- •Барнаул 2011 г.
- •Уважаемый Виталий Юрьевич!
- •(Восемьсот семьдесят три тысячи триста пятьдесят) рублей
- •Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •Задание на оценку
- •Сведения об оценочной организации
- •Сведения о заказчике
- •Сведения о специалисте, подготовившем отчет
- •Допущения и ограничительные условия
- •Применяемые стандарты оценки
- •Процесс оценки
- •МЕтодология оценки
- •Подходы к оценке
- •Затратный подход
- •Рыночный (сравнительный) подход
- •Доходный подход
- •Термины и определения
- •Описание объекта оценки
- •Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •Описание местоположения объекта оценки
- •Характеристика здания
- •Характеристики и фактическое состояние объекта оценки
- •Анализ рынка жилой недвижимости г.Заринска
- •Анализ рынка жилой недвижимости г.Заринска
- •5. Определение рыночной стоимости объекта оценки
- •Обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов к оценке
- •Определение стоимости объекта в рамках сравнительного подхода
- •Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
- •Источники информации
- •Согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости
- •Заключение о рыночной стоимости объекта оценки
- •873 350 Рублей (восемьсот семьдесят три тысячи триста пятьдесят) рублей
- •Приложения фототаблица
- •23 О оо «оценка плюс», г. Барнаул, ул. Ползунова, 26, тел.: 244-655
Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
При ликвидации имущества возникает необходимость в уменьшении сроков экспозиции (предпродажных мероприятий, рекламных компаний и самой продажи), которые сильно ограничены в силу необходимости достаточно быстрого освобождения от имущества. Временное ограничение существенно влияет здесь на стоимость.
В свою очередь продолжительность временного периода определяется условиями каждого конкретного случая ликвидации. При этом необходимо иметь в виду, что само решение о ликвидации может быть как добровольным (то есть имеет место запланированная акция), так и вынужденным.
Таблица 8.1 Факторы, определяющие величину «ликвидационной» скидки
Факторы |
Рыночная стоимость |
Ликвидационная стоимость при планомерной ликвидации |
Ликвидационная стоимость при вынужденной ликвидации |
||
Продавец |
Покупатель |
Продавец |
Покупатель |
||
Добровольность продажи/покупки |
Добровольно |
Добровольно |
Добровольно |
Вынужден продать |
Добровольно |
Срочность продажи/покупки |
Не срочно |
Срок ограничен |
Срок ограничен |
Срочно |
Срочно |
Информированность об объекте продажи |
Информированы |
Информирован |
Возможность получения информации |
Информирован |
Недостаток информации |
Достаточность маркетингового периода |
Достаточен |
Недостаточен |
Недостаточен |
Недостаточен |
Недостаточен |
Таким образом, продавец обязан продать имущество в короткие сроки, а покупатель испытывает недостаток информации об объекте сделки. Период для проведения маркетингового исследования ограничен для обеих сторон. При планомерной ликвидации, по сравнению с вынужденной, у продавца есть запас времени на поиск более выгодных условий сделки, а у покупателя – для получения более полной информации об объекте сделки.
Исходя из, ограниченного срока реализации и условий продажи объекта оценки оценщики рассчитали корректирующий коэффициент.
Корректирующий коэффициент на ограниченный срок реализации объекта определяется с помощью методических рекомендаций по оценке имущества в условиях сокращенного периода экспозиции (на базе метода GMLV).
В Методических рекомендациях в предельно сжатом формате обобщена и систематизирована теория и практика его применения.
Для объекта оценки, обладающего средним количеством потенциальных покупателей и средней степенью специализации, характерен подтип спроса с единичной эластичностью.
Рынок подобного имущества требует срок экспозиции на открытом рынке до шести месяцев (в силу своей специфичности). В условиях ограниченного срока продажи мы располагаем двумя месяцами для продажи объекта.
Коэффициент корректировки стоимости определялся по следующей формуле:
,
где: Ke – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на стоимость объекта оценки (используется таблица 1 Методических рекомендаций). В данном случае Ke = 0,76 (подтип спроса – с единичной эластичностью);
td – период дисконтирования (лет);
m – количество периодов начисления процентов в течение года. Для унификации расчетов принимается равным 12;
i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете стоимости. В качестве годовой ставки дисконта, используемой при расчете стоимости (i), выбирается ставка рефинансирования (td), i = 7,75% (по данным Банка России1).
m – количество периодов начисления процентов в течении года.
,
где: tr – разумно долгий период экспозиции объекта оценки. Для данного вида имущества составляет шесть месяцев;
tf – фиксированный период экспозиции объекта оценки (6 месяца).
Исходя из указанных данных, определяется значение корректирующего коэффициента на ускоренность реализации объекта оценки при помощи таблиц, Методических рекомендаций, в которых сведены расчеты по вышеуказанной формуле, в размере 0,7160.
Расчет ликвидационной стоимости оцениваемой квартиры с учетом корректирующего коэффициента, по состоянию на дату оценки, представлен в таблице ниже.
Таблица. Расчет ликвидационной стоимости
Показатель |
Значение |
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
1 219 763 |
Корректирующий коэффициент на ускоренность реализации объекта оценки |
0,7160 |
Ликвидационная стоимость объекта, руб. |
873 350 |
Таким образом, ликвидационная стоимость квартиры, общей площадью 59,8 кв.м., расположенной по адресу Алтайский край, г. Заринск, ул.Металлургов, д.17, кв.188 составляет 873 350 рублей.