:

«1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере.¹»

Мы предлагает внести в Закон о регистрации норму следующего содержания:

«Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества, которые, включая государство, при рассмотрении данного вопроса имеют равные права.»

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ,

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

При этом права на недвижимое имущество (их ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат регистрации в любом случае, так например Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество, купившее у банка здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации на том основании, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом – исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку

Арбитражный суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации неправомерным, иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику. При этом арбитражный суд на основании пункта 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в котором ему было отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из пункта 3 статьи 2 Закона о государственной регистрации, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесение записи иную дату ее совершения. В соответствием с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации, а также статей 16 и 1069 ГК потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков¹

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Единый государственный реестр прав)

Например: регистрация воздушных, морских и речных судов, космических объектов и некоторых других тесно связанных с ними объектов (аэродромов и аэропортов) осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов.

Согласно ст.164 ГК государственной регистрации подлежат также обязательные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренные ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Возникает вопрос, какие же сделки с недвижимым имуществом полежат государственной регистрации?

В ГК по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их регистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п.3 ст.339 ГК); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст.389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст.391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п.2.ст.558 ГК); продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК); дарения недвижимого имущества (п.3 ст.575 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п.2 ст.651 ГК); аренды предприятия независимо от ее срока (п.2 ст.658 ГК); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п.2 ст.1017 ГК).

Отметим, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. Например, в соответствии со ст.551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии же со ст. 558, 560 ГК государственной регистрации подлежат лишь договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия. Поэтому, например, в случае продажи капитального гаража договор его купли – продажи государственной регистрации подлежать не будет, но переход права собственности на него к покупателю должен быть зарегистрирован. Наряду с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом ГК предусматривает государственную регистрацию договора коммерческой концессии органом, осуществляющим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя.

Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрация общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата.

Росрегистрация подведомственна Минюсту России.

Росрегистрация в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Минюста России.

Росрегистрация осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы.

Росрегистрация осуществляет свою деятельность во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и организациями (Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г.№1315).

Территориальный орган Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации – главное управление (управление) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (далее – Управление) в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Министерства юстиции Российской Федерации, актами Федеральной регистрационной службы.

Орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, предоставленном на регистрацию (п.3 ст.131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п.4 ст.131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие принятого закона.

В соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г №122-ФЗ: Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Возникшая после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст.6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимается установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие права собственности либо его иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащие в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Выписка из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.

Данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в установленном Законом порядке только лицам, указанным в законе: «самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) тих правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов (абзац дополнительно включен с 17 апреля 2001 года Федеральным законом от 12 апреля 2001 года №36-ФЗ); Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации (абзац дополнительно включен с 19 апреля 2002 года №36-ФЗ).

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации права;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение подписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, в регистрация договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

Таким образом, в заключении данного параграфа можно сделать следующий вывод.

С одной стороны, государственная регистрация – это акт признания права государством и единственное доказательство существования этого права, но, с другой стороны, право после государственной регистрации не является незыблемым, поскольку может быть оспорено. Следовательно, закон признает возможность регистрации прав, которые в действительности не существуют. Из такого положения должен следовать вывод о том, что факт государственной регистрации не означает, что лицо, право которого зарегистрировано, во всяком случае имеет право на отчуждение недвижимого имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку, действительным является лишь основание регистрации (сделка, правомерное создание нового объекта, приобретение по наследству и т.д.)