- •Введение
- •Тема 1. Рынок недвижимости
- •1.1. Основные характеристики рынка недвижимости
- •1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •1.3. Функции рынка недвижимости
- •1.4. Управление рынком недвижимости
- •1.5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Тема 2. Недвижимое имущество как объект сделок
- •2.1. Особенности недвижимости как товара
- •2. 2. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •Тема 3. Основы оценки объектов недвижимости
- •3.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.2. Основные виды стоимости недвижимости
- •3.3. Основные принципы оценки недвижимости
- •3.4. Оценка недвижимости на основе доходного подхода
- •3.4. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Тема 4. Правовые и нормативные основы регулирования операций с недвижимостью
- •4.1. Право и правовая норма, формы и источники права
- •4.2. Недвижимость как объект гражданских прав
- •4.3. Понятие, виды и формы операций с недвижимым имуществом
- •Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью
- •Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
- •4.4. Право собственности на недвижимость и иные вещные права
- •4.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Тема 5. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом
- •5.1. Принципы и структура договорных отношений
- •5.2. Исполнение договора и ответственность сторон
- •5.3. Изменение и расторжение договора
- •Тема 6. Основные операции с недвижимостью
- •6.1. Приватизация и деприватизация
- •6.2. Купля-продажа объектов недвижимости
- •6.3. Наем недвижимости
- •Основные отличия социального найма жилых помещений от коммерческого
- •6.4. Мена объектов недвижимости
- •6.5. Дарение
- •6.6. Наследование
- •6.7. Рента
- •6.8. Участие в инвестиционном строительстве
- •6.9. Ипотечное кредитование
- •6.10. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- •7. Контрольные вопросы по курсу
- •9. Список рекомендуемой литературы
- •Словарь основных понятий
- •Операции на рынке недвижимости
2. 2. Жизненный цикл объектов недвижимости
Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода существования они подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, которые должны учитываться при совершении сделок. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:
• формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
• эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
• смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
• прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника. Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности; с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.
Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности
1. Приобретение (покупка, постройка, наследование и др.)
2. Владение и пользование
в определенный период
4. Управление объектом
4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребности
5. Распоряжение собственностью
6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей
7. Распоряжение вещными правами на объект
8. Изменение
функционального назначения объекта
9. Прекращение права собственности продажа, национализация, реквизиция и др.
10. Конец экономической жизни объекта
11. Государственная регистрация прав и сделок (смены собственников)
12. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Вопросы для самоконтроля по теме:
1. Что, согласно российскому законодательству относиться к недвижимому имуществу?
2. Какими специфическими свойствами обладает земля как товар?
3. Назовите стадии жизненного цикла недвижимого имущества.
4. Какими специфическими свойствами обладает объект недвижимости как товар?
Тесты по теме
1. В России термин «недвижимое имущество» был введен в в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»
Петром I
Екатериной П
Николаем П
2.Каждая недвижимая вещь проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:
O смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя
O прекращение
O эксплуатация — функционирование и развитие
O формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка