- •III. Управленческий раздел
- •3.1. Понятие управления недвижимостью, цели и задачи.
- •3.2. Организация торгов и состав тендерной документации
- •3.2.1. Виды торгов и порядок их проведения
- •3.2.2. Показатели и методы оценки конкурсных предложений
- •3.2.3. Выбор победителя торгов
- •3.2.4. Состав тендерной документации
- •3.2.5. Оценка предоставленных оферт и выбор подрядной организации
- •3.3. Обеспечение управления технической эксплуатацией недвижимости
- •3.3.1. Способы управления жилым домом
- •3.3.1.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме
- •3.3.1.2. Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
- •3.3.1.3. Обслуживание дома управляющей организацией
- •3.3.2. Выбор способа управления домом
- •3.3.3. Расходы собственника коммерческих помещений
3.3.2. Выбор способа управления домом
Первый вариант управления не рассматриваем, так как он не подходит для проектируемого дома.
Вопрос о том, какой способ управления лучше – ТСЖ или УК – трудно решаемый. У каждого способа есть свои плюсы и минусы, которые удобнее свести в табличку.
Таблица 3.4.Достоинства и недостатки обслуживания управляющей компанией и товариществом собственников жилого дома
ТСЖ, ЖК, ПК |
УК |
||||||||||||||||||
Достоинства
1.
Собственники самостоятельно выбирают
подрядные организации, подходящие
по цене и качеству жилищных услуг
2.
Создание накопительного фонда,
средства которого идут только на
нужды дома и контролируются жильцами
дома
3.
Осуществление коммерческой
деятельности (перечень видов
деятельности – ст. 137 ЖК).
4.
Содействие органов местного
самоуправления в виде предоставления
бюджетных средств на капитальный
ремонт и обучение персонала (ст. 165
ЖК)
Недостатки
1.
Непрофессиональное управление
2.
Затраты на содержание ТСЖ, ЖК, ПК
как юридического лица и на
эксплуатирующую компанию
3.
Затраты на обучение персонала |
Достоинства
1.
Профессиональное управление
2.
Качественные услуги
3.
Защита прав и законных интересов
собственников помещений в доме,
если это прописано в договоре
Недостатки
1.
Отсутствие законодательства о
работе и ответственности УК
2.
Низкий уровень предложений на рынке
УК
3.
Большое количество бывших ДЕЗов,
РЭПов, ЖЭКов перешли в частную форму
при том же низком качестве услуг
4.
Затраты на оплату услуг УК |
С одной стороны УК располагает профессиональными работниками. Но есть риск попасть на компанию в прошлом бывшей муниципальной эксплуатирующей организацией перешедшей в частую форму, с сохранившейся структурой, с тем же халатным отношением к работе и низким качеством услуг. Также можно столкнуться с мошенниками.
С другой стороны товарищество собственников жилья хоть и может контролировать на какие нужды и в каком размере уходят деньги, но оно не обладает теми знаниями, позволяющими качественно эксплуатировать дом. Вдобавок к этому присутствует переплата - товариществу как юридическому лицу, а товарищество оплачивает услуги эксплуатирующей компании.
Не стоит забывать и о том, что в проектируемом доме помимо квартир и паркинга располагаются офисные помещения, принадлежащие застройщику и сдаваемые в аренду. ТСЖ само самой управлять офисами не может. В связи с этим возникает два варианта:
Управление ТСЖ, которое в свою очередь пользуется услугами УК, управляющей офисами.
Управление УК, управляющей, как офисами, так и квартирами.