26. Доходный метод.

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают: -доход от эксплуатации недвижимости; -доход от перепродажи недвижимости. основная сфера применении метода— оценка доходной недвижимости. Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом: — величины будущих доходов; -периода получения доходов; -времени получения доходов. Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах

° метод валовой состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период. Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектов.

Соотношение «цена/рента» носит название валового мультипликатора (ВРМ) .

стоимость объекта равна арендной плате за период, умноженной на ВРМ:

° метод прямой капитализации;

° метод дисконтирования денежных потоков; Ключевыми понятиями являются

- понятия чистого операционного дохода (ЧОД )-- разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости

- ставка капитализации(R)

МПК предполагает,что:

Стоимость=ЧОД/ставку капитализации МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени. Здесь неучитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что есть вероятность высокой доли незанятых площадей, дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, Получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента. будущая стоимость=текущая стоимость*(1+ставка капитализации)^n

Применение МДДП позволяет учесть: — изменение ставки капитализации с течением времени; — доход, который может быть получен после эксплуатации объекта и от его продажи — изменение стоимости объекта с течением времени. методы определения ставки капитализации

Метод рыночной выборки — фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации: изучается рынок, находится информация о доходности аналогии ных объектов и применяется для данного объекта. Метод кумулятивного построения — ставка капитализации определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Безрискован ставка в разных странах определяется по-разному. В США — это ставка дохода по государственным ценным бумагам. В России определение безрисковой ставки — сложная проблема. На практике используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR. (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи). Метод ипотечно-инвестиционного анаЛИЗА

применяется в случае приобретения или создания объекта используя заемные средства таким образом, следует рассматривать две ставки капитализацци —для собственного и заемного капитала.

общая величина ставки капитализации: R = М * Ri+(1-М) *Rs. R— ставка капитализации, M— отношение кредита к стоимости недвиж. Ri- ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к его величине), Rs— ставка капитализации для собственного капитала