Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1. Понятие и особенности ипотечного кредита

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств [8].

Ипотечное агентство – это организация, созданная государством для развития ипотеки в нашей стране. Существует федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и зависимые от него региональные Агентства.

Ипотечное агентство работает с банками-партнерами по следующей схеме. Определение условий кредитования и предварительная консультация заемщика ипотечного кредита – работа Агентства. Сам кредит выдает банк-партнер на условиях, заданных ипотечным агентством. Затем Агентство выкупает у банка-партнера права требования кредита и становится кредитором заемщика на весь срок ипотечного кредитования. При смене кредитора заемщик ипотечного кредита получает письмо-извещение о переходе закладной к Агентству и новые банковские реквизиты для погашения кредита. Таким образом, заемщик получает как бы государственный кредит для решения своих жилищных проблем.

Для заемщика важно решить – стоит ли сотрудничать с АИЖК или предпочесть банк, который имеет собственную ипотечную программу. Аргументами в пользу сотрудничества с Агентством являются более привлекательные условия кредитования и большой опыт работы Агентства на ипотечном рынке. Аргументы против - это невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте, а так же вероятность того, что после переуступки кредита федеральному Агентству, с заемщика начнут взимать дополнительную плату за перечисление платежей в счет погашения кредита.

Ипотечный брокер появился на рынке ипотечного кредитования в связи с ростом количества кредитных организаций, занимающихся ипотекой, и количества ипотечных программ. Если потенциальный заемщик ипотечного кредита не может или не хочет самостоятельно разбираться в этом потоке информации, то ему на помощь придет именно ипотечный брокер.

Существуют как независимые ипотечные брокеры, так и отделы по ипотечному кредитованию в составе риэлтерских агентств, сотрудники которых так же именуются ипотечными брокерами. Основное достоинство любого ипотечного брокера – наличие практических знаний о процедуре ипотечного кредитования и личных контактов в банках, предоставляющих ипотечный кредит. Основной минус – это платность услуг, которая может составить либо фиксированную сумму (от 5000 до 30000 рублей), либо некоторый процент от суммы кредита (от 1 до 5%). В некоторых агентствах недвижимости услуги ипотечного брокера можно получить бесплатно, при условии, что заемщик будет искать и приобретать ипотечное жилье с помощью этого агентства [8].

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком ипотеки является переплата за квартиру, которая может достигать 100% и более. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п.

Еще один недостаток ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Любой желающий может решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки, подобрав себе достойного партнера.

Ипотека в России считается делом достаточно рискованным, причем как для заемщиков, так и для кредиторов. Знание всех возможных рисков в этой области не освободит от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности, и, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

Риск изменения процентных ставок. Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

Рыночный риск. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит [17].

Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Риск ликвидности возникает в том случае, если при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Риск утраты трудоспособности относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации. Для этого банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски - риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога [17].

Суть первого риска: если переданное в залог имущество каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т.п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит [17].