27.Особенности оценки отдельных типов недвижимости.

Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, и отдельным типам недвижимости присущи свои особенности, свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному назначению, Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта . для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов и даже одинаковые по названию факторы имеют разное содержание. Примером такого фактора является понятие «местоположение». Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости: -для жилой недвижимости местоположение — это, прежде всего близость к объектам социальной инфраструктуры, к маршрутам общественного транспорта, к зонам отдыха, промышленным зонам, — для розничной торговли местоположение — это близость к пассажиропотокам, к предприятиям и организациям с большой численностью занятых, к аналогичным торговым предприятиям; — для офисных помещений местоположение — это близость к престижным районам, к местам размещения органов власти, к транспортным магистралям.

Жилая недвижимость. Для объектов жилой недвижимости важное значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородная социальная среда,безопасность (как от возможных преступных посягательств, так и от разного рода аварий, стихийных бедствий), наличие дополнительных удобств. При этом имеют значение следующие характеристики квартиры И здания: Характеристика квартиры: — количество комнат.„ — общая площадь; — жилая площадь; — площадь кухни; — этаж; — характеристики санузла; — мусоропровод; — телефон; — балкон/лоджия; — высота потолков. Характеристика здания: — тип и материал здания; — год постройки (капитального ремонта); — наличие лифта; — наличие охраны; — возможность парковки; — характеристики соседей. Характеристика местоположения здания." — расстояние до центра города; — время в пути до станции метро1пешком, на наземном транспорте); — близость к спортивным и досуговым центрам; — близость к объектам социальной и торговой инфраструктуры. Значимость отдельных из указанных характеристик различна для разных категорий пользователей, и потому их качественное или количественное выражение по-разному влияет на ценность объекта в глазах пользователя. Так, наличие охраны существенно для элитного жилья, но малозначимо для жилья низкого качества. Напротив, близость к станции метро может быть более существенным для потребителей стандартного жилья или жилья низкого качества. Задача оценщика — правильно определить влияние той или иной характеристики на стоимость объекта с учетом его потребителя. Торговые помещения. Ценность торговых помещений в значительной степени определяется такими факторами, как: — расположение по фронту центральных улиц; — длина фасада, выходящего на центральные магистрали;

— расположение на перекрестках; — глубина торговых помещений; — наличие складских помещений; — возможности для погрузочно-разгрузочных работ, — близость конкурентов; — близость к «магнитным точкам» (универмаги, места пере общественного транспорта, железнодорожные станции, це досуга). Офисные помещения. Ценность офисных помещений определяют такие факторы, к — близость к административному центру города; — наличие средств коммуникаций; — наличие парковки; — наличие охраны; — наличие дополнительных услуг (предоставление помещений массовых мероприятий, возможности распечатки и копиров материалов, секретарские услуги, услуги по переводу и пр.).