- •Аннотация
- •Содержание
- •I. Анализ предложения
- •I. 1. Анализ торговой недвижимости
- •Торговые комплексы, зоны влияния которых пересекаются с зоной обслуживания исследуемого объекта
- •I. 2. Анализ развлекательной недвижимости
- •Основные конкуренты на рынке развлекательной недвижимости
- •I. 3. Позиционирование
- •Карта конкурентов с точки зрения арендаторов
- •Интегральные показатели качества для комплексов с позиции арендаторов
- •Карта конкурентов с точки зрения конечных потребителей
- •Интегральные показатели качества для комплексов с позиции покупателей
- •I. 4. Модель влияния конкурентов на объект
- •Параметры, определяющие влияние конкурентов на объект
- •Степень влияния комплексов на объект исследования
- •II. Анализ спроса
- •II. 1. Выбор типа статистического наблюдения и метода коммуникации
- •II. 2. Краткая характеристика потенциальных потребителей
- •II. 3. Характеристика спроса на торговую недвижимость
- •II. 4. Анализ спроса на развлекательную недвижимость
- •Кинотеатры
- •Показатели по рынку кинотеатров на конец года
- •Боулинг
- •Показатели по рынку боулинга на конец года
- •Развлекательные центры
- •Данные опроса в первичной зоне влияния
- •Данные опроса во вторичной зоне влияния
- •Объем спроса в стоимостном выражении
- •Прогноз спроса на развлекательные услуги в 2009 году
- •III. Рекомендации по торговой и торгово-развлекательной составляющих объекта
- •Заключение
- •Список литературы
- •Приложение 1. Торговые комплексы, зоны влияния которых пересекаются с зоной обслуживания исследуемого объекта Приложение 2. Классификация торговых центров
- •Приложение 3. Основные конкуренты на рынке развлекательной недвижимости
- •Приложение 4. Сильные и слабые стороны развлекательных и торгово-развлекательных комплексов
Интегральные показатели качества для комплексов с позиции покупателей
|
ТРК "Куба" |
ТРК "Горки" |
ТК "Башня" |
ТК "Солнечный" |
ТК "Никитинский" |
Интегральный показатель качества |
2,56 |
4,85 |
1,47 |
1,40 |
2,92 |
Удивительно, что интегральный показатель качества для некачественного ТК «Солнечный» близок к интегральному показателю качества качественного ТК «Башня». Это объясняется большей величиной таких показателей как кол-во арендаторов, широта ассортимента, имеющие для покупателей наибольшую значимость, в «Солнечном» по сравнению с «Башней».
В приложение 5 пунктирная линия так же, как и в приложении 4, показывает оптимальное соотношение «цена/качество».
Смотря на карту можно сказать, что для конечных потребителей ТРК «Горки» занимают отдельное место в сознании, именно он является самым предпочитаемым комплексом в данном районе. Удивительно то, что благодаря низкой цене продаваемых товаров и высоким их количеством ТК «Солнечный» попал в зону с оптимальным соотношения «цена/качество» для покупателей. В то время, когда «Куба» наоборот. Получается, что даже при относительно небольшом значении интегрального показателя качества, как у ТК «Солнечный», комплекс может предпочитаться потребителями, благодаря низкой цене предоставляемых товаров. И наоборот, как у ТРК «Куба»: при относительно высоком интегральном показателе качества комплекс не пользуется популярностью, потому что цены предоставляемых товаров «завышены» по отношению к качеству самого комплекса.
I. 4. Модель влияния конкурентов на объект
Для любой компании, работающей на любом рынке, для продуктивной работы необходимо знать своих конкурентов. Ранее мы рассмотрели основных конкурентов исследуемого объекта.
Но, наверное, каждой компании интересно узнать, а какое влияние оказывают конкуренты на неё. Для ответа на этот вопрос нами была разработана модель влияния потенциальных конкурентов на исследуемый объект. В ней рассматривались параметры важные для арендаторов и для потребителей в совокупности, расстояние от потенциального конкурента до объекта (табл. 1.7).
Таблица 1.7
Параметры, определяющие влияние конкурентов на объект
Характеристики |
ТРК "Куба" |
ТРК "Горки" |
ТК "Башня" |
ТК "Солнечный" |
ТК "Никитинский" |
Расстояние до объекта, м |
5900 |
4700 |
3600 |
3400 |
6300 |
Общая площадь, кв.м. |
50000 |
55000 |
12800 |
6000 |
11900 |
Цена аренды, руб./кв.м. |
1750 |
2450 |
800 |
630 |
2500 |
Трафик (машин за 10 мин) |
292 |
362 |
400 |
240 |
652 |
Проходимость (чел. за 10 мин) |
108 |
256 |
124 |
82 |
406 |
Минимальный срок аренды, лет |
5 |
3 |
1 |
1 |
1 |
Длительность функционирования комплекса, месяцы |
6 |
20 |
30 |
40 |
108 |
Кол-во якорных арендаторов |
3 |
4 |
3 |
0 |
0 |
Удаленность от центра, м. |
260 |
1900 |
2790 |
3570 |
370 |
Удаленность от остановки, м |
250 |
500 |
35 |
70 |
12 |
Количество машиномест |
500 |
2000 |
150 |
55 |
300 |
Количество маршрутов остановки |
19 |
28 |
12 |
9 |
47 |
Внутренний вид |
7,8 |
9 |
3,7 |
1 |
4,1 |
Внешний вид |
4,8 |
4,9 |
4 |
2 |
1 |
Кафе/ресторан (кол-во посадочных мест) |
177 |
500 |
0 |
0 |
80 |
Кинотеатр (количество кинозалов) |
0 |
9 |
0 |
0 |
0 |
Количество арендаторов |
100 |
143 |
36 |
203 |
246 |
Количество различных товарных категорий (широта ассортимента) |
17 |
15 |
12 |
15 |
14 |
Но эта таблица не дает оценки влияния торговых комплексов на исследуемый объект. Для определения этой оценки количественно нами была разработана модель:
(3)
где – степень влияния конкурента на объект,
– индивидуальное значение признака, важного для арендаторов, по j-ому показателю,
– среднее значение j-ого показателя по всей совокупности,
k – количество показателей, положенных в основу анализа,
– индивидуальное значение признака, важного для потребителей, по n-ому показателю,
– среднее значение n-ого показателя по всей совокупности,
– значимость (вес) n-ого показателя в общей оценке явления6,
– сумма значимости (весов) всех показателей, положенных в основу оценки.
Используя данную формулу, мы определили степень влияния потенциальных конкурентов на объект (табл. 1.8).
Таблица 1.8