52. Договор аренды зданий и сооружений.

Договор аренды зданий и сооружений — это договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или только во временное пользование арендатору здание или сооружение, а также часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 650, 652 ГК РФ).

Необходимость передать часть земельного участка по договору аренды зданий и сооружений объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, на котором оно находится и к которому непосредственно примыкает. Право арендатора на земельный участок зависит от права на него арендодателя. Это может быть собственность, аренда, постоянное пользование.

Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре, однако их отсутствие не ведет к недействительности договора. В этом случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята арендуемым объектом и необходима для его использования по назначению.

В ГК РФ не поясняются различия между зданиями и сооружениями. Принято считать, что здания подразделяются на жилые и нежилые1. К нежилым относятся здания, использующиеся для производственных, торговых, административных, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. К сооружениям относят тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты, колодцы, трансформаторы, другие инженерные сооружения.

В Законе четко определена форма договора аренды зданий и сооружений — он должен быть заключен в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Поэтому стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например, обмен письмами, документами, устную форму и т.д. Кроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения включены в перечень объектов недвижимости.

К договорам аренды зданий и сооружений не применяются общие правила аренды, когда в договоре не определены размер, порядок, условия и сроки арендной платы. Это означает, что если в договоре отсутствуют условия арендной платы, то договор считается незаключенным.

Плата за пользование зданием или сооружением должна включать плату за пользование земельным участком (частью участка), на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Обычно арендная плата устанавливается за 1 кв. м площади арендованного здания или сооружения. Однако в договоре стороны могут предусмотреть и другую плату. Размер арендной платы зависит от многих показателей — места расположения здания (центр или окраина города), технического состояния объекта (степень износа, строительный материал), назначения помещения и др.

Статьей 655 ГК РФ устанавливается особый порядок оформления передачи арендатору и возвращения арендованного им здания или сооружения — составление и подписание сторонами передаточного акта или иного документа, удостоверяющего передачу имущества. Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, из-за отсутствия специального правила в гл. 34 ГК РФ в случае, когда арендатор не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать принятия объекта аренды или отказа от исполнения договора.

Некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику. В частности, особыми объектами недвижимости законодательство считает здания, отнесенные к жилищному фонду (т.е. жилые дома). При разрешении вопросов, касающихся правоотношений, связанных с жилищным фондом, нужно в том числе руководствоваться судебно-арбитражной практикой. В совместном Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение, согласно которому сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются ничтожными.