Функциональные подсистемы управления муниципальной недвижимостью

В процессе управления муниципальной недвижимостью органы местного самоуправления реализуют общие и конкретные функции управления, в том числе планирование и программирование; маркетинг; мониторинг; аудит; учет; контроль; оценку и др.

Планирование и программирование использования муниципальной недвижимости. Планирование определяет направления эффективного использования объектов недвижимости, исходя из определенной собственником цели управления, назначения объекта, рыночных факто­ров, определяющих его ценность. Посредством долгосрочного, среднесрочного и краткосрочного планирования и программирования решаются следующие основные задачи в сфере управления муниципальной недвижимостью:

1) проведение единой политики местной администрации в вопро­сах управления муниципальной недвижимостью;

2) координация деятельности органов управления по разработке и реализации комплексных программ социально-экономического и гра­достроительного развития муниципальных образований;

3) разработка и реализация программ приватизации объектов му­ниципальной недвижимости;

4) принятие решений о создании и реорганизации имущества унитарных предприятий и муниципальных учреждений и управлении ими, подбор и заключение контрактов с руководителями предприятий, на­ходящихся в муниципальной собственности;

5) разработка государственных и муниципальных целевых программ использования муниципальной недвижимости в отдельных отраслях и сферах деятельности.

Для решения этих задач местная администрация выполняет следующие функции:

разрабатывает концепции и реализует комплексные программы социально-экономического и градостроительного развития муниципаль­ного образования;

разрабатывает предложения по реконструкции и развитию объектов инфраструктуры;

разрабатывает и реализует программы приватизации муниципального недвижимого имущества;

принимает решения о реорганизации, ликвидации предприятий и учреждений, использующих муниципальную недвижимость;

заключает контракты с руководителями предприятий или учреждений с обязательным указанием условий использования муниципаль­ной недвижимости;

подготавливает предложения о выставлении на конкурс нежилых помещений под приоритетные направления развития бизнеса в соответствии с требованиями программ развития.

При разработке концепций социально-экономического и градо­строительного развития территории обязательно учитываются:

географическое положение муниципального образования или по­ложение района в структуре города;

пропорции жилых и индустриальных районов;

ограниченность свободных территорий под строительство;

необходимость совершенствования среды жизнедеятельности в сфере жилья и обслуживания, занятости, отдыха и спорта, здравоох­ранения, образования;

наличие зон многоэтажных и подземных гаражей;

необходимость развития производственной базы для обслуживания жилищно-коммунального хозяйства;

экологическое состояние территории.

Целью концепции социально-экономического и градостроитель­ного развития муниципального образования является разработка предложений по максимальному использованию территориального потенциала, смягчению имеющихся диспропорций, повышению качества жизни населения.

При разработке концепций необходимо строго придерживаться следующих принципов:

• привлечение средств предприятий различных форм собственно­сти через систему договоров о сотрудничестве;

• экономические методы регулирования землепользования и сниже­ние уровня экологического воздействия на окружающую среду;

• материальная и социально-бытовая компенсация населению за условия проживания в сложной экологической обстановке.

Маркетинг муниципальной недвижимости. Маркетинг позволяет органам управления выявить потребности потенциальных пользователей И покупателей муниципальной недвижимости и удовлетворить эти по­требности при обеспечении соответствующей государственной выгоды.

Маркетинг муниципальной недвижимости включает:

• выявление характеристик объектов недвижимости, формирующих спрос на рынке;

• исследование рыночных факторов, влияющих на стоимость и доходность объектов недвижимости;

• обеспечение продаж, в том числе по государственному и муниципальному заказу;

.• определение перечня услуг, связанных с управлением недвижимым имуществом;

• продвижение на рынок муниципальной недвижимости, предназначенной для продажи в процессе приватизации или иных сделок.

Для решения задач маркетинга местная администрация выполняет следующие задачи:

изучает спрос на объекты недвижимости, проводит исследование основных характеристик территории с целью определения наиболее I вероятных арендаторов нежилых помещений и земельных участков;

анализирует финансовые результаты проведения конкурсов и аукционов;

анализирует данные о потенциальных инвесторах;

разрабатывает программу рекламной деятельности по организации конкурсов, целью которых является передача права аренды, выбор подрядчиков по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, организация инвестиционных контрактов;

ведет базу данных о стоимости строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг по управлению в процессе обоснования конкурсных предложений в области проведения работ по техническому об­служиванию и ремонту жилищного фонда.

Мониторинг муниципальной недвижимости. Организация и эксплуатация системы мониторинга включает проведение следующих видов работ:

• определение набора параметров и критериев, достаточных для заблаговременного принятия мер и проведения профилактических работ, обеспечивающих стабильное функционирование объектов муниципальной недвижимости и системы управления в целом;

• создание системы слежения и регистрации технических, соци­альных, экономических, экологических параметров объекта недвижимости, системы управления и окружающей среды;

• разработка нормативных материалов, формулирующих функции мониторинга в управлении недвижимым имуществом и содержащих стандартные значения указанных параметров.

Местная администрация осуществляет мониторинг:

территории муниципального образования; технического состояния объектов недвижимости; стоимости муниципальной недвижимости;

своевременности и полноты поступления доходов от муниципаль­ной недвижимости и коммунальных платежей; системы управления недвижимым имуществом; эффективности использования муниципальной недвижимости.

Аудит использования муниципальной недвижимости. Аудит устанав­ливает достоверность отчетности об использовании недвижимости муниципальными предприятиями и учреждениями, а также соответ­ствие совершенных ими действий в отношении муниципальной не­движимости нормативным актам.

Муниципальные предприятия и учреждения проходят обязатель­ный аудит в сроки и с периодичностью, установленной местной адми­нистрацией.

Аудиторская проверка осуществляется на основании договора по следующим направлениям:

• обзор достоверности и целостности финансовой и иной инфор­мации и средств, использованных для идентификации, измере­ния, классификации и изложения этой информации;

• изучение наличия и сохранности активов предприятия;

• изучение причин и факторов отклонения фактических показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия от плана;

• оценка эффективности использования ресурсов;

• оценка степени достижения целей и задач управления недвижи­мостью.

Местная администрация утверждает результаты аудиторской про­верки и в случае необходимости принимает решение о реорганизации или ликвидации предприятия или учреждения. Недвижимое имуще­ство, признанное избыточным, а также недвижимое имущество лик­видированного предприятия или учреждения выставляется на конкурс.

Инвентаризация муниципальной недвижимости. Отраслевые комитеты И департаменты совместно с органами статистики и финансовыми орга­нами проводят инвентаризацию муниципальной недвижимости и пред­ставляют предложения о повышении эффективности ее использования.

ВК Инвентаризация муниципальной недвижимости обязательна в следующих случаях:

передача недвижимого имущества в аренду;

выкуп, продажа недвижимого имущества;

реорганизация и ликвидация муниципального предприятия;

составление годовой отчетности;

стихийные бедствия, чрезвычайные ситуации.

Порядок и сроки инвентаризации определяются руководителем муниципального предприятия, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно в соответствии с федеральным и городским законодательством.

Учет муниципальной недвижимости. Местная администрация явля­ется держателем реестра недвижимого имущества. В реестре объединена информация о недвижимости, находящаяся в органах техниче­ской инвентаризации, земельном комитете, комитете по управлению муниципальным имуществом, комитете по регистрации прав на не­движимость, налоговой инспекции, нотариальной конторе, органах архитектуры, дирекции единого заказчика, статистических управле­ниях, паспортных столах. В реестр недвижимого имущества заносятся следующие сведения, Ж Содержащиеся в паспорте объекта недвижимости:

физические характеристики объекта недвижимости (адрес, название и назначение объекта и входящих в него зданий и сооружений, технико-экономические показатели земельного участка, зданий, сооружений);

правообладатели и особенности правового режима объекта недвижимости (наименование собственников и иных правообладате­лей, их реквизиты, вид права, размер доли в праве, наименова­ние и реквизиты правоустанавливающих документов, запись об ограничениях права собственности и других прав на объекты не­движимости и об обременениях объекта недвижимости);

финансово-экономические показатели объекта недвижимости (затраты на содержание, ставка налога, ставки арендной платы, балансовая и оценочная стоимость).

Специализированному учету на территории муниципального образования подлежат:

• объекты федеральной собственности;

• не завершенные строительством объекты;

• объекты исторического и культурного наследия;

• земельные ресурсы;

• водные ресурсы.

Данные реестра недвижимого имущества являются основой муни­ципальной информационной системы.

Контроль за использованием муниципальной недвижимости. Контроль на территории муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления и специализированные органы государствен­ного контроля в пределах их компетенции. Координация и разграниче­ние сфер деятельности органов управления муниципальной недвижимо­стью осуществляются в соответствии с разграничением функций и полномочий органов законодательной и исполнительной власти.

Контролю со стороны местной администрации подлежат:

1) технические параметры:

своевременность проведения работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда; аварийное состояние помещения;

снос зданий;

незаконная перепланировка объектов нежилого фонда;

2) экономические параметры:

своевременность и полнота поступления средств от арендной платы;

соответствие предоставленных льгот по арендным платежам действующему законодательству;

своевременность и полнота поступления коммунальных плате­жей и платы за техническое обслуживание;

поступления по дополнительным соглашениям к договорам аренды и договорам о сотрудничестве;

3) правовые параметры:

нарушения правил учета и регистрации арендаторами, субарендаторами, субъектами хозяйственного ведения;

самовольное занятие объектов нежилого фонда;

самовольная постройка;

использование объектов нежилого фонда с нарушением порядка оформления прав на объект;

нарушение порядка использования объектов;

несоблюдение условий использования объектов нежилого фонда;

не определен балансодержатель здания;

здание не учтено в базе данных.

Местная администрация контролирует:

соблюдение условий использования муниципальной недвижимости, переданной по договорам субъектам хозяйственной деятельности;

соблюдение условий использования муниципальной недвижимости определенных контрактом с руководителем государственного (муниципального) предприятия, учреждения;

доплату договоров подрядных организаций по эксплуатации и ремонту муниципальной недвижимости.

Оценка муниципальной недвижимости. Объектами оценки являют­ся: муниципальная недвижимость, права на нее, результаты интел­лектуальной деятельности, созданные с использованием муници­пальной недвижимости, обязательства (долги) муниципальных предприятий или предприятий, использующих муниципальную не­движимость.

Опенка муниципальной недвижимости проводится в целях:

определения рыночной стоимости объекта недвижимости в про­цессе приватизации, выкупа акций, долей (вкладов), в процессе эмис­сии новых акций, продажи неплатежеспособных муниципальных пред­приятий, а также иных сделок;

налогообложения имущества и доходов;

определения балансовой стоимости;

определения ликвидационной стоимости;

залога;

страхования.

Основанием для проведения оценки объекта является договор меж­ду независимым или государственным оценщиком и заказчиком. За­казчиками на проведение работ по оценке муниципального имуще­ства являются органы местного самоуправления в лице комитета по управлению муниципальным имуществом, отраслевые комитеты и де­партаменты, муниципальные предприятия, иные участники граждан­ско-правовых сделок, объектом которых выступает муниципальная недвижимость.

Независимая оценка проводится в обязательном порядке в следу­ющих случаях:

• при заключении сделок с объектами муниципальной недвижи­мости;

• при получении ипотечного кредита;

• при выкупе или изъятии объектов недвижимости для государ­ственных нужд.

Местная администрация выполняет следующие функции, связан­ные с оценкой недвижимости:

выступает заказчиком оценки муниципальной недвижимости в слу­чаях, определенных законодательством;

получает и хранит данные об оценочной стоимости муниципаль­ной недвижимости в реестре муниципальной недвижимости.