Общие положения

Страхование проводится в целях обеспечения сохранности нежилого фонда (далее - недвижимость), находящегося на территории Санкт-Петербурга, и гарантии возмещения ущерба от случайных событий.

Страхование объектов Недвижимости, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга, должно осуществляться в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Санкт-Петербурга, а также, если иное не установлено правовыми актами Комитета по управлению городским имуществом (далее - КУГИ), принятыми в соответствии с решениями Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости, комиссии по распоряжению объектами федеральной собственности, расположенными на территории Санкт-Петербурга, настоящим Положением (пункт в редакции, введенной в действие со 2 июня 2006 года распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 4 мая 2006 года N 123-р.

Объекты страхования

Объектами страхования являются находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Санкт-Петербурга объекты недвижимости.

Не подлежат страхованию объекты недвижимости, находящиеся в аварийном состоянии или подлежащие сносу, при наличии подтверждающих документов, согласованных Страхователем и Страховщиком.

Субъекты страхования

Страхователем выступает:

• по объектам недвижимости, сдаваемым в аренду, - Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ);

• по объектам недвижимости, закрепленным на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, соответствующее предприятие, учреждение.

Страховщиком является страховая организация, допущенная к страхованию недвижимости конкурсной комиссией в порядке и на условиях, определенных КУГИ в специальном Положении о конкурсном отборе, публикуемом в средствах массовой информации.

Условия страхования

Страхование всей недвижимости, за исключением объектов памятников и объектов, представляющих собой историческую ценность, осуществляется в размере текущей стоимости - стоимости строительства нового аналогичного объекта с учетом его износа и эксплуатационно-технического состояния на момент заключения договора страхования. Страхование объектов - памятников, а также объектов, представляющих собой историческую ценность, осуществляется в размере восстановительной стоимости.

Размер страховой суммы определяется по соглашению Страховщика со Страхователем, фиксируется в Договоре страхования имущества и в соответствии со ст. 947 ГК РФ не может превышать величину «действительной» стоимости имущества. Если в договоре страхования страховая сумма установлена ниже «действительной» стоимости, то при наступлении страхового случая страховщик обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости (ст. 949 ГК РФ).

Текущая и восстановительная стоимости объекта определяются на основе согласованного Страхователем и Страховщиком Положения о порядке определения текущей и восстановительной стоимости объектов для г.Санкт-Петербурга.

Страхование объектов Недвижимости может производиться на случай их повреждения или уничтожения вследствие наступления следующих страховых событий (рисков):

• пожар (кроме поджога), взрыв (кроме подрыва);

• стихийные бедствия (наводнение, шторм, молния, буря;, ливень, град, ураган, землетрясение, необычные для данной местности морозы, обильные снегопады);

• противоправные действия третьих лиц (поджог, подрыв, повреждение);

• аварии отопительной системы, водопроводных и канализационных сетей, затопление (проникновение воды из соседних помещений.

В правилах страхования, по которым будет работать страховая компания, должны присутствовать все риски.

Страховщик имеет право отказаться страховать отдельный объект по некоторым из рисков, аргументированно доказав Страхователю причину отказа. О всех данных исключениях Страховщик сообщает Страхователю и предоставляет ему письменное заключение о невозможности страховать данные риски. В случае согласия Страхователя с заключением Страховщика страхование данных рисков не производится. В случае отказа Страховщиком страховать данный риск, Страхователь вправе предложить данный риск другому Страховщику.

Страховщик обязан работать по единым базовым тарифным ставкам и методикам определения коэффициента степени риска, предусмотреть в структуре тарифной ставки отчисления в размере не менее 5% от размера страхового взноса в превентивный фонд, расходуемый по согласованию с КУГИ¹.

Ипотека

Одним из обязательных условий покупки жилья по ипотеке является страхование. По закону предмет залога должен быть обязательно застрахован от повреждения или полного уничтожения. Но банками-кредиторами зачастую выдвигаются так же дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заемщика, а так же страхование риска по утрате собственности на жилье (титул). Срок обязательного страхования равен сроку самого ипотечного кредита.

Как правило, банк требует страховать приобретенное жилье на размер ипотечного кредита, увеличенный на 10%. Заемщики же чаще страхуют квартиру на полную ее стоимость. В этом случае при утрате заемщиком квартиры страховая компания возмещает банку полученный у него кредит, и выдает заемщику оставшуюся стоимость по страховому договору.

В случае, когда жизнь и трудоспособность заемщика уже страхованы им самим (или его работодателем), а менять страховщика он не намерен, то ему необходимо заняться поисками банка, которые готовы к зачтению уже имеющегося страхового полиса даже в том случае, если страховщики не являются партнерами банка-кредитора.

Если покупатель (заемщик) приобретает квартиру в новостройке, то ему не обязательно страховать риск утраты права на собственность жилья. При приобретении заемщиком квартиры на вторичном рынке, банк может потребовать застраховать этот риск. Некоторые банки требуют страхования на весь период ипотечного кредита, а некоторые только на 3 года. Так как это период является сроком исковой давности по недействительным сделкам.

Все риски, которые требует застраховать банк, страхуются по определенным ставка. Ставки определяются конкретно для каждого заемщика.

Страхование жилья может составлять порядка 0,3-05% от суммы страховки. Это зависит от параметров самого жилья: перекрытия дома деревянные или иные, общее техническое состояние дома, наличие или отсутствие отделки и другие параметры.

Тарифы на страхование жизни и трудоспособности зависят от возраста, состояния здоровья и профессиональной деятельности заемщика. Тариф на страхование жизни и трудоспособности составляет 0,3-1,5%. Если при получении кредита (расчете размера кредита) учитывались доходы созаемщиков, банк может потребовать застраховать и его.

При страховании титула значение имеет «юридическая чистота» жилья. Тарифы по этому риску составляют около 0,2-0,7%.

При ипотечном кредите расходы заемщика на страхование могут составлять около 1-1,5% в год от остатка по кредиту (с учетом процентов).

Платежи по страхованию происходят раз в год. Когда наступает время платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и страховая компания рассчитывает сумму страхового взноса с учетом суммы задолженности по кредиту. Соответственно, с каждым годом страховые платежи становятся все меньше, пропорционально уменьшению долга перед банком.

Заемщик должен застраховать свою жизнь и риск по потере трудоспособности с момента получения кредита. Жилье страхуется в зависимости от того, какое оно приобретается: если квартира приобретена в готовом доме или на вторичном рынке, то недвижимость и титул страхуются с момента получения кредита, а если дом еще строится – то страхование оплачивается с момента оформления жилья в собственность.

Прежде чем подписать договор страхования, заемщику необходимо внимательно знакомиться с тем, какие страховые случаи приводят к возмещению ущерба.

Страхование жизни и трудоспособности обычно гарантируют страховые выплаты в случае смерти застрахованного и частичной или полной утраты трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора.

Страховыми случаями при страховании жилья являются следующие: гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было.

Страховым случаем при страховании титула является утрата права собственности на предмет ипотеки, например, вследствие вступившего в законную силу решение суда.

При наступлении любого страхового случая заемщику следует немедленно поставить в известность страховую компанию и кредитора. В страховой компании необходимо уточнить порядок необходимых действий.

В случае смерти заемщика или утрате им трудоспособности, все обязательства перед банком-кредитором переходят к страховой компании, и она выплачивает кредит банку (включая проценты). Заложенная квартира при этом становится собственностью заемщика (наследников заемщика).

При повреждении застрахованного жилья, заемщику выплачивается страховое возмещение. Если в договоре страхования была указана сумма лишь ипотечного кредита, а не полная стоимость жилья, то заемщику может не хватить страховой выплаты на восстановление.

Если же жилье физически утрачено, или потеряно право собственности на него, страховую выплату получает банк-кредитор. Он получает от страховой компании остаток задолженности по кредиту и 10%. Если жилье было застраховано не полную стоимость, то разница выплачивается непосредственно заемщику.

Страховые компании обычно предлагают комплексную программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения, которая поможет заемщику исполнить кредитные обязательства при снижении платежеспособности в случаях:

• лишения привычного дохода вследствие утраты трудоспособности застрахованного человека или его смерти;

• непредвиденных расходов, связанных с утратой или повреждением квартиры, купленной в кредит;

• утраты права собственности или его ограничения на квартиру, купленную в кредит.

Комплексная программа ипотечного страхования включает в себя:

• страхование жизни и здоровья Заемщика (Созаемщика). Страхование проводится на случаи смерти Заемщика по любой причине; временной утраты Заемщиком трудоспособности в результате несчастного случая, а также на случай постоянной утраты трудоспособности в результате несчастного случая, приведшей к инвалидности;

• страхование приобретаемого имущества. Страхование проводится на случаи пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и др;

• страхование риска возможной утраты права собственности клиента на приобретенную недвижимость (титульное страхование). Страхование проводится на случаи ограничения либо потери Заемщиком права собственности на недвижимое имущество.

Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок в среднем от 1 до 30 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита.

Для заключения договора комплексного ипотечного страхования Заемщику необходимо:

• предоставить сведения о предыдущих сделках с квартирой для проверки юридической чистоты

• заполнить заявление-анкету

Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.

В среднем ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3% от страховой суммы. Величина страхового взноса зависит от:

• срока страхования;

• возраста и состояния здоровья Заемщика;

• состояния квартиры и дома, в котором находится квартира;

• юридической чистоты квартиры.

При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств Заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается Заемщику.

Документы, обычно предоставляемые в страховую компанию:

1) Необходимые документы по Заемщику:

• копии всех страниц паспорта Заемщика(ов)

• анкета-Заявление по комплексному ипотечному страхованию

2) Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика, в соответствии с запросом страховой компании

3) Необходимые документы по квартире, приобретаемой на кредитные средства:

• копии правоустанавливающих документов на квартиру;

• копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом;

• копия справки о регистрации (Выписка из домовой книги);

• характеристика жилого помещения (Копия финансово-лицевого счета жилого помещения);

• копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;

• копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);

• копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством);

4) Необходимые документы по Продавцу – физическому лицу:

• копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) Продавцов квартиры;

• копия свидетельства о браке Продавца;

• копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на Продавца(ов) на отчуждение жилого помещения;

• справки из ПНД и НД в случае, если Продавец квартиры находится в пенсионном возрасте.

5) Необходимые документы по Продавцу – юридическому лицу:

• копии учредительных документов юридического лица (устав, учредительный договор);

• копия свидетельства о регистрации юридического лица;

• копия свидетельства о постановке на учет в МНС;

• копия справки юридического лица о том, что сделка не является крупной (с подписью руководителя и главного бухгалтера юридического лица);

• копия протокола общего собрания юридического лица о решении продать квартиру с указанием адреса, площади и суммы, за которую решено продать в случае необходимости);

• копия документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица (протокол/приказ/доверенность);

• копия паспорта представителя юридического лица.

6) Страховая компания имеет право запросить у страхователя иные документы, необходимые для заключения договоров страхования

Страхование при ипотеке - вещь неизбежная. При покупке жилья по любой ипотечной программе клиент должен знать, что помимо оплаты займа придется понести страховые расходы.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости») требует обязательного страхования только самого залога, т. е. приобретаемой с помощью займа квартиры от повреждения и полного уничтожения [3]. Суть всех видов страховки при ипотеке в том, чтобы стабильности финансового потока в период погашения кредита ничто не угрожало. А так как угроза потерять финансовые потоки в России очень даже реальна, то зарабатывающие на займах банки стремятся обезопасить свои будущие прибыли. Они ставят заемщику обязательным условием заключить еще два договора со страховщиками: на защиту от несчастного случая, включая смерть и потерю трудоспособности (классическое страхование жизни) и на случай утраты права собственности на приобретаемый объект (так называемое страхование титула). А некоторые банки требуют застраховать еще и гражданскую ответственность заемщиков перед третьими лицами. Например, выйдет из строя водопровод в заложенной квартире, и заемщик будет вынужден покрыть убытки соседу снизу. А банк хотел бы быть уверен в стабильности финансового положения заемщика. Эта уверенность - залог его стабильной прибыли.

По стандартной страховой программе заключается единый комбинированный полис или, как его называют, тройной полис, учитывающий все риски, которым подвергается потребитель ипотечного кредита:

• страхование жизни и потери трудоспособности заемщика - личное страхование;

• страхование риска физической утраты или повреждения недвижимого имущества - имущественное страхование;

• страхование риска утраты права собственности на заложенное недвижимое имущество - титульное страхование.

Чтобы сократить количество финансовых документов, страховщики ввели комплексное страхование, «при котором процесс заключения договоров упрощается. Обычно комплексный полис страхования в ипотеке выдается сразу на весь период кредитования, но оплачивается частями, ежегодно. Размер страховых взносов каждый год уменьшается, поскольку проценты начисляются на непогашенную часть задолженности по кредиту. При этом, как правило, при покупке-продаже квартиры по ипотеке имущественное и титульное страхование вступает в силу с момента получения кредита, а приобретая квартиру на стадии строительства - с момента регистрации права собственности. Лично застраховаться при получении кредита придется вне зависимости от того, готова квартира заемщика или пока еще строится.

Неприятное ограничение, отражающее состояние российского рынка финансовых услуг, касается отсутствие выбора среди множества страховых компаний. Страховаться заемщик буде там, где ему укажет банк. Он уже позаботился о снижении риска и в этом случае. Сбербанк, например, имеет соглашения с более чем десятью страховщиками.

Условия и стоимость страхования в разных компаниях очень похожи. По словам страховщиков и банкиров, суммарные затраты заемщика на страхование по ипотечным программам сейчас в среднем составляют 1-1,5% от суммы кредита.

Однако расходы разных заемщиков на страхование могут сильно отличаться, так как стоимость каждого вида страхования рассчитывается для каждого клиента индивидуально. Мало того, что сами квартиры разные (охраняемые апартаменты в доме класса «люкс» - одно, а хрущевка на первом этаже - совсем другое), у одинаковых объектов разным может быть состояние. На стоимость полиса страхования самой квартиры обычно влияют техническое состояние здания, год постройки и прочее. В цене титульного страхования учитываются история квартиры, число заключенных с ней сделок в прошлом.

Оценят страховщики и износ человеческого организма, работающего на возврат долга. Тарифная ставка для страхования жизни заемщика, если ее условно выделить из комплексного полиса, составит порядка 0,7 - 0,8%», другими словами половину страхового взноса заемщика «съест» защита себя любимого от несчастий разного рода. Если же заемщик испытывает со здоровьем какие-то проблемы, то страховой тариф может вырасти в 2 раза в сравнении с тарифом для заемщика относительно благополучного в смысле состояния здоровья.

Пока созревает решение у потенциального заемщика вступить в ипотеку, выбрать среди крупных страховых компаний (а банки выбрали для страхования именно крупные страховые организации) именно ту, полисы которой подходят клиенту. И если у заемщика уже есть полис страхования жизни, то банк-кредитор может и не засчитать его заемщику, поскольку либо условия, либо сумма действующей страховки могут отличаться от установленных банком.

Страховая сумма²

Размер страховой суммы зависит от условий программы ипотечного кредитования банка-кредитора. Как правило, она устанавливается в размере задолженности по кредиту, увеличенной на 10%. Срок страхования обуславливается сроком погашения кредита и может составлять от одного до двадцати лет. При этом страховая сумма по договору ипотечного страхования будет ежегодно уменьшаться пропорционально остатку невыплаченного кредита по мере его погашения. При желании можно застраховать свою квартиру и имущество на полную стоимость.

Страховые тарифы

Величина тарифа рассчитывается в зависимости от ипотечной программы кредитора (банка) и сведений, содержащихся в заявлении и документах.

Так, для заемщиков в возрасте 25—35 лет примерная тарифная ставка по комплексной программе ипотечного страхования составляет 0,9—1,0% от суммы полученного ипотечного кредита.

Средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке в ноябре 2009 г., по данным ЦБ РФ, составляет 14,6%, а ставка по ипотеке в иностранной валюте равна 13,1%. Однако банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, предлагают этот кредитный продукт уже как минимум на 3-4 процентных пункта выше ЦБ.

Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в ноябре 2009 г. снизилась на 0,62 процентных пункта и составила 18,06% годовых в рублях (октябрь 2009 г. — 18,68%). Согласно индексу «Кредитмарт» по сравнению с январем 2009 г. (18,22%) снижение среднерыночной ставки по рублевым кредитам составило 0,16 п. п. По сравнению с октябрем 2009 г. среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,33 п. п. и в абсолютном выражении составила 15,21% годовых. По сравнению с январем 2009 г. (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 0,72 п. п.

С учетом комиссии за организацию кредита и страховой премии средняя эффективная ставка по рублевым ипотечным кредитам на приобретение готового жилья составляет 22% годовых и с началом кризиса выросла на 5%. Средняя ставка по ипотеке в евро по рынку составила 19,2% годовых. Ставка во многом зависит от способа подтверждения дохода. Если заемщик не может предоставить справку 2-НДФЛ, а подтверждает доход справкой с места работы по форме банка, то банк добавит к процентной ставке в среднем 1% годовых. С учетом того, что риски неплатежеспособности заемщика покрываются объектом залога и страховкой, данная накрутка со стороны банков выглядит избыточной.

При расчете эффективной ставки также имеет значение и срок кредита. По рублевым кредитам сроком на три года, пять лет и 10 лет средняя эффективная ставка на рынке в случае подтверждения дохода заемщика составляет 22% годовых, а без подтверждения — 23% годовых.

Рублевая ипотека на больший срок (15 лет, 20 лет, 30 лет) при подтверждении дохода обойдется несколько дешевле. Эффективная ставка по таким кредитам составит 21% годовых. Ипотека в долларах при подтвержденных доходах сроком на три года и пять лет будет стоить заемщику 18% годовых, а вот кредит на 15 лет уже обойдется в среднем в 19% годовых. Более долгосрочные долларовые ипотечные кредиты сроком на 20 лет и 25 лет при наличии справки 2-НДФЛ выдадут по средней рыночной ставке 19% годовых, говорится в обзоре.

Самые долгосрочные ипотечные кредиты в евро сроком на 20 лет и 25 лет обойдутся заемщику дороже всего. Эффективная ставка по этим кредитам при подтверждении дохода составляет на рынке 20% годовых. При этом ставки у государственных и иностранных банков в среднем несколько ниже, чем у частных российских банков.

Определение стоимости страхования при ипотечном жилищном кредитовании

Ипотечное страхование — комплексный вид страхования, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности Заемщика при ипотечном кредитовании. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат. Данный вид страхования включает в себя различный набор рисков, определяющийся взаимоотношениями банка и страховой компании в каждом конкретном случае.

Ипотечное кредитование жилья может иметь различные механизмы, характеристики которых обусловлены различными экономическими, социальными и политическими факторами. Специфика кредитной схемы передается и ее страховой составляющей.

Схема 1: Заемщик берет в банке кредит на покупку новой квартиры под залог имеющейся (рис.1). Данный способ кредитования ограничивает сумму кредита следующим образом: в большинстве случаев она составит до 70% стоимости квартиры с вторичного рынка жилья.

Рисунок 1: Узел ипотечного страхования в схеме ипотечного кредитования и при залоге жилья в собственности заемщика

По схеме:

1. - заключение договора страхования, страховой взнос;

2. - заключение договора о кредитовании под залог, выдача закладной;

3. - предоставление кредита;

4 - страховое возмещение в случае наступления страхового случая (выгодоприобретателем является банк).

По данной схеме заемщик предоставляет банку закладную и свидетельство о том, что все требуемые кредитором условия по страхованию сделки выполнены. Банк выдает кредит и, контролируя возврат основной суммы кредита и выплаты процентов по нему, контролирует ежегодное продление договора страхования на протяжении всего срока кредитования (по видам страхования, не допускающим страхования на весь период кредитования).

При наступлении страхового случая выплаты производятся кредитору и по его усмотрению могут быть направлены на ликвидацию убытков при неполном уничтожении объекта залога.

Примем, что кредит под залог квартиры стоимостью 2300000 р. выдается с учетом ликвидности объекта на сумму, равную 69% от оценочной стоимости объекта залога. Тогда сумма кредита составит 2300000*0,69 = 1587000 рублей. Эта сумма и является страховой в первый год кредитования. Далее возможны два варианта. Либо страховая сумма с каждым годом снижается вслед за остающейся суммой долга по кредиту, либо она остается неизменной весь период кредитования. В последнем случае будет выше совокупная сумма страховых взносов, но при страховых случаях не будет, в отличии от первого варианта, пропорциональных выплат, которые устраивают кредитора, но невыгодны заемщику.

Расчет страхового тарифа проведем на основе методики расчета тарифных ставок по рисковым видам страхования утвержденной Росгосстрахнадзором от 08.07.93г. №02-03-36. Данная методика применяется в случаях, когда существует информация, позволяющая оценить следующие величины:

-вероятность наступления страхового случая по одному договору страхования (q);

-средняя страховая сумма по одному договору страхования (S);

-среднее возмещение по одному договору страхования (S_b).

При наличии статистики по рассматриваемому виду страхования за величины q, S, S_b принимаются оценки их значений:

q = ;

S = ;

S_bi = ;

где:

N - общее количество договоров, заключенных за некоторый период времени в прошлом;

М - количество страховых случаев по всем заключенным договорам;

S_i - страховая сумма при заключении i - того договора (i = 1,2 ...N);

S_bi - страховое возмещение при к-том страховом случае (к= 1,2...М);

S_i,ст.сл. - страховая сумма при заключении i - того договора, по которому наступил страховой случай.

Отношение средней выплаты к средней страховой сумме (S_b/'S) для

соблюдения безубыточности деятельности страховой организации по данной методике рекомендуется принимать не ниже:

- 0,3 - при страховании от несчастных случаев и болезней, в медицинском страховании;

• 0,4 - при страховании средств наземного транспорта;

• 0,5 - при страховании грузов и имущества, кроме средств транспорта;

• 0,6 - при страховании средств воздушного и водного транспорта;

• 0,7 - при страховании ответственности владельцев средств автотранспорта и других видов ответственности и страховании финансовых рисков.

Брутто - ставка состоит из двух частей - нетто - ставки Тn(предназначенной для обеспечения текущих страховых выплат по договорам) и нагрузки (f), необходимой для покрытия затрат, связанных с организацией страхования и формированием фонда предупредительных мероприятий.

Нетто - ставка также состоит из двух частей - основной части То и рисковой надбавки Т_р.

Т_n= Т₀ + Т_р. (4)

Основная часть нетто - ставки (То) соответствует средним выплатам страховщика, зависящим от вероятности наступления страхового случая q. средней страховой суммы S и среднего возмещения S_b . Основная часть нетто -ставки со 100 рублей страховой суммы рассчитывается но формуле:

Т₀ = (100*S_b/S)*q (рублей).

Рисковая надбавка Т_р вводится для того, чтобы учесть вероятные превышения количества страховых случаев относительно их среднего значения. Кроме q, S и S_b, рисковая надбавка зависит еще от трех параметров:

• n - количество договоров, отнесенных к периоду времени (в годах), на который проводится страхование;

• R_b - средний разброс возмещений;

• гарантия γ - требуемая вероятность, с которой собранных взносов должно хватить на выплату возмещения по страховым случаям.

Рисковая надбавка рассчитывается следующим образом:

Т_р = Т₀*α(γ)*((1/q*n)*(1-q+(R_b/S)²)^1/2 ,

где α(γ) - коэффициент, зависящий от гарантии безопасности γ. Его значение приводится в методике и указано в таблице 1:

Таблица 1

Таблица зависимости значения коэффициента α от γ

γ	0,84	0,90	0,95	0,98	0,9986
α	1,0	1,3	1,645	2,0	3,0

R_b среднеквадратическое отклонение возмещения при наступлении страховых случаев от текущего:

R_b² = (1/M-1)* ,

где:

S_b - среднее возмещение по одному договору страхования при наступлении страхового случая;

М - количество страховых случаев по всем заключенным договорам;

S_bk - страховое возмещение при к - том страховом случае (к = 1, 2...М).

Схема 2: страхования в данном случае выглядит следующим образом (рис.2):

Рисунок 2: Схема ипотечного страхования при ипотечном жилищном кредитовании, объект залога и страхования - приобретаемая квартира

где:

1 - заключение договора и выдача закладной;

2-страховой договор (трехсторонний, так как выгодоприобретателем является банк);

3. - взносы по ипотечному страхованию;

4. - предоставление кредита;

5. - формирование пула закладных;

6. - рефинансирование кредиторов;

7. - эмиссия ценных бумаг и продажа их инвесторам;

8. - поступление денежных средств от инвесторов;

9. - погашение кредита с процентами заемщиком;

10. - доход инвестору.

Двойная роль страховых компаний заключается в следующем. Первое -

-собственно, страхование. Второе - покупка облигации ипотечного агентства, ведь страховая компания - один из крупнейших (наряду с пенсионным фондом и населением).

При выдаче кредита банк может включить дополнительные требования по страхованию: страхование жизни и трудоспособности, страхование гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенного объекта. В договор могут включаться и другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь за собой приостановление или прекращение платежей по ипотечному кредиту.

Перечень рисков может быть очень широким - сама квартира, ее конструктивные элементы, внутренняя отделка, инженерное оборудование могут страховаться от стихийного бедствия, пожара и последствий ею тушения, взрыва газа, криминального взрыва, аварий канализационных, водопроводных, отопительных сетей, аварий внутренних водостоков.

Из дополнительных видов страхования банку выгодно заключение договора о страховании жизни залогодателя в первую очередь потому, что при отсутствии такого договора, в случае смерти заемщика, банк не сможет вернуть ни кредит, ни квартиру. Дело в том, что согласно закону « Об ипотеке» семья заемщика имеет право проживать в квартире, даже если не в состоянии вернуть за нее долг. Семья потеряет право собственности на невыкупленную квартиру с одновременным приобретением пожизненного права пользования. В лучшем случае суд решит перевести оставшуюся сумму долга на наследников с продлением срока платежа на несколько лет. Если же банк - кредитор своевременно потребует от заемщика заключить договор страхования жизни, то все решится без осложнений. Страховая сумма при этом равна сумме выданного кредита, а выгодоприобретателем является банк в доле, равной сумме непогашенного кредита на момент наступления страхового случая. Но здесь существует и другой вариант - в момент возникновения у заемщика затруднений с выплатой задолженности по ссуде в действие вступает страховая компания, которая какое-то время будет выплачивать взносы за заемщика. Длительность этого периода должна быть отражена в договоре страхования. По окончании данного периода, если ситуация не изменилась, заемщик переселяется в другое жилье, которое строится на деньги страховой компании. Оно отвечает всем нормам, но по комфорту существенно уступает приобретаемому по ипотеке.

Страхование трудоспособности залогодателя и членов его семьи выгодно банку по тем же причинам, что и страхование жизни залогодателя. Ещё больше можно обезопаситься, заключив договор о страховании семейного дохода, что в наше время тоже актуально.

Титульное страхование при ипотечном кредитовании может применяться, когда объектом сделки является вторичное жилье. В этом случае страховка компенсирует убытки, если право собственности будет оспорено третьей стороной.

Что касается страхования гражданской ответственности, то страхуется ответственность, вытекающая из эксплуатации квартиры. Данный вид страхования не является основным, т.к. наступление страхового случая по нему практически не может повлиять на выплату заемщиком взносов по кредиту. Но страхование гражданской ответственности может быть предусмотрено в договоре ипотечного кредитования банком-кредитором и страховой компанией.

По внесению страховых взносов залогодателю предлагается на выбор: внести сумму всех взносов единовременно, либо осуществлять выплаты периодически. В первом случае, когда страховка выплачивается сразу за весь период кредитования, общая сумма страхования будет меньше. Во втором случае, руководствуясь зарубежной практикой, можно привязать взносы по страховке к платежам по кредиту. Таким образом, залогодатель будет осуществлять выплаты ежегодно, в течение всего периода кредитования.

При выборе уполномоченных страховщиков также возможно несколько вариантов. Может быть создана специализированная компания, в которую поступают все взносы по ипотечному страхованию. Другими словами, создано агентство ипотечного страхования в форме ОАО, где 51% акций принадлежи! мэрии (комитету по имуществу), другим органам исполнительной власти. остальные 49% акций разделено между страховыми компаниями.

Второй вариант - отбор на конкурсной основе уполномоченных компаний, с любой из которых залогодатель (по своему yсмотрению) мог бы заключить договор.

До тех пор возможен третий вариант, когда ипотечное страхование может осуществляться на основе соглашений непосредственно между банком и страховщиком, то есть залогодержатель определяет страховщика (предлагает список страховщиков), с которым клиент должен будет заключить договор.

Тарифы, пакет рисков и другие условия договора в этом случае могут существенно различаться.

Рассмотрим третью схему со следующими условиями: имущественное страхование объекта залога, страхование гражданской ответственности заемщика и его жизни и трудоспособности.

Расчет страхового тарифа при страховании жизни и трудоспособности производится на основе результатов переписи населения и статистики страховой организации.

Продолжительность жизни разных людей колеблется в широких пределах. Она относится к категории случайных величин, численное значение которых зависит от многих факторов. Демографической статистикой выявлена и выражена в математических формулах зависимость смертности от возраста людей. Расчетные показатели, характеризующие смертность населения по возрастам и доживаемость при переходе от одного возраста к последующему, содержатся в таблицах смертности.

Таблица смертности - это упорядоченный ряд взаимосвязанных величин, показывающих уменьшение с возрастом некоторой совокупности родившихся людей вследствие их смертности. Это система возрастных показателей, измеряющих частоту смертных случаев в различные периоды жизни, доли доживающих до каждого возраста, продолжительность жизни и т.д. Показатели таблиц смертности построены как описание процесса дожития и вымирания некоторого поколения с фиксированной начальной численностью.

Таблица смертности содержит статистические данные и является основой для исчисления тарифных ставок по страхованию жизни.

Вероятность умереть в течение предстоящего года жизни (q_x), не дожив

до следующего возраста х+1 лет, показывает, какая часть доживших до данного возраста умирает, не дожив до следующего возраста. Этот показатель

представляет собой отношение числа умирающих при переходе от возраста х к возрасту х + 1, т.е. (d_x) к числу доживающих до возраста х, т.е. (l _x):

q_x = d_x/l_x,

где q _x - относительная величина уровня смертности в каждом возрасте.

Рассчитаем нетто - ставку по страхованию жизни. Расчет производится по формуле:

_nА_х = ((d _х *v + d _x+1 *v² + ... + d _x+n-1 *v" )/l _x )*S,

где

_nA_x- единовременная нетто - ставка по страхованию на случаи смерти для

лица в возрасте х лет сроком на n лет;

S - страховая сумма;

d _x - число лиц, умирающих в возрасте х лет;

d _x+1 - число лиц, умирающих в возрасте х +- 1 лег:

d _x+n-1 - число лиц, умирающих на последнем году страхования;

v, v²…., v"- дисконтирующие множители для соответствующих лет

страхования;

1 _х - число лиц в начале страхования.

Формула единовременной нетто - ставки по страхованию на случай смерти имеет вид:

_nA_x=((M_x-M_x+n)/D_x)*S.

Единовременная уплата взносов практически производится редко. Большинству страхователей удобнее вносить платежи в течении всего периода страхования. Для этого исчисляют годичные нетто - ставки. Чтобы определить их размер, нельзя разделить единовременную тарифную ставку на число лет страхования, поскольку часть застрахованных не доживает до окончания срока договора и не выплачивает полной суммы причитающихся взносов. Годичные взносы должны компенсировать эту недостачу. Кроме того, страховая организация несет убыток, теряя часть дохода от процентов, что также обуславливает необходимость некоторого повышения тарифа.

Для исчисления годовых ставок применяются специальные коэффициенты рассрочки. В них заложено необходимое повышение тарифов.

В коммутационных числах коэффициент рассрочки имеет вид:

_na_x = (N_x+1-N_x+n+1)/D_x

Годичную ставку узнаем, разделив единовременную нетто - ставку на коэффициент рассрочки. Нетто - ставка на случай смерти равна:

_xP_n = ((M_x-M_x+n)/(N_x+1-N_x+n+1))*S.

Страхование недвижимости

Сегодня, по оценкам экспертов, залоговый сегмент составляет порядка 80% в общем объеме рынка страхования недвижимости. Оставшаяся доля – добровольное страхование недвижимости.

Примерно половина ее (и 10% всего рынка) – страхование элитной недвижимости. Операторы рынка страхования недвижимости констатируют, что значительная часть построек такого класса застрахованы. Однако, этот сегмент недвижимости, по их же словам, особой погоды не делает.

Большая часть потенциальных потребителей – владельцев жилых и офисных помещений — даже и не задумывается о страховании этой недвижимости. Аналитики отмечают тому несколько причин. Во-первых, в страхование недвижимости многие просто не верят. И хотя современные страховые компании не устают публиковать статистику, подтверждающую, что по своим обязательствам они все же платят, массового доверия к страхованию недвижимости так и нет.

Другой нюанс – никто особо не лоббирует (а соответственно, и не принимает) законов об обязательном страховании жилья, в отличие, например, от сегмента страхования автогражданской ответственности. И более того, говорят специалисты, это направление никто толком и не пропагандирует.

Выходит, что среднестатистический автовладелец представляет, сколько стоит страхование его машины и насколько ему это может быть выгодно. А вот хозяин офиса или квартиры вряд ли сможет сказать все это относительно своих квадратных метров. Все это, говорят специалисты, отнюдь не значит, что страхование жилой и офисной недвижимости неэффективно. Впрочем, для каждого случая – свой рейтинг целесообразности.

Зачем страховать недвижимость?

Чтобы ответить на этот вопрос, специалисты советуют обратить внимание на несколько факторов. Они советуют все же склониться к страхованию недвижимости, если помещение сдается в аренду, используется не круглый год, а сезонно (то есть, некоторое время пустует), не имеет пожарной и охранной сигнализации, металлических дверей, надежных замков и решеток на окнах; расположено вблизи трубопроводных или тепловых магистралей, а также аэропортов и воздушных трасс.

Сами же владельцы офисов говорят, что, задумываясь о страховании недвижимости, стоит сосчитать все расходы, связанные с ним. А затем соизмерить – не дешевле ли усилить системы безопасности, чем страховать неохраняемое помещение. Однозначного же ответа – что дешевле, никто дать не может, так как в каждом конкретном случае – своя арифметика.

Страхование недвижимости предполагает следующее:

Страховые риски. К ним относятся повреждения вследствие:

• пожара, взрыва газа, используемого для бытовых нужд, удара молнии, поджога

• стихийных бедствий (оползня, бури, вихря, урагана, града и т. д.)

• повреждения водой из водопроводных, отопительных, канализационных систем

• злоумышленных действий третьих лиц

Страховая премия — денежный взнос клиента страховому обществу в соответствии с договором страхования или законом, по сути плата за страхование. Ее размер определяется индивидуально в каждом конкретном случае.

Страховой тариф — ставка страхового взноса с единицы страховой суммы

Страховое возмещение — сумма, выплачиваемая страховой компанией согласно договора страхования недвижимости в порядке возмещения ущерба вследствие наступления страхового случая.

Срок страхования недвижимости в большинстве страховых продуктов по недвижимости колеблется от одного месяца до года.

Виды страхования недвижимости