- •1.Цели и задачи оценки имущества бизнеса в современных условиях.
- •2.Нормализация бухгалтерской отчетности в процессе оценки: корректировки активов и пассивов, корректировки в отчете о прибылях и убытках.
- •1.Корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов.
- •Вертикальный и горизонтальный анализы финансовой отчетности.
- •3.Регулирование оценочной деятельности в России: регулирующие органы, документы, основные требования.
- •4.Международное регулирование оценочной деятельности: регулятор, документы, основные изменения в условиях кризиса.
- •5.Экономическое содержание метода дисконтированного денежного потока (ддп), условия применения, этапы, положительные и отрицательные характеристики, итоговые поправки.
- •6.Виды и модели расчета денежного потока метода ддп.
- •7.Определение ставки дисконтирования. Методики определения ставки дисконтирования, формулы. Смысл базовой формулы определения ставки дисконта.
- •8.Capm, коэффициент бета, безрычажная бета, достоинства и допущения модели, применимость.
- •9.Метод кумулятивного построения ставки дохода: применимость, премии и виды рисков, формула.
- •10.Модель средневзвешенной стоимости капитала (wacc) применимость, формула.
- •11.Расчет величины стоимости доходным подходом в постпрогнозный период: варианты и их применимость. Капитализация доходов постпрогнозного периода в показатели стоимости.
- •Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
- •13.Методы определения капитализируемого дохода: метод средних величин и трендовый метод.
- •14.Расчет ставки капитализации: учитываемые факторы, ставка дисконта, модели ставки.
- •15.Методики прямой капитализации (рыночной выжимки).
- •16.Методика связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.
- •17.Методика связанных инвестиций – земля и здание.
- •18.Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения
- •19. Общая характеристика сравнительного подхода, теоретическая основа, достоинства и недостатки. Место подхода в условиях кризиса.
- •20.Методы сравнительного подхода: метод компании-аналога.
- •Выбор и вычисление ценовых мультипликаторов
- •Варианты и разновидности мультипликатора «цена/прибыль»:
- •21.Методы сравнительного подхода: метод сделок.
- •22.Методы сравнительного подхода: метод отраслевых коэффициентов
- •24.Интервальные ценовые мультипликаторы Сравнительного подхода: формулы, принципы построения, признаки согласованности мультипликатора, фундаментальные переменные, зависимость от отрасли.
- •Мультипликатор «цена/прибыль»
- •Мультипликатор Цена/Выручка
- •Мультипликатор «Цена/Денежный поток»
- •Цена/Дивиденды
- •Мультипликатор "цена/выручка от реализации" (p/s)
- •Цена/Физический объем
- •25.Моментные ценовые мультипликаторы: формулы, признаки согласованности мультипликатора, достижение единообразной оценки, фундаментальные переменные, зависимость от отрасли.
- •Мультипликатор Цена/Балансовая стоимость (чистых активов) (для холдинговых компаний).
- •Мультипликатор «Цена/Чистая стоимость активов»
- •26. Затратный подход и его роль в современной практике оценки стоимости компании (бизнеса). Условия применения. Достоинства и недостатки. Основные этапы и методология затратного подхода.
- •Применение зп
- •27. Методы оценки нематериальных активов.
- •28. Метод чистых активов: Основные этапы и методология.
- •29. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) на основе экономической прибыли: eva, sva, ebo.
- •30. Факторы, определяющие стоимость опциона.
- •Цена исполнения опциона (strike price of the option).
16.Методика связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.
Методика связанных инвестиций — заемного и собственного капитала применяется, когда для покупки объекта оценки использовался заемный и собственный капитал в определенной известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного и собственного капитала. В противном случае кредиторы не предоставят кредит. Более того, ставка капитализации заемного капитала должна предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат. Ставка капитализации должна также удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе самому инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку объекта оценки. Причем ставка капитализации на собственный капитал должна предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.
Ипотечная постоянная состоит из 2-х частей: 1) ставки процента по кредиту и 2) коэффициента фонда погашения основной суммы кредита.
Методика связанных инвестиций — заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита (заемного капитала) к величине всей суммы инвестиций (Укр) называется кредитной составляющей или долговой долей суммарных инвестиций в оцениваемый объект предприятие. Тогда доля собственного капитала равна (1 — Укр).
Схема реализации методики связанных инвестиций — заемного и собственного капитала представлена ниже.
Составляющая заемного капитала = Ккр. × Укр.
Составляющая собственного капитала = Ксоб.к. × (1 — Укр.)
Кобщ. = ∑ составляющих
где Ккр — ипотечная постоянная;
Ксоб.к. — ставка капитализации на собственный капитал.
Или - Коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций: Кк = Rск dск + Rзк dзк, где Rск, Rзк - ставка доходности на собственный и заемный капитал соответственно; dск, dзк - доля собственного и заемного капитала в покупке.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается
Rm = ДО / К
где Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;
К – сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = М • Rm + ( 1 – M ) • Re (4.21)
где М – коэффициент ипотечной задолженности.
Пример. Доля собственного капитала 30%; ставка процента по кредиту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал 5%, тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, 0,127500;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.21: R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).