- •II. Полномочия
- •Вопрос 15. Основные формы платы за землю.
- •Вопрос 16. Формирование рыночного оборота земли
- •Вопрос 17. Характеристика и значение информации для управления земельными ресурсами
- •18 Управление земельными ресурсами субъектов российской федерации
- •Вопрос 19. Основные положения функционирования муниципальных образований
Вопрос 16. Формирование рыночного оборота земли
Земельный рынок в России только зарождается. Сделки сводятся в основном к купле-продаже земельных участков гражданами.
С проблемой правильного определения рыночной цены земли тесно переплетается проблема определения залоговой стоимости земельного участка, необходимой для развития ипотечного кредита как наиболее доступного для широких масс населения, в том числе сельского, формы реализации рыночных кредитных отношений.
Залоговая стоимость земельного участка — это переплетение интересов участвующих в данной операции субъектов, нахождение ими коммерческого компромисса. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответствующей реальной стоимости закладываемого участка. Проблема заключается в том, что из-за слабости научно-методической базы расчета рыночной цены, а соответственно и определения залоговой стоимости земли заимодатель и заемщик находятся в зоне постоянного риска, так как первый может потерять свои деньги, а второй — земельный участок без достаточной компенсации.
Возможность залога земли сельскохозяйственного назначения предусмотрена действующим законодательством Российской Федерации. В соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РФ» от 27 декабря 1991 г., Федеральным законом «О залоге» от 11 июня 1992 г., Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. собственникам земли предоставлено право ее залога, так как именно в сельскохозяйственном производстве наиболее остро ощущается недостаток денежных средств и наиболее приемлемой формой обеспечения выступает земельный участок (часто из-за отсутствия других ценностей, которые могут быть предоставлены в обеспечение полученных кредитов). С другой стороны, отсутствие финансовой поддержки государства особенно остро ставит вопрос о привлечении кредита из коммерческих источников.
рынок включает частные и государственные кредитные финансовые структуры: страховые компании, ссудосберегательные ассоциации, ипотечные, коммерческие и другие банки.
Ипотечный банк — это банк, специализирующийся на выдачах долгосрочных ссуд под залог недвижимости (земли и городских строений). Земельные банки — одна из разновидностей ипотечного банка.
Форма выдачи ипотечного кредита представляет собой защитную меру, в которой заинтересованы как залогодатели, так и залогодержатели. Чтобы обеспечить целевое назначение кредита, предотвратить возможность его использования для других целей, в банковской практике применяют следующие правила:
строго ограничивают выплату счетов подрядных организаций на поставку оборудования, материалов и других ресурсов, необходимых для строительства и мелиорации (при проведении этих мероприятий собственными силами залогодателя);
осуществляют кредитование капитальных вложений на основе специальных инвестиционных программ, одобренных экспертами;
оплачивают строительно-монтажные работы, выполняемые собственными силами залогодателя, за счет ипотечного кредита поэтапно или по окончании строительства объекта (в зависимости от периода строительства).
Сроки выдачи ипотечных кредитов увязывают с направлениями использования ссуды, полученной под залог земли.
Поэтапная политика по развитию ипотечного кредита в России должна быть увязана с общим доходом от кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей. Решающее значение имеет размер учетной ставки, по которой кредитные ресурсы на проведение залоговых операций передают соответствующим банковским структурам. В случае, если эти кредиты своевременно не возвращают, то должны давать реабилитационный срок (не менее одного года), в течение которого собственнику земли должна быть предоставлена возможность расплатиться с долгом и вернуть свой земельный участок.
В связи с низкой эффективностью сельскохозяйственного производства в России потребность в залоговых операциях очень большая. Развивать их целесообразно по двум направлениям — краткосрочные и долгосрочные кредиты.
Развитие залоговых операций в стране осложняется высокой процентной ставкой за кредит, а также тем, что при высоких темпах инфляции склонность к накоплению значительно снижается. Следовательно, перспективы развития залога под долгосрочные кредиты будут зависеть от возможности получения льготного кредита на инвестиционные цели, т. е. от государственной поддержки залоговых операций.
Чем больше места в российской экономике занимают рыночные отношения, тем больше оснований утверждать, что земельный рынок должен находиться под эффективным контролем государства. Прежде всего нужен контроль за процессом перераспределения земель, их использованием по целевому назначению и за размерами частного землевладения.
Рынок земли — это особо сложная экономическая структура национального хозяйственного комплекса. Его эффективная организация и функционирование требуют научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений.
Оборот земли без организационно-экономического механизма, который его запускает, контролирует и регулирует, малоэффективен с точки зрения национальных интересов.
Рынок — это не обязательно продажа и покупка предметов в их вещевом, натурально-физическом виде, завершаемые отчуждением объектов собственности. Он включает также отчуждение и переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим.
Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, находится в России в состоянии становления. Однако уже сейчас он должен способствовать эффективному использованию земельного фонда и формированию рационального землепользования. Здесь выделяются проблемы: одна связана с перераспределением земельных площадей, другая — с предотвращением концентрации угодий в немногих руках в спекулятивных целях и третья — с рационализацией форм землепользования.
Очень важна проблема участия государства в регулировании использования земельных ресурсов, причем не только на организаци- онно-правовом уровне, но и как активного земельного собственника, стимулирующего рыночные процессы, и непосредственного их участника. Государство должно контролировать цены на землю в общенациональных интересах, но не блокировать при этом рыночный механизм. Этого можно достичь только при создании соответствующей инфраструктуры.