67. Формирование земельного оборота в России

Земельный рынок в России наиболее активен в сегменте передачи государственных и муниципальных участков в аренду. Основными покупателями земельных участков из состава государственных и муниципальных земель являются граждане, приобретающие их в собственность для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. В целом сегмент купли-продажи юридическими лицами земель сельскохозяйственного назначения в частном секторе земельного рынка является растущим: в этом сегменте увеличивается как количество совершенных сделок, так и охваченная ими площадь. Что касается стоимости земли, то ее общая динамика характеризуется тенденцией роста на земельном рынке арендных платежей и средних цен продажи земельных участков.

68

Понятие платы за землю и ее формы. Земельное законодательство закрепляет принцип платности использования земель независимо от того, на каком титуле лицо использует земельный участок.

Система регулирования платы за землю установлена в Законе РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю». Действует также Инструкция Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 21 февраля 2000 г. № 56 «По применению Закона Российской Федерации «О плате за землю».

Законодательство устанавливает три формы платы за землю: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

Закон РФ от 27 декабря 1991 г. «Об основах налоговой системы в Российской Федерации» относит земельный налог к местным налогам, устанавливая, что порядок зачисления поступлений по земельному налогу в соответствующий бюджет определяется законодательством о земле. Аналогичное положение предусмотрено в пока еще не действующей ст. 15 Налогового кодекса Российской Федерации.

Цели взимания платы за землю заключаются в стимулировании рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв. Наряду с этим применение такого инструмента, как плата за землю, должно обеспечить выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов для финансирования этих мероприятий.

Одним из принципов регулирования платы за использование земель является отсутствие зависимости определения размера земельного налога от экономических результатов использования земель. Так, размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Пересмотр ставок земельного налога возможен при изменении условий хозяйствования, например, загрязнении, эрозии почв и т.п., т.е. по причинам, не зависящим от лица, использующего землю.

Система экономических регуляторов земельных отношений и стимулирование оборота земель включает:

- земельный налог

-арендную плату за землю

- рыночную цену земли

- залоговую цену земли

- компенсационные платежи при изъятии земель или их консервации

- платежи за повышение качества земли

- штрафные платежи за экологический ущерб

- налоговое обложение при гражданском земельном обороте

- плату за право аренды

69

Плата за землю представляет собой общее название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности и иных вещных прав на землю. В настоящее время существует три вида земельных платежей:

! земельный налог;

! арендная плата;

! плата за получение определенных прав на землю, например ее приобретение в собственность, плата за получение права аренды, плата за получение права застройки.

Земельный налог

Земельный налог уплачивается собственниками земли, землевладельцами и землепользователями (кроме арендаторов, которые уплачивают арендную плату).

В Законе РФ «О плате за землю» устанавливается, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий. Ставки земельного налога дифференцируются по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ. Средний размер налога определяются законом РФ «О плате за землю» для каждого субъекта Российской Федерации.

Налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок, приведенных в законе о плате за землю. В свою очередь, органами местного самоуправления средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.

К ставкам земельного налога, установленным для зон отдыха городов Москвы и Санкт-Петербурга, курортам Приморского края, Кавказских Минеральных Вод, Черноморского побережья России, Калининградского взморья и других курортных районов, применяются повышающие коэффициенты, также установленные в законе.

Налог за земли водного фонда, как покрытые, так и не покрытые водой, вне населенных пунктов взимается с земель, предоставленных для хозяйственной деятельности или в рекреационных целях, по средним ставкам за сельскохозяйственные угодья административного района.

Налог за земли лесного фонда

Налог за земли лесного фонда устанавливается на период лесопользования с единицы площади освоенных лесов эксплуатационного назначения, на которых проводится заготовка древесины, и взимается в составе платы за пользование лесами в размере пяти процентов от платы за древесину, отпускаемую на корню.

Налог за расположенные вне населенных пунктов земли промышленности (включая карьеры и территории, нарушенные производственной деятельностью), транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения устанавливается в размере 20 процентов от средних ставок земельного налога, установленных для поселений численностью до 20 тысяч человек.

Арендная плата

Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

В разных городах существует разная система взимания арендной платы за землю. Но наиболее эффективной является система, при которой ставки арендных платежей устанавливаются пропорционально рыночной цене земли или рыночной цене прав заключения договора долгосрочной аренды земли, рассчитанной как некое среднее значение по оценочной зоне. Такая система в настоящее время применяется в Москве.

Установление платы за выкуп земельных участков из государственной и муниципальной собственности регламентируется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом о введении в действие налогового кодекса и Правилами организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

В соответствии с этими документами плата за приобретение земельных участков под приватизированными или находящимися в частной собственности зданиями (имеются в виду юридические лица) устанавливается по определенным, жестко фиксированным ставкам. В то же время при приобретении земельного участка или иных прав на него на торгах оплата производится по цене, определенной в ходе торгов, то есть по рыночной стоимости.