- •Раздел 1
- •Глава 1
- •1.1. Понятие «город»
- •1.2. Классификация городов
- •1.3. Города в системе населенных мест
- •1.4. Градостроительная деятельность
- •1,5. Архитектура и градостроительство
- •Глава 2
- •2.1. Функциональная организация территории города
- •2.2. Планировочная структура города
- •Раздел I. Теория и практика градостроительства
- •2.3. Градостроительное зонирование
- •Глава 3
- •Климатические факторы.
- •Комплексная планировочная оценка территории.
- •3.1. Климатические факторы
- •3.2. Ландшафтно-географические и геологические условия
- •3,3. Санитарно-экологические факторы
- •Санитарно-гигиенические и экологические факторы
- •3.4. Комплексная планировочная оценка территории
- •Глава 4
- •4.1. Жилая и общественная застройка
- •4.2. Центр города
- •4.3. Производственные зоны
- •Производственные зоны города
- •4.4. Система озеленения города
- •4.5. Транспортная инфраструктура города
- •Нормируемое расстояние от наземных, наземно-подземных гаражей, открытых стоянок до жилых и общественных объектов
- •4.6. Инженерная подготовка территории и инженерное оборудование
- •Глава 5
- •5.2. Особенности реконструкции исторически ценной застройки в городах
- •5.3. Реконструкция жилых территорий города
- •5.4. Реконструкция территорий промышленной застройки города
- •6.2. Документы территориального планирования
- •6.3. Документация по планировке территории
- •6.4. Правила землепользования и застройки в системе градостроительного регулирования
- •6.5. Архитектурно-строительное проектирование
- •6.6. Информационное обеспечение градостроительной деятельности
- •6.7, Зарубежная практика регулирования градостроительной деятельности
- •Раздел II
- •Глава 7
- •7.2. Основные этапы развития земельных отношений в России
- •7.3. Современные правовые формы землепользования в Российской Федерации
- •7.4. Особенности землепользования в городах
- •8.1. Система государственного управления земельными ресурсами
- •8.2. Содержание землеустройства и землеустроительная документация
- •8,3. Государственный кадастр недвижимости
- •9.2. Земельный участок как объект оценки
- •9.3. Оценка рыночной стоимости земельных участков
- •9.4. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •9.S. Кадастровая оценка городских земель
- •9.6. Плата за землю в городах
- •9.7. Оценка эффективности
- •II. Справочная литература
- •III. Монографии, учебная литература, периодические издания
- •Раздел II 204
- •Глава 7 204
- •Малеева Татьяна Владимировна инженерно-экономические основы градостроительства
9.2. Земельный участок как объект оценки
Оценка земли является важнейшим элементом механизма управления земельными ресурсами. От результатов оценки земельных ресурсов города прежде всего зависят принятие решений по управлению землепользованием, характер и направления инвестиционной деятельности, и в конечном итоге зависят процессы, происходящие в городе, качество жизни населения и направления территориального и социально-экономического развития города.
Оценка земли - вопрос неоднозначный, вызывающий споры и разногласия как среди практикующих оценщиков, так и в научных исследованиях. Результат и эффективность оценки зависят не только от применяемых подходов и методов оценки, но также и от определения основных экономических терминов, используемых в системе оценок городских земель.
Будем исходить из общепринятых определений.
Оценка вообще - это суждение о ценности, достоинстве, значимости и полезности того или иного объекта или явления окружающей нас действительности.
Ценность - значимость товара, вещи, актива для потребителя.
Оценка ценности объекта, товара или услуги в конкретный момент времени в денежном выражений является их стоимостью. Стоимость - важнейшая экономическая категория, лежащая в основе товарного производства, определяющая движение и развитие капитала.
В «Современном экономическом словаре» (М., 2005) стоимость определяется как: 1) цена товара; 2) затраты денежных средств на приобретение товара, на выполнение работ и услуг, на получение благ; 3) в трудовой теории стоимости - овеществленный в товаре труд.
Таким образом, понятие стоимости тесно связано с понятиями «цена» и «затраты». Цена — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Затраты - это денежная сумма, равная издержкам на создание товара или услугу. При этом стоимость, цена и затраты могут как совпадать, так и существенно различаться.
Существуют два основных подхода в зависимости от метода установления цен: рыночный и затратный. Рыночная цена - это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена. Основными определяющими факторами здесь являются спрос, предложение и конъюнктура рынка. Затратная цена определяется затратами, связанными с созданием товара.
Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Во-первых, земельные участки являются уникальным, индивидуальным товаром. Даже два соседних земельных участка могут резко различаться по ряду параметров, например, по инженерно-строительным условиям, наличию инженерных коммуникаций и т. д. Во-вторых, продажи земельных участков относительно редки, что затрудняет проведение их сравнительной оценки и оценку рентного эффекта. В-третьих, цена земли определяется большим количеством ценообразующих факторов и условий, причем их количество изменяется и во времени, и по регионам.
В отличие от других объектов недвижимости к земле не применимо понятие физического и функционального износа, амортизации, так как срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости улучшений, со временем, как правило, увеличивается.
Кроме того, земельный рынок в городе неоднороден по видам землепользования. Можно выделить следующие сегменты земельного рынка: земли под промышленными предприятиями, жилым фондом, общественно-деловыми объектами и т. д.
Ценность городских земель имеет устойчивую тенденцию к возрастанию, что связано со следующими причинами:
-ограниченностью земельных ресурсов и, как следствие, уменьшением свободных земельных участков;
невозможностью перераспределения земель (точнее, значительными правовыми, финансовыми, моральными и прочими ограничениями);
увеличением капитала, присоединенного к земле за счет развития инженерной, транспортной и прочей инфрастуктуры;
увеличением цены земель с развитием общества и увеличением ее социально-культурного потенциала.
Городская земля, выступая в роли товара на рынке, имеет цену как форму выражения ее ценности.
В то же время городская земля как ресурс обладает стоимостью, которая может проявляться в пользовании и в обмене: стоимость в пользовании (потребительская) - стоимость для конкретного пользователя без выставления данного объекта на рынок; стоимость в обмене - это стоимость при совершении различных сделок с объектом, в данном случае - с земельным участком.
При оценке земельных ресурсов города используют разные виды стоимости (рис. 9.2), которые соответствуют целям субъектов, участвующих в сделке, и конкретным ситуациям.
К числу основных видов стоимости при оценке земельных участков относятся рыночная, инвестиционная, страховая, арендная, кадастровая.
Каждый вид стоимости имеет свою область применения, и оценка проводится для различных целей: сделок купли-продажи, страхования имущества, налогообложения земли, получения кредита под залог земельного участка или прав на него, определения ставок арендных платежей за земельный участок и т. п.
Земельные ресурсы являются объектом многосторонней оценки также и по субъектам, в интересах которых проводится оценка. Например, оценка может проводиться для инвестора, застройщика, пользователя (потребителя), органов местного самоуправления, региональных органов управления, федеральных органов управления, бизнес-структур, которые, в свою очередь, могут быть представлены малым, средним и крупным бизнесом вплоть до транснациональных корпораций.
оа о
§
К
§
Я
« р*
X
а
й о S
м
4>
a
о
Р5
S
ч ¥
и
а
н
и £
•А
ч ы
I
3 « § §■
о. >> й « 5 2
а
U
Л 1
I
8
* -
о §
и S
*g а
о о
8 я
о fcf § 8. н <?
К
S
I I
Ч
I
В
й
н
о* g
Г.
в
II в
5
I
ш
g о |
W К |
в |
й |
g |
8 |
<D |
га |
2 |
се си |
Я |
в |
о |
>> |
аз |
о |
е о. о |
I о |
о td С |
|
ноя В в я Ч Л ft |
|
о ч в & о w & я Щ |
S |
g 8 § |
U |
s g g Я S £ g g |
ее В |
И |
|
Оценка земли в значительной мере определяется целями и задачами, для которых она проводится. Именно интерес конкретного субъекта определяет цель оценки земельных ресурсов, что в дальнейшем находит отражение в видах определяемой стоимости, подходах и методах ее определения, системе показателей, используемых в оценке городской земли, возможности влияния на уровень цены земельного участка и т. д. Оценки отдельных субъектов могут не только не совпадать, но и даже приходить в определенное противоречие.
Результаты оценки земли зависят также от разрешенного вида землепользования. Так, один и тот же земельный участок будет иметь различную стоимость при разных возможностях его функционального использования, что находит отражение в определении наиболее эффективного использования участка, которое дает наибольшую финансовую (или иной вид) отдачу.
Оценка земли подразделяется на массовую оценку земельных участков и индивидуальную оценку земельного участка.
Массовая оценка городских земель должна быть сплошной, т. е. охватывать всю территорию города. Она предназначена прежде всего для организации сбора платежей за пользование земельными ресурсами и регулирования территориального развития города с использованием экономических методов. Проведение массовой оценки городских земель - достаточно сложная и трудоемкая процедура, для реализации которой используются современные информационные технологии.
Индивидуальная оценка проводится для одного или нескольких земельных участков, находящихся в составе единого комплекса. При вовлечении земельного участка в сделку для определения его цены требуется оценка рыночной стоимости. Потребность в определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков и прав, связанных с их использованием, возникает при продаже земельного участка, при получении кредита под его залог или прав на него, при осуществлении инвестиционных проектов и т. д.
Индивидуальная оценка всегда проводится на определенную дату, а поскольку модель всего рынка городской земли невозможно оперативно обновлять, то это приводит к некоторому отставанию массовой оценки от реалий рынка. Кроме того, при построении модели массовой оценки городских земель не учитываются некоторые несущественные и/или плохо формализуемые факторы, что делает ее менее точной, чем при индивидуальной оценке.
Земля в городе является его ценнейшим ресурсом и фактором развития города. Поэтому экономически обоснованная стоимостная оценка земель должна учитывать возможность одновременного использования земли как природного ресурса, основы среды проживания человека и объекта недвижимости. Заниженная оценка стоимости городских земель приводит к нерациональной модели городского развития, поэтому проведение оценки городской земли должно происходить в тесной увязке с градостроительной деятельностью.