Механизм управления

Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном ведомстве. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) И всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).

Первым шагом достижении намеченных целей должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости, которая даст возможность оперативно привести рыночную оценку объектов недвижимости на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимо­сти. На основании данных реестра государственной собственности государство должно регистрировать свои права на проинвентаризиронные и оцененные объекты недвижимости.

Вторым шагом должна стать выработка единых правил и процедур и я решения по распоряжению объектами недвижимости.

О достижении целей управления могут свидетельствовать следующие показатели: во-первых, увеличение доходов бюджета от использования государственного имущества; во-вторых, сближение ставок за аренду государственного имущества и рыночных ставок арендной платы. Эти показатели должны находиться под постоянным контролем. Кроме того, важно установить контроль за своевременной разработкой и при­нятием соответствующей нормативной правовой базы, а также за обеспечением полноты реестра объектов недвижимого имущества.

Положения Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации не распространяются на зе­мельные участки, поэтому при совершенствовании системы управления земельными ресурсами необходимо руководствоваться Федеральной целевой программой «Развитие земельной реформы Российской Федерации». Программа ориентирована на дальнейшее развитие земельной реформы, создание условий для повышения эффективности исполь­зования земли, увеличение социального, инвестиционного и произ­водственного потенциала земельных ресурсов, укрепление конститу­ционных прав граждан на землю, формирование эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного управления земельными ресурсами.

8. Система управления муниципальной недвижимостью

Разграничение собственности и управление городской недвижимостью. Административно-территориальное устройство города и система управления недвижимостью. Формирование системы управления муниципальной недвижимостью. Функциональные подсистемы управления муниципальной недвижимостью. Органы управления муниципальной недвижимостью. Учет муниципальной недвижимости. Регистрация прав на недвижимость.

Лекция 2. Система управления муниципальной недвижимостью

Разграничение собственности и управление городской недвижимостью

Одна из причин низкой результативности экономических реформ и реформы местного самоуправления в России заключена в недостаточно продуманном проведении преобразований форм и отношений собственности. Отношения собственности являются центральной проблемой в процессе формирования и развития системы управления городской недвижимостью, так как на территории современных горо­де» расположены объекты, которые могут находиться как в государ­ственной, так и в муниципальной собственности. Соответственно си­стема управления становится строго иерархической.

От имени Российской Федерации правомочия собственника в отношении федеральных объектов в пределах установленной законодательством компетенции осуществляет Правительство РФ. Федеральный орган по управлению государственным имуществом определяется Президентом РФ по представлению председателя Правительства РФ. В настоящее время таким органом является Министерство имущественных отношений РФ. В субъектах Федерации Минимущество имеет свои территориальные органы и устанавливает их полномочия.

Oт имени муниципального образования полномочия собственника осуществляют органы местного самоуправления, которые имеют право самостоятельно создавать органы по управлению муниципальной недвижимостью. В достаточно крупных муниципальных образованиях это может быть комитет муниципального имущества. В небольших городах и поселках управление и распоряжение недвижимым имуществом осуществляется с согласия главы местного самоуправления структурным подразделением, которое, как правило, имеет достаточно широкий круг полномочий, охватывающих экономику, управ­ление имуществом, налоги и финансовую политику.

Право собственности распространяется на все объекты недвижимости — землю, жилые и нежилые помещения — и подразумевает триаду полномочий: владение, пользование и распоряжение. Право владения предполагает фактическое обладание объектом недвижимости, ответственность за его воздействие на среду и охрану его от чужого воздействия. Право пользования — это извлечение из вещи ее потребительских свойств определенной выгоды. Это право получать от вещи доходы, использовать ее по своему усмотрению и в соответствии с назначени­ем. Применительно к недвижимости это право на ренту (в условиях исключительно государственной собственности она зачислялась в бюджет). В настоящее время эта рента в определенной степени опосредуется земельным налогом. По отношению к нежилым помещениям право распоряжения означает, что собственник может исполь­зовать их сам или сдать в аренду, извлекая пользу в виде денежного дохода.

Право распоряжения — это компетенция уполномоченных, государственных и муниципальных органов или собственника продать недвижимость. Право рас­поряжения позволяет собственнику продать, подарить, завещать, от­казаться от принадлежащей ему вещи или уничтожить ее.

Таким образом, права собственника в отношении недвижимого имущества реализуются в следующих формах:

• продажа;

• безвозмездная передача, за исключением случаев приватизации,

закрепление или передача по договору при создании унитарного предприятия или учреждения;

•аренда;

• передача в доверительное управление;

• ликвидация или реорганизация юридического лица;

• проведение процедур несостоятельности (банкротства);

• приобретение недвижимого имущества в Государственную или муниципальную собственность за счет средств бюджета (в том числе в виде долей, паев);

• осуществление контрольно-ревизионных функций, связанных с анализом эффективности использования недвижимого имущества;

• разработка и исполнение программы приватизации и др.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других юридических и физических лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами. Что касается государственной и муниципальной собственности, органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляя свои уставные функции и полномочия по обеспечению экономического и социального развития территории, могут использовать эту собственность в следующих организационно-правовых формах:

государственное или муниципальное унитарное предприятие на праве хозяйственного ведения;

некоммерческое учреждение на праве оперативного управления;

предприятие со смешанной формой собственности;

совместное предприятие.

По вопросам разграничения собственности на федеральную государственную (субъекта Федерации) и муниципальную принято более ста постановлений Правительства РФ, однако многие вопросы все еще остаются неурегулированными. Кроме того, федеральные и региональные государственные органы и органы местного самоуправления продолжают выполнять не свойственные им функции в хозяйственно-экономической сфере.

Одним из принципов управления собственностью является прин­цип разграничения полномочий между субъектами управления таким образом, чтобы они были соразмерны поставленным перед ними це­лям и задачам. Состав объектов федеральной собственности, в том чис­ле находящихся за рубежом, должен определяться федеральным зако­ном, объектов государственной собственности — законодательством субъекта Федерации. Развитие этого процесса связано с заключением соглашений между органами государственной власти Российской Фе­дерации и ее субъектов о разграничении предметов ведения и полно­мочий. К этим соглашениям прилагается перечень объектов, находя­щихся в собственности субъектов Федерации.

В федеральной собственности должны находиться земельные участки в пределах установленных норм с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями и иными объектами недвижимости: в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура, Центральный банк, Пенсионный фонд РФ; в которых размещены посольства и представительства иностранных государств, а также представительства республик в составе Российской Федерации, округов, краев, областей; отнесенными в установленном законом порядке к объектам ландшафтной архитектуры, лесопаркового хозяйства и историко-культурного наследия России; построенными за счет средств государственного бюджета Союза ССР, РСФСР или Российской Федерации, находящимися в пользовании органов законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации и учтенные на их балансе; а, находящимися на балансе предприятий (организаций), относящих­ся к федеральной собственности, за исключением объектов социально-бытового назначения; находящимися на балансе Министерства обороны России, МВД РФ, Федерального управления железнодорожных войск РФ, Федераль­ного агентства правительственной связи и информации при Президенте РФ, Федерального управления специального строительства при Правительстве РФ; закрепленными за государственными предприятиями и организациями, имеющими стратегическое значение для обеспечения наци­онально-государственной безопасности страны, в том числе для ее социально-экономического развития.

Кроме перечисленных в федеральной собственности должны находиться:

охраняемые природные территории федерального значения;

недвижимое имущество, необходимое для функционирования и развития федеральных энергетических систем;

недвижимое имущество предприятий и организаций, приватизация которых запрещена;

мосты и дороги федерального значения.

Объектами федеральной собственности могут быть, во-первых, векселя; во-вторых, доли (вклады) Российской Федерации в виде недвижимого имущества в капитале хозяйственных обществ и товариществ; В третьих производственные и административные здания и, в-четвёртых, жилищный фонд.

В субъектах Федерации, руководители которых не приняли на себя функции по управлению федеральной собственностью (например, Воронежская обл.), созданы свои территориальные управления Минимущества. В таких регионах действует двойная система управления собственностью: Комитет по управлению государственным имуществом субъекта Федерации распоряжается региональной собственностью, а территориальное управление Минимущества — федеральной собственностью, расположенной в регионе.

Законом предусмотрены следующие основные схемы формирования государственной собственности:

1)в порядке разграничения государственной собственности, предусмотренного федеральным законодательством;

2. путем взимания налогов и иных обязательных платежей, подлежащих зачислению в региональный бюджет и региональные внебюджетные фонды;

3. путем приобретения имущества на основаниях, не противоре­чащих федеральным законам, в том числе в порядке наследования, дарения, купли-продажи;

4. путем получения продукции и иных доходов от использования государственной собственности;

5) по иным основаниям, предусмотренным федеральным законом Законодательством субъекта Федерации.

Недвижимое имущество, находящееся в государственной собствен­ности, может быть использовано для осуществления любых не запрещенных федеральным законом видов деятельности. Порядок распоряжения государственной недвижимостью устанавливается законодательными и иными нормативными правовыми актами субъекта Федерации. Приобретение и отчуждение имущества, находящегося в государственной собственности, а также передача его юридическим или физическим лицам в такой форме, следствием которой может быть его отчуждение, осуществляются администрацией субъекта Федерации толь­ко на основании постановлений, принимаемых законодательным орга­ном государственной власти (Думой, Законодательным Собранием и др.). Как правило, безвозмездное отчуждение объектов государственной соб­ственности не допускается, исключение составляет их передача в порядке разграничения государственной и муниципальной собствен­ности (законом могут быть предусмотрены и иные основания).

Процесс формирования муниципальной собственности неоднократно оказывается в центре внимания при обсуждении проблем местного самоуправления. Большинство муниципальных образований пошло по пути принятия решений о передаче в муниципальную собственность объектов, соответствующих предметам ведения местного самоуправ­ления. Однако процесс передачи носил спонтанный и затяжной ха­рактер, а решение принималось по каждому конкретному объекту. Очевидно, что подобные вопросы должны стать объектом регулиро­вания законодательства субъектов Федерации.

Более подробный анализ законодательства субъектов Федерации и органов местного самоуправления позволяет выделить следующие основания возникновения права муниципальной собственности:

1) разграничение государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность субъектов Федерации и муниципальную собственность;

2) передача объектов государственной собственности — федеральной и собственности субъектов Федерации — в муниципальную соб­ственность;

3) взимание налогов и сборов, иных обязательных платежей, под­лежащих зачислению в местный бюджет;

4) приобретение имущества путем совершения гражданско-право­вых сделок (договора купли-продажи, дарения, мены и др.); и 5) объединение, преобразование или упразднение муниципальных образований;

5) разграничение муниципальной собственности;

6) получение доходов, продукции в результате использования му­ниципальной собственности; ^8) иные основания, предусмотренные законодательством.

В муниципальную собственность будут передаваться лишь объекты, имеющие местное значение, в соответствии с пред­метами ведения местного самоуправления:

1) жилищный фонд и нежилые помещения, в том числе здания, строения и их комплексы, находящиеся в управлении органов местного самоуправления;

2) объекты инженерной инфраструктуры муниципальных образований, благоустройства, местного пассажирского транспорта;

3) производственные объекты, необходимые для обеспечения про-, изводства товаров народного потребления, обслуживания жилищно-коммунального хозяйства;

4) объекты оптово-розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения;

5. объекты здравоохранения, культуры и спорта, образовательные учреждения;

6. природные объекты, охраняемые или особым образом исполь­зуемые, имеющие местное значение;

7) объекты культурного наследия местного значения;

8) водные объекты местного значения;

9) другие объекты, необходимые для решения муниципальными образованиями вопросов местного значения, предусмотренных действующим законодательством;

10) объекты, необходимые для обеспечения эксплуатации, обслуживания, содержания, ремонта и строительства объектов, передаваемых в муниципальную собственность;

ll) объекты, используемые органами местного самоуправления для исполнения ими отдельных государственных полномочий.

Ряд проблем возникает при обосновании необходимости передачи муниципальную собственность объектов здравоохранения и образования. В этой сфере уже сложилась своеобразная иерархия: существуют федеральная, региональная и муниципальная системы с соответствующими каналами финансирования.

Процедура передачи государственной собственности в муниципальную: организационно-правовые методы — это прямые командно-распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления; организационно-экономические методы — это воздействие субъек­тов управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих муниципальную недвижимость.

В зависимости от размеров муниципального образования, его эко­номических и социальных характеристик объем, структура и содержание программы могут меняться.

В настоящее время требует решения проблема стандартизации процесса управления муниципальной недвижимостью и подготовки соответствующих кадров. Для этого необходимо классифицировать объекты недвижимости в целях управления, выявить типовые процедуры, выполняемые муниципальными служащими в области маркетинга, мониторинга, планирования, организации использования, контроля, учета и аудита, а также разработать перечень типовых решений, пакетов стандартных документов.