- •Экономика недвижимости
- •Тема 1. Недвижимость как экономический актив.
- •Введение:
- •Понятие недвижимого имущества и его основные элементы
- •2.1. Понятие недвижимого имущества
- •2.2. Составляющие объекта недвижимого имущества (они)
- •Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
- •2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
- •Физические особенности недвижимости.
- •3.1. (Основа любого они – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.
- •Юридические особенности недвижимости
- •Истории известны разные способы регистрации прав на недвижимость:
- •Присвоение (экономическое) разворачивается в систему правомочий (юридическое):
- •12.Право на «развитие»
- •13. Право на контроль.
- •Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.
- •6Устатус с точки зрения
- •Двойственная природа недвижимости как экономического актива.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Особенности недвижимости как капитала.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Рынок недвижимости – в узком и широком смысле:
- •Особенности рынка:
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •Рынки «сделок»
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •3.1.Общая схема взаимодействия сегментов рынка.
- •3.2. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
- •Тема 3. Формирование доходов от объекта недвижимости.
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.
- •Тема 5. Основы оценки стоимости недвижимости.
- •Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Назначение и основные понятия оценки.
- •Принципы, этапы и технологии оценки
- •Методы оценки недвижимости и их применение Основы оценки стоимости недвижимости.
- •1. Методологические основы оценки недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •3. Основные подходы к оценке недвижимости:
- •1.Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей):
- •Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:
- •3.Методы оценки недвижимости.
- •В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение износа здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Тема 6.
- •Рента и использование земли.
- •2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости
Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
Экономическое местоположение = окружение + доступность
(расположение относительно объектов, значимых для пользователя)
Пример: анализ более 6 тысяч земельных участков в Нью-Йорке показал, что наибольшее значение для цены земли имеют следующие факторы:
Близость к деловому центру
Процент населения с доходом ниже черты бедности (отрицательно)
Близость к станции метро (по маршруту пешехода)
Близость к водным пространствам
Плотность рабочих мест вокруг участка
Близость к паркам
Индекс преступности вокруг участка (отрицательно)
Земельный участок – где его границы?
На поверхности земли они определены «поворотными» точками. Но у земельных участков есть также границы «в высоту» и «в глубину», определенные национальными законодательствами:
РФ – Закон «О недрах», ст. 19 – использование подземного пространства собственниками и пользователями земельных участков разрешено на глубину до 5 метров.
США – глубина --- до 50 000 футов, высота – до 5 тысяч футов.
Европа- разные подходы:
Германия – право собственности на земельный участок включает и право на пространство над ними право на недра под ним.
Франция: недра земли, начиная с 2-метровой глубины, принадлежат государству.
2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
Усовершенствования (улучшения)- все изменения, произведенные с землей.
Усовершенствования – вклад капитала (+труда, предпринимательства, менеджмента) в объект недвижимости.
Развитый объект недвижимости = результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства |
При этом: земля – неподвижна, внеземельные факторы – подвижны.
Следствия:
Стоимость развитого объекта недвижимости определяется вкладами земли и внеземельных факторов ( в стоимости и в доходе от любого объекта недвижимости есть доля земли и доля улучшений): Доход от недвижимости = доход на улучшения + доход на землю.
Прежде чем говорить об определении вклада земли в стоимость объекта, необходимо возместить затраты внеземельных факторов и обеспечить им надлежащий доход (соответствующий состоянию экономики и особеннстям конкретной инвестиции).
Максимизация дохода – тогда, когда форма и объем прилагаемых к земле факторов максимально соответствуют характеристикам земельного участка: местоположению, размеру, конфигурации….
Факторы в определенных пределах взаимозаменяемы, т.е. уменьшение одного фактора (земли) может быть компенсировано увеличением иных факторов (капитала) (гибкая фирма и негибкая фирма).
Важными аспектами экономики недвижимости в связи с этим является изучение вопросов взаимосвязи, взаимодополняемости факторов производства и замещения одних факторов другими.
(Производственная функция: Q = f (K,L,M)
Принадлежности (объекта недвижимости) – движимые вещи, составляющие одно целое с объектом.
ИТОГО:
Объект недвижимого имущества = земельный участок + улучшения (+ принадлежности)
ИЛИ
Объект недвижимого имущества = земля + внеземельные факторы производства.
Отсюда:
1. Стоимость объекта недвижимого имущества = вклад земли и вклад внеземельных факторов (улучшений)
2. Доход от объекта недвижимого имущества = вклад земли и вклад улучшений
Доход, приходящийся на землю (рента) = совокупный (общий) доход – доход, приходящийся на улучшения:
R=Y -I
R - рента
Y – совокупный доход
I – доход на улучшения
4. Цена (стоимость) земли ( в соответствии с понятием упущенной выгоды)
= рента / ставку капитализации (требуемый уровень доходности):
P = R /r
P - цена
r - ставка капитализации (доходности) -