- •Экономика недвижимости
- •Тема 1. Недвижимость как экономический актив.
- •Введение:
- •Понятие недвижимого имущества и его основные элементы
- •2.1. Понятие недвижимого имущества
- •2.2. Составляющие объекта недвижимого имущества (они)
- •Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
- •2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
- •Физические особенности недвижимости.
- •3.1. (Основа любого они – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.
- •Юридические особенности недвижимости
- •Истории известны разные способы регистрации прав на недвижимость:
- •Присвоение (экономическое) разворачивается в систему правомочий (юридическое):
- •12.Право на «развитие»
- •13. Право на контроль.
- •Недвижимость – единство физического объекта и его правового статуса.
- •6Устатус с точки зрения
- •Двойственная природа недвижимости как экономического актива.
- •Особенности недвижимости как товара.
- •Особенности недвижимости как капитала.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Рынок недвижимости – в узком и широком смысле:
- •Особенности рынка:
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости.
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его структура и особенности функционирования.
- •Основные подходы к структурированию рынка недвижимости(продолжение).
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •Рынки «сделок»
- •3. Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров на рынке недвижимости.
- •3.1.Общая схема взаимодействия сегментов рынка.
- •3.2. Влияние отдельных факторов на состояние рынка.
- •Тема 3. Формирование доходов от объекта недвижимости.
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходы от объекта недвижимости
- •Аренда и арендная плата.
- •Показатели, характеризующие доходность объекта недвижимости.
- •Тема 5. Основы оценки стоимости недвижимости.
- •Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Назначение и основные понятия оценки.
- •Принципы, этапы и технологии оценки
- •Методы оценки недвижимости и их применение Основы оценки стоимости недвижимости.
- •1. Методологические основы оценки недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •3. Основные подходы к оценке недвижимости:
- •1.Методологические основы оценки стоимости недвижимости.
- •2. Методические принципы оценки недвижимости.
- •2) Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего, с землей):
- •Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой:
- •3.Методы оценки недвижимости.
- •В основе метода лежит принцип замещения. Метод основан на расчете затрат на замещение (восстановление) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли.
- •1 Этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
- •2 Этап. Определение износа здания.
- •4 Этап. Определение стоимости земельного участка.
- •Тема 6.
- •Рента и использование земли.
- •2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости
Особенности недвижимости как товара.
С точки зрения обращения недвижимости на рынке ей присущи следующие особенности.
единство недвижимости как «сложной вещи» (имущество + право) определяет единственно возможный способ рыночного оборота недвижимости – через передачу прав на недвижимость, причем объектом сделок могут быть как весь пакет прав собственности, так и отдельные правомочия, входящие в этот пакет. Благодаря распределению отдельных правомочий между различными субъектами их интересы могут реализовываться, не противореча друг другу;
ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность земли как основы недвижимости, невозможность полноценной замены земли иными (мобильными) факторами производства ведет к низкой эластичности предложения на рынке недвижимости, что оказывает влияние на рыночное ценообразование, с одной стороны, и может быть источником конкурентных преимуществ, с другой;
неповторимость объектов недвижимости вследствие индивидуальной для каждого объекта комбинации факторов производства ведет к уникальности товаров на рынке недвижимости, что приводит, в свою очередь, к индивидуальности ценообразования на товары, низкой ликвидности товаров на рынке, индивидуальности объектов недвижимости как объектов управления;
долговечность объектов недвижимости с сохранением ими материально-вещественной формы и способности удовлетворять потребности пользователей ведет к конкуренции на рынке между вновь созданными объектами недвижимости (первичный рынок) и уже существующими объектами (вторичный рынок), что должно быть учтено и при оценке ситуации на рынке при управлении недвижимостью (возможность появления конкурирующих объектов, изменения окружения и пр.;
ограниченность предложения на рынке, необходимость разносторонней экспертизы объектов, переплетение технических, экономических и юридических аспектов при совершении сделок ведет к высокому уровню трансакционных издержек на рынке, потребности в услугах профессиональных посредников для приобретения или отчуждения недвижимости;
долговечность объектов недвижимости в сочетании со сложной природой недвижимости как продукта взаимодействия природных и искусственно созданных элементов обуславливает двойственность тенденций в динамике стоимости товара с течением времени: утрата стоимости зданиями и сооружениями и рост стоимости земли, так что конечная величина стоимости определяется взаимодействием этих тенденций.
Особенности недвижимости как капитала.
Недвижимость как капитал отличается от иных форм существования капитала (существующих в виде финансовых активов – акций, облигаций и пр.) по следующим параметрам:
-особенностям инвестирования в актив;
-особенностям формирования и получения доходов от недвижимости.
В целом указанные особенности могут быть сведены к следующим:
необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций для приобретения актива, что сужает круг потенциальных приобретателей инвесторов, ведет к увеличению сроков экспозиции на рынке и более низкой, чем у других активов, ликвидности. Создание механизма, позволяющего снизить пороговый уровень инвестиций в недвижимость и вовлечь в операции с недвижимостью средних и мелких инвесторов может быть важным конкурентным преимуществом на рынке;
низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов, обусловленная более тесной связью недвижимости с реальной экономикой, позволяет рассматривать недвижимость как необходимую составную часть инвестиционного портфеля в интересах его сбалансированности по доходу и рискам, что делает недвижимость привлекательным активом для крупных институциональных инвесторов;
сохранность инвестируемых в недвижимость средств благодаря вещной природе недвижимости и росту стоимости земли с течением времени делает недвижимость привлекательным активом для консервативных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, ипотечные банки);
относительная стабильность и предсказуемость приносимых недвижимостью доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможности включения в арендную плату инфляционной составляющей является дополнительным аргументом для инвестирования в недвижимость консервативными институциональными инвесторами;
сложность (но и управляемость) денежных потоков – различные сочетания денежного притока и оттока в течение жизненного цикла инвестиций в недвижимость (отрицательные потоки вначале, затем постепенный переход к положительным потокам и т.д. в зависимости от потребностей в ремонте, обновлении, наконец, крупный положительный поток от продажи недвижимости после завершения периода владения.
неоднородность недвижимости как актива предполагает индивидуальность денежных потоков для каждого объекта недвижимости в зависимости от его местоположения, технического состояния, что должно быть учтено при управлении объектами недвижимости;
высокая зависимость доходности объектов недвижимости от качества управления, связанная со сложностью объектов недвижимости и системами их обеспечения, что определяет потребность в привлечении к управлению недвижимостью высокопрофессиональных управляющих;
на операции с недвижимостью как с инвестиционным активом прямое влияние оказывают и особенности оборота недвижимости как товара, среди которых необходимо еще раз указать на такие как: высокая роль юридической стороны при совершении сделок, низкая ликвидность товара и высокий уровень трансакционных издержек.