Оценка имущества

С практической точки зрения, оценка — это определение того или иного вида стоимости объекта оценки.

Оценка обязательна по закону или неизбежна объективно в следующих случаях:

1. Приватизация государственного или муниципального имущества;

2. Аренда государственного или муниципального имущества;

3. Передача государственного или муниципального имущества в доверительное управление;

4. Внесение государственного или муниципального имущества в уставный капитал создаваемых обществ;

5. Любые иные сделки с государственным или муниципальным имуществом;

6. В процессе антикризисного управления (во внешнем управлении и конкурсном производстве);

7. При кредитовании (под залог);

8. При страховании;

9. При налогообложении;

10. При учете основных средств;

11. При внесении доли в уставный капитал в не денежной форме;

12. Выход из состава учредителей и продажа доли;

13. Выкуп акций у миноритарных акционеров;

14. Крупные сделки с акционерной собственностью;

15. Раздел имущества;

16. При наличии споров по поводу цены товара;

17. При конфискации и т.д.

В большинстве случаев оценивается рыночная стоимость. Объектами оценки в соответствие с российским законодательством может быть любой объект гражданских правоотношений, принадлежащий заказчику оценки.

Методологически рыночная стоимость рассчитывается как средняя от стоимостей объекта оценки, полученных различными подходами:

1. Затратный подход — стоимость зависит от ранее понесенных затрат;

2. Доходный подход — стоимость зависит от будущих выгод от владения объектом;

3. Сравнительный (рыночный) подход — стоимость определяется стоимостью аналогов на дату оценки.

Оценщик вправе отказаться от применения одного или двух подходов в случае, если он обоснует отказ.

Основным документом по итогам оценки является отчет об оценке. Он имеет юридическую силу в случае, если выполняются следующие требования к нему:

1. Отсутствие дефекта формы — соответствие нормативным требованиям к отчету. Эти требования содержатся в ФЗ-135 «Закон об оценочной деятельности РФ» или Федеральные стандарты оценки (ФСО);

2. Надлежащий заказчик оценки — заказчиком в отчете должно быть указано лицо, которому принадлежит объект оценки;

3. Надлежащий исполнитель оценки

   1. Аккредитация при СРО оценщиков

• Не должно быть долгов по членским взносам;

• Не должно быть задолженности в компенсационный фонд СРО;

• СРО дееспособно

У оценщика должен быть страховой полис;

Наличие диплома оценщика (действующего);

Количество оценщиков — минимум два на постоянном месте работы;

Стаж работы (дополнительно, в законе не оговорен).

Риск – вероятность наступления неблагоприятного события.

Несмотря на то, что подходы к оценки универсальны существует множество специфических методов оценки того или иного имущества в зависимости от отрасли оценки.

Отрасли/подходы	Оценка движ. имущества	Оценка недвижимости	Оценка интеллектуальной соб-ти	Оценка бизнеса
затраты	1.2	7.8	13	15
доходы	3.4	9.1	14	16
Сравнит.	5.6	11.12		17

1. Метод замещения

2. Метод расчета физического износа ( путем расчета остаточного срока службы)

3. Метод дисконтирования денежных потоков

4. Метод капитализации выигрыша в производительности.

5. Метод анализа парных продаж

6. Метод пропорциональных характеристик

7. Метод завещания

8. Нормативный метод оценки физического износа.

9. Метод дисконтирования денежных потоков

10. Метод капитализации чистого дохода

11. Метод анализа парных продаж

12. Метод видения

13. Метод замещения

14. Метод дисконтирования денежных потоков

15. Метод оценки ликвидационной стоимости

16. Метод дисконтирования денежных потоков

17. Метод мультипликатора

Отдельные методы могут использоваться не только в разных отраслях оценки, но и в разных подходах.

Оценка недвижимости.

Сзатр.= С зем.(рыночная стоимость земли)+ВС(восстановительная стоимость улучшения земельного участка)-Исов. (совокупный износ)

Сдох. = Со(первоначальные вложения) + ∑Ii – Ci/(1+r)i+In+1/(1+r)n+1

I –порядок периода

Ii –доход в этом периоде

Ci – затраты в этом периоде

R – ставка дисконтирования

N – срок реализации инвестиц. периода

In+1 – доход от перепродажи объектов в постпрогнозном периоде(если он продается)

Cсрав. = Саналог.i

Саналог.1

Саналог.2

Подбор аналогов и корректировка их цен с учетом различий между аналогом и объектом оценки.

Примером методов оценки интеллектуальной собственности может служить метод …………райти

Расчет этим методом строится на том предположении, что лицензиор сам себе платит лизинговые платежи, величина которых суммируется.

Оценка ИС.

С дох. = ∑Ii-RET

Ii – выручка от продаж продукции или оказания услуг с использованием оцениваемой ИС

RET – ставка раелти (0-5%)

r- ставка дисконтирования в рассматриваемом периоде

n – срок действия исключительных прав.

Оценка бизнеса.

На практике оцениваются либо предприятия как имущественный комплекс, либо пакет акций (доля в уставном капитале)

С затр= Чистые активы

С доход= Со+ ∑ Ii-Ci/(1+r)i+In+1/(1+r)n+1

Cсравн. = С аналог.i

С аналог.1

С аналог.2

(аналогичные-акции , аналоговые доли в уставном капитале, капитале похожих предприятий)

Управление имуществом как капиталом.

3 аспекта деятельности:

- люди

-финансы

- все остальные в рамках управления имуществом

Формы капитала:

1. Денежная

2. Производственная

3. Товарная

Но при этом переходе из одной формы в другую он остается капиталом -> он должен постоянно увеличиваться в размере.

Исходя из этого мало утверждать , что от менеджера в современной экономии требуется обеспечить постоянный рост рыночной стоимости бизнеса, который он управляет.

Одновременно с этим должны постоянно ……………….. и те активы на всех которых функционирует организация.

С учетом вышеуказанного управления имуществом можно рассматривать как подзадачу инвестиционного менеджмента -> все его основные теоретические положения актуальны и в рамках задачи максимальной эффективности.

В частности одним из основных теоретических постулатов инвестиций меняется то, что любой объект для инвестиций характеризуется 2 мя параметрами, находящимися в прямой пропорциональной зависимости друг от друга.

1. Доходность

2. Риск

Все инвестиционные инструменты можно условно изобразить как совокупность точек, образующих кривую с положительными наклоном на следующей графической модели

Дох-ть Д

Г

В

Б

А

Риск

А – гос. ценная бумага ( долгосрочных облигаций)

Б – банковские депозиты

В – облигации частных корпораций

Г- недвижимость

Д – секции

Иными словами нерационально выкладывать капиталом в ………….инвестиционный проект доходность которого при заданном уровне риска ниже, чем нормальная величина доходности в экономике на конкретный момент времени с поправкой на сезонность.

Объекты инвестирования:

- инструменты денежного риска

- долевые инструменты

- долговые инструменты

- реальные активы

- спекулятивный инструмент

Все это финансовые активы.

Инструменты денежного рынка: иностранная валюта или вексиль.

Долевые инструменты акции, имущественные паи. Долговые инструменты: облигации. Спекулятивные инструменты: фьюберсы, апционы и иные вторичные производственные финансовые инструменты. Реальные активы: недвижимость, драгоценные металлы, камни.

Таким образом, управление имуществом, как капиталом можно свести к следующему алгоритму действий:

- если у организации есть избыточные активы, то целесообразно проанализировать будет ли выгодно перевести эту часть капитала в ден. Форму и вложить её с большей выгодой для предприятия в какие-либо из указанных финансовых активов.

- если у организации нет избыточных активов, то можно определить будет ли экономичнее целесообразно вложить в состав используемого имущественные комплексы дополнительные реальные активы, которые обложили бы дополнительный прирост стоимости бизнесу.

Ставка дисконтирования – имеет разный экономический смысл в зависимости от структуры источников финансирования векселей:

1. Если финансирование полностью собственно, тогда ставка д= нормальной ставке доходности в данном периоде при заданном уровне риска.

2. Если финансирование полностью заемное (ставка д= ссудному%)

3. Если финансирование смешанное ( ст.д= средневзвешенной от первых двух ее значений)

В качестве весов используется доля собственного и заемного капитала в проекте

Zз=Z1*W1+Z2*W2

Основными методами определения ставки дисконтирования для вношения собственного капитала можно считать:

1. Кумулятивный метод

r= r0+r1+r2+r3

r0- без рискованная ставка доходности (точка А)

r1-отраслевые риски

r2 – риск менеджмента

r3- специфические риски, связанные с конкретным инвестиционным проектом.

R1-r3 рассчитывается экспертно.

При этом выбор осуществляется между знанием низшего риска, умеренного риска или высокого риска.

Максимально величина риска зависит от уровня менеджмента в стране.