Билет15. Доходный подход.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

В качестве доходного подхода выделяют два основных метода оценки: 1.метод капитализации, 2.метод дисконтирования будущих денежных потоков. Выбор между этими методами зависят от вида недвижимости, экономического срока ее службы, а так же от качества, количества и продолжительности поступления дохода. Капитализация - процесс пересчета годового дохода полученного от объекта недвижимости в величину его стоимости на дату оценки. Метод дисконтирования денежных потоков - определение стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости, будущего потока доходов от объекта прогнозируемый период и текущей стоимости, выручка от перепродажи объекта в после прегрозный период. Метод прямой капитализации можно выразить формулой V=I/R. V-текущая стоимость объекта. Еще есть метод связанных инвестиций .

Билет 16. Сравнительный подход.

Данный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажи сопоставимых объектов недвижимости. Основную формулу данного подхода можно записать след выражением: MV=Sср+(-)АДJср, где MV-рыночная стоимость оцениваемого объекта, определяемая сравнит подходом. Sср-цена продажи сравниваемого объекта собственности. +(-)АДJср-совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах.

Самым применяемым методом данного подхода является метод сравнения продаж. Данный метод используется на активных рынках недвижимости, т.е это когда можно найти достойное количество проданных объектов схожих с оцениваемым. Метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Рассмотрим этапы применения метода сравнения продаж(алгоритм метода); 1.на этом этапе выделяют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источник информации: -собственное досье оценщика или электронная база; -материалы органов регистрационной палаты на право собственности; -архивы кредитных институтов-банков; -риелторские конторы; -страховые компании; -строительно-инвестиционные компании; -данные в территории управления по несостоятельности и банкротству; -данные в территориях управлениях (Госком имущества); -интернет. 2.на этом этапе сравнивают подобранные сопоставимые объекты (объекты аналоги) с объектом оценки и выявляют параметры по которым они отличаются, эти отличающие параметры называются элементами сравнения. 3.Здесь осуществляют внесение поправок по элементам сравнения, учитывающих различие между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. При этом поправки вносятся в цены продаж сравниваемых объектов. 4.на данном этапе скорректированные цены согласуются между собой для получения единого значения величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.