Инфраструктура рынка подрядных работ
Конкуренция и торги
Торги (тендер) – это выбор одного или нескольких подрядчиков, изъявивших желание учувствовать в торге на получения строительного заказа. Торги бывают открытые – объявление печатается в официальных периодических изданиях или в Интернете; и закрытые торги – при возведении зданий специального назначения (приглашают наиболее известных подрядчиков в данной области). Также производятся торги на проектирование и изыскания, управление строительным проектом и оказания инженерных услуг (инжиниринг), поставку строительных материалов, конструкций и оборудования. Претендентами в зависимости от предмета заказа могут выступать проектные, изыскательские, строительные и инженерные организации, а также поставщики. Заказчик имеет право провести торги сам, но чаще всего назначает организатора торгов контролирует работу комиссии, определяет условия контракта и заключает его с победителем торгов. К началу торгов заказчик должен предоставить банковскую справку или договор о получении кредита, подтверждающий его финансовую состоятельность. Организатор должен иметь статус юридического лица и документацию на право проведения торгов. Он готовит необходимые документы, публикует объявление и рассылает приглашения, формирует конкурсную комиссию и собирает предложения претендентов. Все подрядные торги имеют главную цель – повысить качество продукции и услуг в строительстве за счет привлечения профессиональных исполнителей.
Для проведения торгов должна быть проведена процедура квалификационного отбора претендентов, структура цены объекта, сроки приемки тендерных предложений. Критерий оценки выбора победителей. На этапе отбора претендентов рассматривается:
Наличие опыта в выполнении аналогичных работ;
Деловая репутация претендента и его производственно-технический потенциал;
Финансовое состояние (платежеспособность)
Каждый подрядчик перед выполнением работ получает обобщенные предложения заказчика:
Исходные данные по стоимости контракта
Предельная продолжительность строительства
Технические и организационные требования при выполнении работ
Строительные контракты
Контракт – основной правовой документ, определяющий и детально-разграничивающий права и ответственность каждого участника строительства. Четко и толково составленный договор (контракт) до минимума снижает появление споров и взаимных претензий по имущественной ответственности сторон. При заключении контракта с особой тщательностью подсчитывается стоимость проектных и строительных работ, а также четко определяются случаи при которых пересматривается ранее согласованная цена. Основным документом в начале для установления, а затем для контроля сроков договорных обязательств является календарный план производства работ.
Можно выделить два вида организаций инвестиционного процесса:
Традиционный – когда готовый проект передаётся для реализации победившей на торгах подрядной организации.
Когда подрядчик берет на себя всю ответственность за проектирование и строительство объекта (проектирует своими силами или приглашают проектную организацию).
Важным критерием при выборе фирмы для заключения контракта является:
Цена контракта
Продолжительность строительства (точная дата сдачи объекта заказчику)
Надежность фирмы
Гарантии качества
В зависимости от специфики объектов существуют несколько форм контрактов:
Заказчик-управляющий-подрядчик
Заказчик-завод изготовитель
Подрядчик – субподрядчик
Трехсторонний контракт с участием страховой компании
По способу установления цены контракты бывают:
Контракт с твердой ценой – это соглашение по которому подрядчик обязуется выполнять работу за конкретную цену и по ходу строительства эта цена не может быть изменена.
Контракт с размещением издержек предполагает возмещение подрядчику части затрат, связанных с выполнением проекта по факту.
Берущей на себя ответственность за деловую состоятельность генподрядчика. Трехстороннее соглашение устанавливает обязанности поручителя и сумму за которую страхователь взял на себя указанные гарантии. Как заказчик так и подрядчик несут ответственность за выполнения условия контракта.
Контрактом предусматриваются следующие меры имущественной ответственности сторон:
Штраф за неисполнение условий договора
Пеня за несоблюдение сроков
Неустойки за ненадлежащее выполнение условий договора
Взыскание убытков в полном объеме
Проектирование и изыскание
Проектирование цели задачи и виды проектных работ. Стадийность проектирования и состав проектно-сметной документации.
Проектирование – 1-й этап осуществление строительства. От качества проекта зависят технико-экономические показатели строительства и эксплуатационные показатели будущего объекта. Главная задача проектирования – повышение эффективности инвестиций. Проектом называют комплекс графических и текстовых материалов, содержащих решения по технологии и оборудованию объекта, архитектурно-планировочные и конструктивные решения, технико-экономические расчеты и обоснования, сметы и необходимые пояснения.
Виды проектов:
Архитектурный проект – это система документов, дающих о материальном образе объекта, его размещении, физических параметров и эстетических качеств.
Градостроительный проект – это схема комплексной территориальной организации Республики Беларусь и административно-территориальных образований, генпланы сельских городов и поселков и проекты детальной планировки.
Строительный проект – это система документов на основе архитектурного и градостроительного проектов, инженерных изысканий для непосредственного строительства, ремонта, реставрации и реконструкции объекта
К проектным организациями относятся проектные, изыскательские, а также комплексные проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации. Проектные организации также специализируются по отраслям и видам проектных работ.
В зависимости от индивидуальных особенностей объектов недвижимости проектная документация на их возведение разрабатывается в одну или две стадии. Проектирование в две стадии (проект со сводным сметным расчетом стоимости строительства и рабочая документация со сметами) производятся для крупных и сложных объектов. Проектирование в одну стадию (рабочий проект со сводным сметным расчетом стоимости строительства и сметами) выполняется для технически не сложных объектов или объектов по повторно применяемым проектам (типовое проектирование).
Проектная документация на строительство объекта жилищно-гражданского назначния состоит из следующих основных разделов:
Общая пояснительная записка
Архитектурно-строительные решения
Решения по инженерному оборудованию
Охрана окружающей среды
Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций и инженерно-технические мероприятия по гражданской обороне.
Организация строительства
Сметная часть
Эффективность инвестиций
Проектная документация на строительство объектов производственного назначения кроме того включает:
Управление производством и предприятием и организация условий и охрану труда рабочих и служащих.
Энергоэффективность
Совмещение проектов и строительных работ. Технологичность проектных решений. Организация инженерных изысканий. Индивидуальное, типовое и эксперементальное проектирование и строительство
Одним из подходов к поиску новых и модернизации существующих организационных форм, управление инвестиционным процессом является объединение управление проектированием и строительством (переход к совмещению этих процессов во времени).
Существует определенный объем незаконченного строительного проекта, получив который строители могут начать работы на площадке (около 30% информации). Полная насыщенность стройки рабочими чертежами достигается к окончанию работ. Окончательная разработка всего проекта совмещается со строительным производством. Основной целью такого сжатия является сокращиние проектно-строительного цикла. Достоинство – сокращение времени строительства объекта, оперативное устранение проектных ошибок, разрешение на месте конфликтных и неясных вопросов, повышение эффективности внедрения новых методов производства работ, улучшение организации проектно-строительных работ.
Пропущена часть лекции Обеспечение строительства подъездными путями, электро-водо и теплоснабжения, системой связи, и помещениями бытового обслуживания кадров строителей. Организация поставки на строительство оборудования, конструкций, материалов и готовых изделий.
Подготовка к строительстве каждого объекта долна предусматривать изучение иженерно-техническим персоналам проектной документации, детальное ознакомление с условиями строительства, разработка проекта производства работ на внеплощадочные и внутреплощадочные подготовительные работы, возведение зданий сооружений и их частей, а также выполнение работ подготовительного периода, с учетом природоохранных требований и требований по безопасности труда. Внеплощадочные подготовительные работы должны включать при необходимости строительство подъездных путей причалов, линий электропередачи с трансформаторными подстанциями, сетей водопровода и канализации, жилых зданий для сроителей при вахтовом методе, а также сооружений и устройств связи для строительства.
Внутреплощадочные подготовительные работы (см. ТКП 45-1.03-161-2009) включают:
Разбивку осей
Устройство подкрановых путей и монтаж кранов
Устройство поверхностного водоотвода
Подготовку площадок для складирования конструкций
Подведение к месту потребления воды, электроэнергии и т.д.
До начала работ на строительной площадке она должна быть оборудована в полном соответствии с ПОС и ППР. После контрольной проверки комиссии в составе технического надзора заказчика, руководителя генподрядной организации и субподрядчиков, а также председателя профсоюзного комитета генподрядчика подписывается акт о соответствии выполненных внеплощадочных и внутреплощадочных подготовительных работ, требований безопасности труда и готовности объекта к строительству.
Поточная организация строительства
Поточным методом называют метод организации строительства, который обеспечивает планомерный ретмичный выпуск строительной продукции на основе непрерывной равномерной работы трудовых коллективов неизменного состава, снабженных своевременной комплектной поставкой всех необходимых материально-технических ресурсов (это естественная организационная форма выполнения СМР силами постоянно действующих стабильных по составу и численности строительных организаций). В строительстве существует три основных метода производства работ:
Последовательный
Параллельный
Поточный
Последовательный метод предполагает максимальную продолжительность производства работ, так как все работы выполняются последовательно без совмещения и деления на захватки. Последовательный метод имеет минимальную потребность в материально-технических ресурсах, но имеет максимальную продолжительность строительства, частая смена видов материалов и постоянная корректировка и увязка взаимной работы бригад.
Параллельный метод предполагает выполнение работ паралельно на всех захватках (или одновременно начинается и заканчивается строительство всех домов). Параллельный метод минимальные сроки возведения работ, но максимальная потребность в материально-технических ресурсах (нехватка мощностей поставщиков – потребность в однородных ресурсах может значительно превысить их фактическое наличие).
На современном уровне строительного производства, когда СМР в основном ведутся силами мощных подрядных общестроительных организаций исключается использование последовательного и паралельного метода в чистом виде. Это связано в первую очередь с необходимостью равномерного использования ресурсов, а также ограниченности этих ресурсов (поточный метод производства работ).
Поточный метод сохраняя соответствующее преимущество последовательного и параллельного методов позволяет избегать их недостатки. При поточном методе работы по возвещению объекта делится на процессы:
Однородные процессы – выполняются последовательно друг за другом;
Неоднородные процессы – выполняются параллельно.
Продолжительность строительства будет больше чем при параллельном, но меньше чем при последовательно методе производства работ.
Для поточного метода характерны следующие черты:
Расчленение работ на состовляющие процессы в соответствии со специальностью и квалификацией рабочих.
Расчленение фронта работ на отдельные участки для создания наиболее благоприятных условий работ отдельных испольнителей.
Максимальное совмещение проссов во времени
Организация поточного производства в строительстве предусматривает:
Выявление объектов между собой по объемно-планировочным, конструктивных решений и технологии их возведения.
Расчленение процессов возведения объекта на отдельные работы предпочтительно равные или кратные по трудоемкости.
