3. Право землекористування та його види

Здійснення земельної реформи, перехід до ринкових умов гос­подарювання на землі, законодавче закріплення різних форм влас­ності на землю і розширення можливостей використання земель­них ресурсів на підставі права власності значно звузили сферу за­стосування права землекористування. Але воно не втратило свого значення як передбачений законом спосіб добування корисних властивостей землі. Право землекористування в оновленому ви­гляді дістало закріплення в новому ЗК й успішно застосовується у сфері регулювання земельних відносин.

В юридичній літературі право землекористування розглядається насамперед як правовий інститут, що охоплює сукупність од­норідних земельно-правових норм, які закріплюють і регулюють підстави, умови та порядок надання, зміни і припинення викорис­тання земельних ресурсів. Таким чином, право землекористування є системою закріплених у земельному законодавстві правових норм, які регулюють суспільні відносини, пов 'язані з добуванням корисних влас­тивостей земельних ресурсів.

Водночас право землекористування виступає як правомочність фізичної або юридичної особи щодо користування земельною ділянкою і є правовідношенням, що виникає у процесі викорис­тання земельних ресурсів. Воно дає його володарю можливість до­бування корисних властивостей конкретної земельної ділянки. Як правовідношення це право включає сукупність прав і обов'язків, пов'язаних зі здійсненням землекористування. Отже, право земле­користування має комплексний характер, що систематизує законо­давчі вимоги і об'єднує їх у земельно-правовий інститут, а також охоплює правомочності суб'єктів — користувачів конкретних зе­мельних ділянок та регламентує права й обов'язки землекористу­вачів, які реалізуються у правовідносинах.

Право землекористування як важливий правовий інститут пра­вомочності землекористувача і земельного правовідношення ґрун­тується на фундаментальних конституційних положеннях та вимо­гах земельного законодавства. Йому притаманні певні принципи як основні засади його правового регулювання. Вони відображені у загальних принципах земельного законодавства, передбачених ст. 5 ЗК, закріплені в його нормах, присвячених правовому регулюван­ню використання окремих категорій земель, є складовою частиною змісту прав і обов'язків землекористувачів тощо.

Основними принципами права землекористування є: його похідність від права власності на землю; використання земельних ділянок за основним цільовим призначенням; раціональне викори­стання й ефективна охорона земельних ресурсів; поєднання особ­ливостей використання землі як основного засобу виробництва, просторово-територіального базису і природного ресурсу; пріори­тетність екологічної безпеки при використанні земельних ресурсів; гарантованість прав на земельні ділянки і прав землекористувачів тощо. Не всі ці принципи належать до права землекористування, у зв'язку з чим вони не дістали повного відображення у земельному законі. Цим обумовлюється необхідність розгляду деяких з них сто­совно до права землекористування.

Принцип похідності права користування земельною ділянкою від права власності на землю полягає в тому, що саме виникнення цьо­го права залежить від особи, яка володіє правом власності на неї. Право користування власника землі є його правомочністю, на підставі якої він добуває корисні властивості земельної ділянки. А землекористувачі здійснюють право користування нею в обсязі й межах, визначених власником. Таким чином, правомочність земле­користувача спирається на право користування власника. При цьо­му власник може передавати землекористувачу своє право корис­тування як у повному, так і в обмеженому обсязі. Наприклад, дер­жава як власник землі, що надає земельну ділянку в постійне ко­ристування через свої уповноважені органи, може передавати зем­лекористувачу право користування в повному обсязі. Юридична або фізична особа — власник земельної ділянки, передаючи її у во­лодіння і користування за договором оренди, може зробити в ньо­му застереження щодо обсягу прав орендаря, залишаючи окремі з них за собою.

Право на надання орендарем земельної ділянки в суборенду не змінює суті розглядуваного принципу, оскільки суборендний різновид землекористування також виникає на підставі згоди орендодавця, яким є власник земельної ділянки. Принцип похідності права землекористування від права власності дістає ви­яв й у тому, що власник земельної ділянки може вимагати припи­нення права землекористування на підставах і в порядку, передба­чених законом.

Принцип використання землі за основним цільовим призначенням є надзвичайно важливим для використання земельних ресурсів.

Незважаючи на його традиційне закріплення у нормах земельного права, у новому земельному законі цей принцип зазнав деяких змін. Так, згідно з ч. 1 ст. 19 ЗК землі України за основним цільо­вим призначенням поділяються на такі категорії: землі сільського­сподарського призначення; землі житлової та громадської забудо­ви; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного при­значення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісо­вого та водного фондів; землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відмінність наведеного категоріального поділу земельних ре­сурсів від того, що існував раніше, полягає не тільки в розширенні самих категорій земель на підставі відособлення колишньої загаль-_ної категорії земель природоохоронного, оздоровчого, рекре­аційного та історико-культурного призначення у самостійні кате­горії, айв їхньому розмежуванні за основним цільовим призначен­ням. Якщо раніше землі поділялися за цільовим призначенням, яке передбачало лише їх категоріальне призначення, то нині вони поділяються за основним цільовим призначенням, яке передбачає їх використання й у супутніх цілях.

Законодавчий поділ земельних ресурсів за основним цільовим призначенням більш адекватно відображає здійснення права кори­стування ними. Про це свідчать реальні обставини, коли, напри­клад, землі сільськогосподарського призначення використовуються не тільки з метою виробництва сільськогосподарської продукції, а й для зведення внутрішньогосподарських споруд та дорожнього будівництва, а землі житлової та громадської забудови — не тільки у будівельних цілях, а й для прокладання комунікацій тощо.

Водночас реалізація розглядуваного принципу здійснюється й на рівні визначення основного цільового призначення конкретної земельної ділянки. Це передбачається у рішенні про надання зе­мельної ділянки в постійне користування та дістає вияв у держав­ному акті, обумовлюється в договорі оренди земельної ділянки та фіксується у державному реєстрі. Відхилення землекористувача від основного цільового призначення земельної ділянки є правопору­шенням і може бути підставою для припинення права землекорис­тування. Тому актуальною є проблема законодавчого розмежуван­ня ознак основного та супутнього цільового призначення земель­ної ділянки.

Принцип раціонального використання та ефективної охорони зе­мельних ресурсів також є традиційним принципом земельного зако­нодавства. Проте правові вимоги щодо раціонального використан­ня й ефективної охорони земельних ресурсів не містять законодав­чих критеріїв. Через це вони мають юридично невизначений харак­тер, що ускладнює раціональне використання та ефективну охоро­ну земельних ресурсів правовими засобами.

Гостра необхідність раціоналізації землекористування у нашій країні виникла у зв'язку з розширенням екстенсивного використання земельних ресурсів. Водночас раціональне землекористуван­ня є реальним засобом їх ефективної охорони. У зв'язку з цим звер­тає на себе увагу постанова Верховної Ради України від 5 березня 1998 р. "Про основні напрями державної політики України в галузі охорони довкілля, використання природних ресурсів та забезпечен­ня екологічної безпеки", в якій раціональне природокористування розглядається поряд з охороною довкілля. Більше того, основні пріоритети охорони навколишнього природного середовища виз­начені через раціональне використання природних ресурсів. До них, зокрема, віднесено формування збалансованої системи приро­докористування та адекватної структурної перебудови виробничого потенціалу економіки й екологіеація технологій у сільському гос­подарстві, промисловості, енергетиці, будівництві та на транспорті. Реалізувати ці пріоритети передбачається за допомогою охорони ч земельних ресурсів від забруднення та нераціонального викорис­тання, а також збереження та розширення територій з природним станом ландшафту.

Принцип раціонального використання та ефективної охорони земельних ресурсів під час здійснення землекористування ре­алізується в двоєдиному нерозривному процесі. Він являє собою економічно необхідне й екологічно обґрунтоване використання зе­мельних ресурсів, за якого одночасно враховуються економічні та екологічні інтереси людини і суспільства¹. Тому правовими кри­теріями раціонального використання й ефективної охорони земель є додержання вимог щодо забезпечення їх родючості та екологічно обґрунтованого використання.

Законодавчі вимоги до раціональногввикористання земельних ресурсів досить різноманітні. До них, зокрема, належать вимоги щодо забезпечення максимального виходу продукції в результаті використання конкретної земельної ділянки, застосування передо­вих, апробованих і науково обгрунтованих технологій під час ос­воєння земельних площ тощо. Так, раціональним використанням земельної ділянки, наданої в користування, може вважатись одер­жання максимальної кількості продукції з кожної одиниці земель­ної площі, зосередження внутрішньогосподарських будівель та інших засобів виробничо-господарської діяльності на мінімальних земельних площах тощо. Особливо жорсткими є вимоги земельно-'го закону до використання техногенно забруднених земель. Так, відповідно до ч. 1 ст. 170 ЗК техногенно забруднені землі сільсько­господарського призначення, на яких не забезпечується одержання продукції, що відповідає встановленим вимогам (нормам, прави­лам, нормативам), підлягають вилученню із сільськогосподарсько­го обігу та консервації.

Більш конкретними є законодавчі вимоги до охорони земельних ресурсів. Згідно з ч. 1 ст. 164 ЗК охорона земель, зокрема, включає:

захист їх від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, переосушення, ущільнення, забруднення відходами ви­робництва, хімічними та радіоактивними речовинами й від інших несприятливих природних і техногенних процесів; запобігання погіршенню естетичного стану та екологічної ролі антропогенних ландшафтів; консервація деградованих і малопродуктивних сільськогосподарських угідь.

Особливі вимоги передбачені для охорони ґрунтового шару зе­мельних ділянок. Так, відповідно до ч. З ст. 168^3К при здійсненні діяльності, пов'язаної з порушенням поверхневого шару грунту, землекористувачі повинні здійснювати зняття, складування і зберігання поверхневого шару ґрунту та нанесення його на ділян­ку, з якої він був знятий (рекультивація), або на іншу земельну ділянку для підвищення її продуктивності та інших якостей. Додер­жання зазначених вимог у процесі землекористування забезпечує досягнення максимальних економічних результатів та ефективну охорону земель від негативного виробничо-господарського та іншого шкідливого впливу.

Право постійного землекористування

Поняття використання земельних ресурсів на підставі права постійного землекористування, яке у попередніх земельно-право-" вих актах розглядалося як вічне і безстрокове, є досить усталеним у вітчизняному законодавстві. Безумовно, це право нині помітно потіснено різноманіттям власницьких підстав використання зе­мельних наділів і втратило свою провідну роль у земельному законі. Але як визнаний законом і правомірний спосіб добування корис­них властивостей землі з конкретних земельних ділянок воно в об­меженому вигляді існує й досі.

Згідно з ч. 1 ст. 92 ЗК право постійного користування земель­ною ділянкою — це право володіння і користування ділянкою, яка знаходиться у державній або комунальній власності, без встанов­лення строку. Незважаючи на те, що це право в законодавчому по­рядку позначається терміном "землекористування", зміст останньо­го охоплює і право володіння земельною ділянкою. Включення до складу права землекористування права землеволодіння обумовлено специфікою земельної ділянки як об'єкта права, яким неможливо реально користуватися без володіння ним у правовому розумінні. Більше того, право володіння земельною ділянкою у переважній більшості випадків є необхідною передумовою правомірного кори­стування нею у розумінні добування її корисних властивостей¹.

На відміну від права власності на землю праву землекористу­вання притаманні лише правомочності володіння та користування земельною ділянкою. їх нормативно-правовий зміст мало чим відрізняється від аналогічних правомочностей власника землі. Про­те необхідно підкреслити, що конкретний зміст правомочностей володіння і користування землекористувача визначають власники землі. Але правомочність розпорядження завжди залишається за власниками земельних ділянок. Такою правомочністю у праві постійного землекористування володіє держава або відповідна те­риторіальна громада.

Спільною рисою права власності на землю і права постійного землекористування є їх безстроковість. Не встановлений зазда­легідь строк права постійного землекористування, як й права влас­ності, надає сталого характеру постійному землекористуванню та підвищує ступінь стабільності правомочностей землекористувача. У цьому полягає перевага права постійного землекористування перед іншими видами користування земельними ділянками.

Об'єктами права постійного землекористування є земельні ділянки, які надаються з усіх категорій земель державної або кому­нальної власності. У зв'язку з цим це право має особливе значення для використання цих ділянок, які не підлягають передачі у при­ватну власність в силу їх особливої цінності або призначення для забезпечення публічних інтересів.

Суб'єктами права постійного землекористування можуть бути лише державні та комунальні підприємства, установи та ор­ганізації. Так, відповідно до ч. 2 ст. 92 ЗК право, постійного ко­ристування земельною ділянкою із земель державної та комуналь­ної власності набувають лише підприємства, установи та ор­ганізації, що належать до державної або комутшншої власності. Ними можуть бути, наприклад, державні сільськогосподарські, промислові, будівельні та транспортні підприємства, комунальні житлово-експлуатаційні підприємства, що здійснюють управління житловими комплексами і надають комунальні послуги, природо­охоронні, оздоровчі та наукові установи і навчальні заклади дер­жавної або комунальної власності, лісогосподарські та водогоспо­дарські організації, органи державної влади і місцевого самовря­дування тощо.

Юридичне значення права постійного землекористування поля­гає в тому, що воно виключає можливість виникнення так званої "подвійної" власності держави або територіальних громад та їх підприємств, установ і організацій. Наявність цього інституту фор­мує систему земельних відносин, за яких держава або територіаль­на громада є власниками землі, а їх підприємства, установи та ор­ганізації — постійними користувачами земельних ділянок.

Праву постійного землекористування притаманна і певна спе­цифіка його виникнення. Порівняльний аналіз різних підстав ви­никнення права на землю дає можливість зробити висновок, що право постійного користування земельними ділянками для держав­них і комунальних підприємств, установ і організацій може вини­кати лише на підставі їх відведення. Договірні та інші підстави на буття цього права є неприйнятними. Таким чином, акт відведення земельної ділянки як багатостадійний і комплексний юридичний факт, що породжує право постійного землекористування держав­них та комунальних підприємств, установ і організацій, є єдиною підставою його виникнення.

Право постійного землекористування, яким наділені лише дер­жавні та комунальні підприємства, може мати безліч різновидів. Це залежить від тих ознак і критеріїв, що становлять підставу їх роз­межування. Так, за ознакою використання земельних/ ділянок за основним цільовим призначенням це право надається для задово­лення сільськогосподарських потреб і потреб житлового та гро­мадського- будівництва, потреб промисловості, транспорту, зв'язку та оборони, для природоохоронних, оздоровчих, рекреаційних та історико-культурних потреб, ведення лісового та водного господар­ства тощо. У свою чергу, право постійного сільськогосподарського землекористування державним і комунальним сільськогосподарсь­ким підприємствам, установам і організаціям надається для веден­ня товарного сільськогосподарського виробництва, а також у на­уково-дослідних і навчальних цілях, що передбачено ст. 24 ЗК.

На підставі спеціальних критеріїв постійного землекористуван­ня можна виділити, наприклад, на землях сільськогосподарського призначення постійне користування богарними і поливними ділянками, орними і луговими угіддями, на землях житлової та гро­мадської забудови — селітебне і рекреаційне користування ними тощо. Кожен різновид цього користування має свої особливості, зумовлені метою надання земельної ділянки, умовами користуван­ня нею, правами та обов'язками землекористувачів, що дістає вияв у змісті права постійного землекористування.

Право орендного землекористування

Орендне землекористування є дещо новим, але достатньо розви­нутим правовим інститутом земельного права. Земельно-правовими актами 30-х років минулого сторіччя оренда сільськогосподарських земель була заборонена. А з набранням чинності ЗК 1970 р. це по­ложення було поширено на усі землі. Однак перебудова еко­номічних відносин, яка почалася ще у радянський період, і здійснення аграрно-земельної реформи у незалежній Україні відно­вили орендне землекористування і надали йому нового правового змісту.

Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це за­сноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємниць­кої та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наве­дені найважливіші складові оренди землі — виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного пра­ва, визначення терміну дії оренди та її платний характер, належність орендареві лише правомочностей володіння і користуван­ня земельною ділянкою, її надання для здійснення певних видів діяльності.

Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визна­чені умови орендного землекористування. Більш детально відноси­ни, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом є Закон "Про оренду землі". Тому орендне використання земельних ділянок тре­ба розглядати у контексті положень цього Закону. При цьому вар­то мати на увазі, що нині не всі положення останнього і норматив­но-правових актів, прийнятих на його розвиток, приведені у відповідність з вимогами ЗК. Тому необхідно керуватися положен­нями норм земельного закону.

Відповідно до ст. 4 Закону "Про оренду землі" об'єктами орен­ди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст (комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об'єкта­ми оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб'єктів права зе­мельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб'єктам.

Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадження­ми, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, як­що це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди мо­жуть бути самостійними об'єктами орендних відносинч&К»~майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земель­ну ділянку як єдиний об'єкт оренди, що включає будівлі та спору­ди, на якому останні не є самостійними об'єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складнішою є справа з орендою земельних діля­нок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного закону, у цьому разі все ж таки треба врахо­вувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об'єктів права, визначені водн"им та лісовим законодавством.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності оренд­них відносин є оренда земельної частки (паю), оскільки за суто юридичними вимогами закону вона не належить на праві власності громадянам-орендодавцям. Тому ч. З ст. 4 Закону "Про оренду землі" передбачає, що при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недер­жавному сільськогосподарському підприємстві, місце їх розташу­вання визначається з урахуванням вимог раціональної організації території та компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загаль­ними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерних товариствах — загальни­ми зборами. Нині аналогічне становище складається з земельними частками (паями) громадян при приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств згідно з вимогами ст. 25 ЗК до оформлення на них права приватної власності.

Суб'єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок, є орендодавці та орендарі. Згідно з ч. 5 ст. 93 ЗК орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповно­важені ними особи. А відповідно до ст. 5 Закону "Про оренду землі" ними є громадяни та юридичні особи України, у вдаоності яких знаходяться земельні ділянки. Орендодавцями ділянок, що знаходяться у комунальній власності, є органи місцевого самовря­дування: сільські, селищні та міські ради, а тих, які є у державній власності, — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені орга­ни приймають після узгодження цього питання на сесіях відповідних рад.

У цілому наведений у Законі "Про оренду землі" перелік суб'єктів — орендодавців земельних ділянок відповідає переліку ЗК. Проте треба зазначити, що якщо громадяни та юридичні осо­би самостійно вирішують питання надання земельних ділянок в оренду на підставі договору, то надання в оренду земельних діля­нок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішень відповідних органів виконавчої влади та місцевого самовря­дування. З цього випливає, що в останньому випадку підставою ви­никнення орендних земельних відносин є рішення компетентного органу, а договір є засобом його реалізації.

Згідно з ч. 2 ст. 93 ЗК земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним гро­мадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним дер­жавам. Отже, усі перелічені суб'єкти права визнаються орендарями земельних ділянок. У зв'язку з цим перелік суб'єктів — орендарів землі, закріплений у ст. 6 Закону "Про оренду землі", втратив своє значення. Водночас ч. З цієї статті, в якій зазначено, що орендаря­ми земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід робо­ти в сільському господарстві, зберігає свою силу.

Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та оренда­рем. Відповідно до ст. 12 Закону "Про оренду землі" договір орен­ди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, згідно з яки­ми орендодавець за плату передає орендареві у володіння і корис­тування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. У Законі визначені умови та поря­док укладання договору оренди земельної ділянки, а також інші вимоги, без яких він не може мати юридичної сили.

У договорі оренди обов'язково має бути зазначено: об'єкт орен­ди з визначенням місця його розташування та розміру; термін дії договору; розмір та форма орендної плати, терміни та порядок її внесення і перегляду; основне цільове призначення, умови викори­стання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, обмеження щодо її використання; покла­дання на одну зі сторін ризику випадкового пошкодження або зни­щення об'єкта оренди або його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у ньому можуть бути наведені й інші дані, напри­клад, про стан землі, порядок виконання сторонами зобов'язань, застереження щодо обставин, за яких до нього мають вноситись зміни, тощо. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору не повинні суперечити вимогам закону. Однак відсутність хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору або визнання його у встановленому законом порядку недійсним.

У Законі "Про оренду землі" закріплені й вимоги до оформлен­ня договору оренди. Так, відповідно до ст. 13 він має укладатися у письмовій формі та посвідчуватися нотаріально за місцезнаходжен­ням земельної ділянки. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї з сторін, а той, який укладено на термін більше п'яти років — в обов'язково­му порядку. Невід'ємною частиною договору є план (схема) земель­ної ділянки. Закон передбачає також порядок укладання договору, який набуває чинності після його підписання сторонами та здійснення державної реєстрації.

Орендне землекористування може бути короткостроковими довгостроковим. Згідно з ч. З ст. 93 ЗК короткострокова оренда не може перевищувати п'яти років, а довгострокова — 50. Водночас у межах цих термінів Закон допускає можливість укладання догово­ру, термін дії якого обумовлюється певними умовами. До них можна віднести, наприклад, завершення виконання необхідного обсягу господарських робіт, закінчення будівництва, капітального ремонту або реконструкції жилих будинків та виробничих споруд тощо.

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю справляється згідно з законом. Таким законом є Закон "Про плату за землю", відповідно до якого ця плата здійснюється у вигляді земельного податку або орендної плати. Однак для внесен­ня плати за орендовані земельні ділянки цим Законом передбаче­но виняток, згідно з яким її розмір регулюється Законом "Про оренду землі".

У ст. 19 Закону "Про оренду землі" плата за земельну ділянку визначається як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за ко­ристування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення плати встановлюються за угодою сторін, що має діставати вияв у договорі оренди. У період дії останнього внесення орендної плати наперед допускається на строк не більше одного року. У разі виз­нання договору недійсним одержана орендодавцем за фактичний строк користування земельною ділянкою плата не повертається.

Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати. Вона може вноситись у грошовій (залежно від оцінки вар- • тості землі), натуральній (надання орендарем орендодавцеві певної кількості або частини продукції, одержаної від використання ділянки) та у відробітковій (надання орендарем певних послуг орендодавцеві) формах. Закон допускає поєднання зазначених форм та закріплення у договорі інших форм плати. Однак орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться у державній та кому­нальній власності, повинна вноситись лише у грошовій формі.

Оренді земельних ділянок приділено багато уваги у ЗК. Причо­му це стосується земель усіх категорій земельного фонду, незалеж­но від їх основного цільового призначення. Треба зазначити, що нині розвиток орендних відносин залежить не стільки від цього призначення, скільки від видів діяльності орендарів. Відповідно до Закону підставою надання земельної ділянки в оренду є насампе­ред здійснення підприємницької діяльності, наприклад, фермерсь­кого господарства, з використанням землі як засобу виробництва, здійснення різних видів будівництва з використанням земельних площ як просторового базису тощо.

Законом передбачена можливість орендного землекористування й при здійсненні інших видів діяльності, зокрема ведення громадя­нами особистого селянського господарства або заняття садівництвом, обслуговування жилих будинків та гаражного будівництва. Непідприємницьке орендне землекористування може здійснюватися і юридичними особами, наприклад, державними підприємствами (при проведенні розвідувальних робіт), науковими установами (у дослідницьких цілях), комунальними підприємства­ми (при прокладанні комунікацій), приватними підприємствами (для благоустрою територій).

Певний інтерес становить правове регулювання суборенди зе­мельних ділянок. Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК орендована земельна ділян­ка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орен­дарем у володіння та користування іншій особі. Отже, суборенда є різновидом орендного землекористування і являє собою переуступ-ку орендарем права володіння і користування орендованою ним зе­мельною ділянкою суборендареві.

У наведеній нормі ЗК на відміну від ст. 9 Закону "Про оренду землі" суборенда не пов'язується ні з землями сільськогосподарсь­кого і несільськогосподарського призначення, ні з тими винятко­вими випадками, за яких орендар має право надавати їх у суборен­ду. Потрібна лише згода первісного орендодавця, тобто власника землі.

Як договір оренди земельної ділянки, так і договір суборенди підлягають державній реєстрації, а на вимогу однієї з сторін — і но­таріальному посвідченню. У Законі "Про оренду землі" закріплені й спеціальні вимоги до суборендного землекористування. Зокрема, умови договору суборенди мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Термін дії догово­ру суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди. У разі припинення або розірвання останнього суборендний договір також втрачає чинність.

Право концесійного землекористування

Концесія як форма підприємницької діяльності була відома до­революційному законодавству і здійснювалась на практиці, у тому числі на території сучасної України, зокрема під час освоєння при­родних багатств у добувній промисловості, при розробці лісових ресурсів, використанні земельних площ для дорожнього будівництва тощо. Концесійна форма використання природних ре­сурсів іноземними суб'єктами права існувала й у радянський період до другої половини 30-х років минулого сторіччя. Проте зі зміцненням позицій права виключної державної власності на зем­лю та інші природні ресурси вона була заборонена.

Нині концесійна діяльність відроджується. Прийнято Закон від 16 липня 1999 р. "Про концесії"' та Закон від 14 грудня 1999 р. "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг"². Певною мірою до концесійного законодавства можна віднести і За­кон від 14 вересня 1999 р. "Про угоди про розподіл продукції"³, який передбачає залучення інвестицій для видобутку корисних ко­палин та розподілу продукції гірничодобувної промисловості. Без­перечно, для зазначених видів концесійної діяльності необхідні зе­мельні ділянки. Тому чинний земельний закон передбачає мож­ливість концесійного використання земельних ресурсів.

Відповідно до ч. 1 ст. 94 ЗК для здійснення концесійної діяль­ності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у поряд­ку, встановленому земельним законом. Проте концесійне викори­стання земельних ресурсів відрізняється від орендного землекори­стування.

У ст. 1 Закону "Про концесії" концесія визначається як надан­ня з метою задоволення суспільних потреб уповноваженим орга­ном виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяль­ності) права на створення (будівництво) та управління (експлуа­тацію) об'єктом концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення (будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом концесії, а також майнової відповідальності й можливого підприємницького ризику. У цьому законодавчому виз­наченні концесії є деякі правові складові оренди. Однак не усі во­ни збігаються з аналогічними ознаками оренди землі.

Такі складові концесії, як договірні засади її виникнення, плат­не і строкове володіння і користування (експлуатація) об'єктом концесії, зближують її з орендними відносинами. Проте навіть у них можна знайти ознаки, що відмежовують концесію від оренди. Так, згідно зі ст. 1 розглядуваного Закону договір концесії (кон­цесійний договір) являв собою угоду, відповідно до якої уповнова­жений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядуван­ня (концесієдавець) надають на платній і строковій основі суб'єкту підприємницької діяльності (концесіонеру) право створити (побу­дувати) об'єкт концесії або істотно поліпшити його і здійснювати управління ним (експлуатацію) згідно з законом з метою задово­лення суспільних потреб.

У наведених визначеннях зафіксовано кілька важливих особли­востей концесійного використання земельних ресурсів. Це насам­перед те, що концесієдавцем виступає уповноважений орган вико­навчої влади або орган місцевого самоврядування, а отже, земель­на ділянка є об'єктом права державної або комунальної власності. По-друге, концесіонером може бути лише вітчизняний або інозем­ний суб'єкт підприємницької діяльності. Тому земельна ділянка на­дається лише для здійснення останньої. По-третє, на відміну від інших видів підприємницької діяльності, які здійснюються з метою одержання прибутку, метою концесійної діяльності є задоволення суспільних потреб.

Відповідно до ст. 9 Закону "Про концесії" концесійний договір укладається на визначений у ньому строк. Проте він має бути не менше 10 та не більше 50 років. Таким чином, термін короткост­рокового концесійного використання земельних ділянок у два ра­зи перевищує термін короткострокової оренди землі. А це не відповідає ні вимогам абз. 6 ст. 2 Закону "Про концесії", ні поло­женням ЗК. Що стосується платежів, то згідно зі ст. 12 зазначено­го Закону методика їх розрахунку та граничні розміри визначають­ся Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ст. 20 Закону "Про концесії" передача об'єкта у концесію не спричиняє перехід права власності на нього до кон­цесіонера. Майно, створене на виконання умов концесійного дого­вору, є об'єктом права державної чи комунальної власності. Водно­час у Законі закріплено положення про те, що придбане кон­цесіонером на виконання умов договору майно належить йому на праві власності та може переходити у власність держави або тери­торіальної громади після закінчення строку дії договору.

Концесіонеру належить право власності на прибуток, одержа­ний від управління (експлуатації) об'єктами концесії, а також на вироблену продукцію. Завдяки цьому він покриває витрати та за­довольняє свої підприємницькі інтереси. Концесіонер також має право за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення майна, одержаного в кон­цесію. Проте право власності на таке майно залишається за держа­вою або територіальною громадою. Концесіонер же має право на адекватне відшкодування витрат за рахунок прибутку, якщо інше не передбачено договором.

Усе викладене дозволяє зробити висновок, що концесійне зем­лекористування є самостійним видом строкового та платного во­лодіння і користування земельною ділянкою державної або комуналь­ної власності на підставі договору концесії. Це не виключає можли­вості надання земельної ділянки, що належить на праві приватної власності, у платне строкове володіння і користування кон­цесіонера. Але така ділянка може надаватись лише на підставі до­говору оренди. Таким чином, концесіонер може користуватися зе­мельними ділянками на підставі як договору концесії, так і дого­вору оренди.

Відповідно до законодавства (ч. 2 ст. 94 ЗК) види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у кон­цесію, визначаються законом. Проте треба звернути увагу на те, що у наведеній земельно-правовій нормі йдеться про види не кон­цесійної, а господарської діяльності, що є значно ширшою. Зако­ном "Про концесії" (ч. 1 ст. 10) умови надання земельної ділянки, необхідної для здійснення концесійної діяльності, віднесені до істотних умов договору концесії. Передбачені особливі вимоги до договірних відносин, пов'язаних з використанням землі на підставі концесії. Так, згідно з ч. З ст. 10 Закону "Про концесії" якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, до­говір оренди останньої або акт про надання її у користування до­даються до концесійного договору. При цьому мається на увазі не державний акт на постійне користування земельною ділянкою, а акт про її надання для використання на підставі концесії.

У концесійних законах йдеться про окремі види господарської діяльності, для здійснення яких земельні ділянки можуть надавати­ся у концесію. Так, відповідно до ст. 1 Закону "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг" об'єктом кон­цесії можуть бути не тільки позаміські автомобільні дороги загаль­ного користування, а й розташовані на землях дорожнього госпо­дарства допоміжні споруди, зазначені у концесійному договорі.

До них згідно зі ст. 71 ЗК належать майданчики для стоянки транспорту і відпочинку, підприємства та об'єкти служби дорожньо­го сервісу, снігозахисні, протилавинні та протисельові споруди, вловлюючі з'їзди тощо. Вони призначені для обслуговування рухо­мого складу, учасників дорожнього руху та розміщення сервісних і ремонтно-технічних служб.

Отже, закріплення в ЗК інституту концесійного землекористу­вання стимулюватиме подальше розширення видів підприємниць­кої діяльності, здійснюваної з використанням земельних ресурсів на основі концесії.

Права і обов'язки землекористувачів

Юридичний зміст поняття "користування земельними ділянка­ми" становлять права і обов'язки землекористувачів. У загальному або конкретному вигляді вони включаються до норм інституту пра­ва землекористування, охоплюються конкретними правомочностя-ми землекористувачів і реалізуються у правових відносинах, що де­талізують та доповнюють ці права та обов'язки. Тому їх часто на­зивають суб'єктивними правами і юридичними обов'язками осіб, які є землекористувачами.

У правовому інституті землекористування в узагальненому ви­гляді відображені основні права й обов'язки землекористувачів. Так, згідно з ч. 1 ст. 95 ЗК землекористувачі, якщо інше не перед­бачено законом або договором, мають право: самостійно господа­рювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогоспо­дарських та інших культур та на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні ко­палини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбаче­них законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі та споруди. Ці права поширюються на усіх землекористу­вачів незалежно від підстав та видів користування землею.

Треба звернути увагу на те, що лише деякі з перелічених вище прав збігаються з правами власників земельних ділянок, які є більш широкими. Крім того, у переліку відсутня вказівка на правомоч­ності володіння та користування земельною ділянкою, що безпосе­редньо притаманні землекористуванню. Проте вони реально ро­зуміються, оскільки без володіння ними немає і самого права зем­лекористування. Однак при цьому важливе значення має положен­ня ч. 2 зазначеної статті про те, що порушені права землекористу­вачів підлягають відновленню у порядку, встановленому законом.

Як відомо, суб'єктивним правам кореспондують відповідні юри­дичні обов'язки. Тому ч. 1 ст. 96 ЗК покладає на землекористувачів такі обов'язки: забезпечувати використання землі за цільовим при­значенням; додержувати вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у поряд­ку, встановленому законом; дотримувати правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охо­ронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, ме­режі зрошувальних і осушувальних систем. Наведений перелік та­кож не є вичерпним. Земельним законом передбачені й інші обов'язки землекористувачів.

Поряд із правами й обов'язками, що поширюються на всіх зем­лекористувачів, у земельному законі передбачені права та обов'яз­ки, пов'язані з використанням земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт. Так, відповідно до ст. 97 ЗК підприємства, установи та організації, які здійснюють геологознімальні, пошу­кові, геодезичні та інші розвідувальні роботи, можуть проводити їх на підставі угоди з власником землі або за погодженням із земле­користувачем з визначенням строків та місця проведення таких робіт.

Проведення розвідувальних робіт на землях заповідників, національних дендрологічних, ботанічних, меморіальних парків, поховань і археологічних пам'яток дозволяється у виняткових ви­падках за рішенням Кабінету Міністрів України. Підприємства, ус­танови та організації, які проводять розвідувальні роботи, зо­бов'язані відшкодовувати власникам землі та землекористувачам усі збитки, в тому числі неодержані доходи, а також за свій рахунок приводити займані земельні ділянки у попередній стан.

Широке коло прав землекористувачів закріплене у спеціальних законах, що регулюють окремі види користування земельними ділянками або закріплюють однорідні групи земельних відносин. До таких прав належать, наприклад, право орендаря земельної ділянки на її переважне придбання у власність або право орендо­давця на збільшення розміру орендної плати у разі підвищення зе­мельного податку, що передбачені статтями 10 та 21 Закону "Про оренду землі". У спеціальних законах перелічені й юридичні обов'язки, які покладаються на землекористувачів. Так, згідно зі ст. 25 Закону "Про меліорацію земель" землекористувачі зобов'язані зберігати та відтворювати родючість грунтів, біологічну різно­манітність та екологічну рівновагу в навколишньому природному середовищі. Як і загальні права й обов'язки землекористувачів, пе­редбачені у спеціальних законах права можуть здійснюватися, а обов'язки виконуватися в силу їх прямого надання чи покладення законом або реалізовуватися за допомогою вступу в конкретні пра­вовідносини шляхом укладання відповідних договорів та інших угод.