40 Договор аренды

Договор аренды – это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или только во временное владение, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату.

Договор аренды опосредует отношения как с пользованием, так и с извлечением плодов, а предмет – как движимое, так и недвижимое имущество.

Договор аренды – двусторонний, возмездный, консенсуальный по своей юридической природе.

Договор аренды является одним из правовых средств приватизации.

Цель договора аренды – обеспечить возможность гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом. Область применения аренды обширна – во всех сферах экономики и в отношении всех форм собственности.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор (наниматель).

И первым, и вторым могут выступать любые физические и юридические лица. Сдача имущества в аренду – одна из форм распоряжения  арендодателем может быть собственник сдаваемого имущества или иное лицо, которое управомочено сдавать в аренду имущество законом или собственником.

Переход права собственности или права полного хозяйственного ведения, права оперативного управления на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Относительно арендатора ГК ограничений не содержит. Предметом договора аренды может быть любое индивидуально определенное имущество, которое в процессе использования не должно терять своих натуральных свойств.

В качестве объектов аренды земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду либо вообще не допускается, либо ограничивается, например, железные дороги общего пользования, специализированные предприятия по производству винно-водочных изделий. Перечень такого имущества определен постановлением СМ от 13.06.1990 г. №148.

Существенные ограничения установлены в отношении государственного имущества. Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в наем земельных участков и других обособленных природных объектов. Ст.19 Закона "О праве собственности на землю" – собственники земельных участков, приобретенных для строительства и обслуживания жилого дома, для садоводства и дачного строительства могут передавать их гражданам в аренду при условии сохранения целевого назначения.

В договоре аренды надо обязательно указать все признаки, которые характеризуют сдаваемое в аренду имущество (состав, местонахождение, состояние и др.)

Форма договора аренды – письменная форма договора является обязательной, если на срок более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договоры проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий независимо от срока действия заключаются только в письменной форме. Договор, который заключен гражданами, на сумму более 10 базовых величин – тоже письменно. Если иное не установлено законодательными актами, то договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Договор аренды может заключаться как на определенный, так и на неопределенный срок.

Договор аренды заключается на срок, который определяется договором аренды (т.е. соглашением). Если стороны не указали срок действия, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор аренды каждая из сторон вправе расторгнуть в любое время, необходимо лишь предупредить об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Стороны могут предусмотреть и иной срок для предупреждения (срок может быть установлен и законодательно).

Для определенных видов аренды, а также для аренды определенных видов имущества законодательством могут устанавливаться предельные сроки действия договора аренды. Например, договор проката – до 1 года (п.1 ст.598). Если стороны не определяют срок действия договора, то такой договор по истечении предельного срока прекращается. Если он заключался на срок больше предельного, то считается заключенным на предельный срок.

Арендодатель обязан:

1. Предоставить сдаваемое имущество в указанный в договоре срок и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, а также все документы и принадлежности (арендатор, оговорив, может не брать). Если принадлежности и документы подлежали передаче, но переданы не были и арендатор не может пользоваться имуществом, либо многого лишается, то арендатор вправе потребовать предоставления их или расторжения договора аренды, а также возмещения убытков. Если в договорный или разумный срок арендодатель не передаст имущество, то арендатор вправе либо истребовать имущество, либо расторгнуть договор аренды.

2. Нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом. Арендодатель отвечает за такие недостатки даже если в момент заключения договора не знал о них. Арендодатель не несет ответственности за недостатки если они: а) оговорены в договоре, б) если эти недостатки были заранее известны арендатору или в) если эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при передаче имущества.

3. Предупредить арендатора о всех правах 3-х лиц на сдаваемое имущество. Если арендодатель не предупредил, то арендатор вправе: а) требовать уменьшения арендной платы, б) требовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Производить за свой счет капитальный ремонт (но может быть предусмотрено и иное, например, ст.615 ГК). Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью.

Арендатор обязан:

1. Своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и в сроки, определенные в договоре. Если не определено, то плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества. Плата может устанавливаться в виде: а) определенной твердой суммы платежей, которая вносится периодически либо сразу, б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохода, в) передачи арендатором предусмотренной договором вещи в собственность или аренду, г) предоставления арендодателю определенных услуг, д) возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендуемого имущества. Размер может по соглашению изменяться (не чаще 1 раза в год, однако могут быть и другие сроки пересмотра арендной платы). Арендатор вправе иногда требовать уменьшения арендной платы – если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились (арендатор не отвечает, не виновен, однако законодательством может быть предусмотрено, что все равно). Если арендатор существенно нарушает сроки оплаты, то арендодатель может потребовать досрочного внесения в установленный срок не более, чем за 2 срока подряд.

2. Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы.

4. При прекращении договора вернуть в том же состоянии. Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время. Договор может предусматривать и уплату неустойки.

Права арендатора:

1. При обнаружении в сданном в аренду имуществе недостатков, которые полностью или частично препятствуют использованию имущества, арендатор по своему выбору вправе: а) требовать безвозмездного устранения таких недостатков, б) требовать соразмерного уменьшения арендной платы, в) требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков, г) может удержать сумму расходов, вызванных устранением обнаруженных недостатков из арендной платы, но об этом надо предварительно уведомить арендодателя, д) требовать досрочного расторжения договора аренды. Арендодатель может произвести замену ненадлежащего имущества другим аналогичным имуществом надлежащего состояния. Арендодатель вправе незамедлительно устранить обнаруженные недостатки.

2. Вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемое имущество в субаренду, т.е. в поднаем.

3. Вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, т.е. имеет место перенаем.

4. Вправе предоставлять арендуемое имущество в безвозмездное пользование другому лицу.

5. Отдавать арендные права в залог.

6. Вносить арендные права в уставной фонд и в качестве паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. Во всех случаях, кроме перенайма, ответчиком перед арендодателем остается арендатор. В случае перенайма прежний арендатор выбывает  всю ответственность несет новый арендатор.

7. Если арендодатель не выполняет своей обязанности по капитальному ремонту, то арендатор вправе: а) произвести капитальный ремонт самому, взыскав с арендодателя его стоимость или зачтя ее в счет арендной платы, б) требовать соответственного уменьшения арендной платы, в) требовать расторжения договора и взыскания причиненных убытков.

8. По истечении срока договора аренды арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, но оно возникает, если: а) арендатор выполнял обязанности по предыдущему договору надлежащим образом, б) законодательство не лишило его такого права, в) если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор хочет использовать свое преимущественное право, то он должен сообщить об этом арендодателю письменно в установленный срок. Если договор аренды не предусматривает такой срок, то сообщать надо в разумный срок до окончания договора аренды. Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор: а) вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, б) вправе требовать возмещения причиненных ему отказом в заключении договора убытков. Если в течение года договор аренды не заключен, то арендатор вправе требовать только возмещения причиненных отказом убытков. Если срок договора аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и не встречает возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

9. Отделимые без вреда для арендуемого имущества улучшения, произведенные арендатором, если иное не предусмотрено договором аренды, является его собственностью. Если улучшения неотделимы или отделимы с существенным вредом имуществу, то в этом случае арендатор имеет право, если иное не предусмотрено договором аренды, на возмещение стоимости таких улучшений, если: а) они произведены за счет средств арендатора и б) с согласия арендодателя. Если арендодатель отказывает в возмещении стоимости улучшений, то она не подлежит возмещению, если законодательством не предусмотрено иное. Все улучшения арендуемого имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются собственностью арендодателя (п.4 ст.594). Амортизационные отчисления производятся арендодателем и арендатору не поступают. Существуют амортизационные отчисления в обязательной форме. Чтобы за их счет произвести улучшения, арендатор должен получить соответствующие средства от арендодателя. Передача таких средств означает, что право на улучшение возникает у арендодателя. Улучшение арендуемого имущества надо отличать от ремонта, цель которого – обеспечить сохранность имущества, а цель улучшений – повысить эффективность пользования имуществом.

Виды договора аренды:

Прокат

По договору проката арендодатель, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязуется внести арендную плату в установленном размере и вернуть по истечении установленного срока имущество арендодателю.

Характерные признаки:

1. арендодателем могут быть только те коммерческие организации, которые осуществляют эту деятельность в качестве постоянной предпринимательской деятельности;

2. предоставленное в аренду имущество должно быть использовано для потребительских целей; иное может быть предусмотрено договором или вытекать из существа обязательства;

3. арендаторы – в основном граждане, однако могут быть и юридические лица, и индивидуальные предприниматели, но такие структуры не вправе использовать такое имущество для получения прибыли;

4. это публичный договор;

5. этот договор всегда срочный (максимум – до 1 года);

6. к этому договору не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на перезаключение;

7. этот договор может быть расторгнут по требованию арендатора в любое время.

Арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность имущества, ознакомить с правилами эксплуатации или выдать письменные инструкции о порядке использования имущества. Он также должен в 10-дневный срок устранить обнаруженные в сданном товаре недостатки или заменить его на исправный в тот же срок. Производство как текущего, так и капитального ремонта – обязанность арендодателя.

Аренда транспортных средств.

По договору аренды транспортных средств арендодатель предоставляет транспортное средство арендатору за плату во временное владение и пользование.

В ГК две разновидности этого договора:

1. с экипажем;

2. без экипажа.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве на перезаключение к договору аренды транспортных средств с экипажем не применяются. Этот договор заключается в письменной форме. Арендодатель должен в течение срока действия этого договора поддерживать транспортное средство в надлежащем состоянии, производя текущий и капитальный ремонт. Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя. Арендодатель должен оказывать арендатору услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации транспортного средства. Расходы на членов экипажа несет арендодатель.

При аренде транспортного средства без экипажа арендатор все делает сам: несет расходы по содержанию, в т.ч. страхованию, и расходы в процессе эксплуатации.

Если при аренде транспортного средства с экипажем причинен вред, то отвечает арендодатель, однако он может, доказав вину арендатора, требовать возмещения сумм, выплаченных им потерпевшему.

Аренда зданий и сооружений.

Заключается в письменной форме. Если срок договора превышает 1 год, то нужна государственная регистрация. Одновременно с передачей прав владения и пользования на сданное в аренду имущество арендатору передается и земельный участок, необходимой для эксплуатации. Если арендодатель является собственником, то арендатору переходит право аренды.

Передача зданий осуществляется по передаточному акту. Существенным условием является арендная плата.

Договор аренды предприятия.

Это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, а арендатор обязуется вносить арендную плату и при прекращении договора возвратить имущественный комплекс.

ГК понимает под предприятием как объектом гражданских прав имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности (земельный участок, здания, сооружения, оборудование, запасы сырья, материалов, права пользования природными ресурсами, иные имущественные права, долги и т.д.). предприятие признается недвижимостью. Другая особенность правового регулирования вызвана тем, что сдача в аренду предприятия предполагает переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении 3-х лиц. Исключение составляют лишь права арендодателя, возникшие на основании полученной лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

По форме договор аренды предприятия должен представлять единый документ, он подлежит государственной регистрации. Обязанностью арендодателя является письменное уведомление кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав предприятия. Такое уведомление должно быть сделано до момента передачи предприятия арендатору. Если нет, а также не дал письменного согласия, то он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать досрочного исполнения обязательств или прекращения обязательства.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. В обязанность арендодателя входит составления и представление на подпись передаточного акта.

Договор финансовой аренды (лизинга).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Для лизинга характерны следующие особенности:

1. В качестве участника наряду с арендодателем и арендатором выступает продавец имущества.

2. Арендодатель не является собственником или титульным владельцем сдаваемого в аренду имущества; на него возлагается обязанность приобрести это имущество, купив его у продавца.

3. Арендатор является активной стороной (именно он определяет продавца, у которого арендодатель берет имущество, и само имущество). Договором может быть предусмотрено, что выбор осуществляется арендодателем.