2.3. Градостроительное зонирование

Градостроительное зонирование предполагает разделение тер­ритории города на отдельные зоны, в пределах границ которых ус­танавливаются единые правила использования и строительного из­менения объектов недвижимости.

Зонирование осуществляется на основе планировочной орга­низации территории города (например, в пределах района, микро­района, квартала); в качестве минимальной единицы зонирования может выступать даже отдельный земельный участок. Для всех зон и соответственно для каждого земельного участка на территории зоны определяются регламенты использования недвижимости. Та­ким образом, устанавливаются юридически фиксированные грани­цы зон с юридически закрепленным регламентом.

Практически во всех странах, несмотря на различия подходов к методике градостроительного зонирования, общим является то, что этот вид зонирования определяет разрешенное использование и параметры строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в пределах одной выделенной зоны.

Л1

За рубежом разрешенное использование в основном разделяет­ся на 3-4 основных вида (часто используется деление на жилые, де­ловые, производственные, рекреационные зоны). В нашей стране при проведении градостроительного зонирования Градостроитель­ный кодекс рекомендует выделять следующие виды зон: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспорт­ной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреа­ционного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения, размещения военных объектов. При этом список реко­мендуемых зон остается открытым и в зависимости от условий кон­кретного города допускается выделение дополнительных их видов.

Согласно общему правилу, собственники, владельцы, пользова­тели земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, вправе выбирать экономически выгодные для них виды исполь­зования, но в пределах перечня разрешенных видов использования.

Параметры застройки и строительного обустройства земель­ных участков могут включать самые разнообразные характеристи­ки. Наиболее распространенными из них являются:

• предельные (минимальные и/или максимальные) показатели площади земельных участков;

• предельные линейные размеры земельных участков (по ши­рине и длине);

-предельные параметры разрешенного строительства на зе­мельных участках.

При этом предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках могут включать:

-минимальные (и/или максимальные, или точно установлен­ные) отступы построек от границ земельных участков;

-показатели высоты (этажности) объектов (максимальные или минимальные);

-процент застройки участка, т. е. отношение площади участка занятой строениями ко всей площади земельного участка;

-коэффициент использования земельных участков, который определяется как отношение суммарной площади пола всех строе­ний ко всей площади земельного участка.

В зарубежной практике в числе градостроительных требований к общественно-деловым зонам часто устанавливаются показатели обязательного количества мест парковки автомобилей, в жилых зо­нах-требования по наличию гаража, иные показатели и требования.

Впервые система градостроительного зонирования появилась в США в начале XX в. В настоящее время она используется прак­тически во всех развитых странах с рыночной экономикой. В конце 90-х гг. прошлого столетия, в период активного развития рыночных отношений в экономике нашей страны и объективно обусловлен­ной необходимостью реформирования административно-командной системы градорегулирования, в российском градостроительстве также возникла потребность в использовании механизма градо­строительного зонирования в регулировании процессов городской застройки.

Несмотря на то, что до принятия Градостроительного кодекса отсутствовала четкая законодательная и нормативная база разра­ботки документов градостроительного зонирования, в качестве экспериментов подобные работы были выполнены для Казани, Са­мары, Хабаровска, Иркутска, Новгорода и ряда других городов.

В настоящее время обязательность разработки документов градостроительного зонирования в России определена Градострои­тельным кодексом 2004 г. Результаты зонирования оформляются в виде местных нормативных правовых актов, имеющих обязатель­ную юридическую силу, которые именуются «Правила землеполь­зования и застройки».

Градостроительное зонирование направлено на решение про­блем и соблюдение интересов двух основных груш субъектов гра­достроительной деятельности;

-города в целом как субъекта, представляющего интересы всех его жителей, поскольку оно способствует повышению комплексности застройки, привлекательности и безопасности городской среды;

- частных лиц, владельцев и пользователей отдельных объек­тов недвижимости, так как увеличивает определенность градо­строительных условий и снижает потенциальные риски при приня­тии инвестиционных решений.

Необходимо знать и учитывать особенности использования градостроительного зонирования.

Во-первых, проведение градостроительного зонирования, раз­деление территории города на зоны с различными регламентами использования автоматически не решает проблем; оно подготавли­вает необходимые юридические условия для их решения путем за­прещения одних действий и разрешения, инициирования других.

Во-вторых, градостроительное зонирование не гарантирует, что предусмотренные регламентом действия состоятся; реализация запланированных функций и видов деятельности возможна только после определенных действий частных лиц и городских структур управления. Однако, что очень важно, градостроительное зониро­вание блокирует размещение и развитие нежелательных для кон­кретных территорий города видов деятельности.

В-третьих, градостроительное зонирование способствует реа­лизации градостроительных проектов с помощью привлечения уси­лий и финансовых средств частных лиц - инвесторов и застройщи­ков, создавая правовую основу дам формирования местными орга­нами управления благоприятных условий, побуждающих частных субъектов развивать территорию при соблюдении гарантий в со­блюдении их интересов. Градостроительное зонирование снижается риск инвестиций в недвижимость и стимулирует рост инвестицион­ной активности, поскольку у инвесторов появляется возможность выбора наиболее выгодного и эффективного использования недви­жимости и оперативного реагирования на изменения рыночной си­туации в установленных рамках, которые заранее предопределены.

Фактически градостроительное зонирование - это правовой язык общения местной публичной власти с частными лицами - инве­сторами и правообладателями недвижимости. Особенность этого языка состоит в том, что публичная власть не претендует на то, чтобы указывать в императивном порядке частным лицам, что им конкретно предстоит делать, но официально предъявляет им определенные юридические рамки для свободного предпринимательства, которое выгодно двум сторонам - и публичной власти, и частным лицам.

Градостроительное зонирование, т. е. разделение территории города на территориальные зоны и установление для этих зон гра­достроительных регламентов, должно происходить в соответствии с интересами как всего населения города, так и бизнес-структур. Если в построении системы градостроительного зонирования учте­ны интересы собственников и инвесторов, то оно будет способст­вовать реализации намеченных городских планов, стимулировать экономический рост, повышать эффективность управления. Если этого нет, то зонирование становится репрессивным инструментом и будет вызывать стагнационные процессы в экономике и социаль­ную депрессию. Поэтому содержание норм и правил застройки должно быть ориентировано на интересы застройщика при соблю­дении гарантий общественных интересов и прав владельцев, арен­даторов, пользователей соседних земельных участков.

Градостроительное зонирование, оформленное в виде Правил землепользования и застройки, является средством реализации гра­достроительных планов развития города. В свою очередь, докумен­ты градостроительного зонирования закладывают основу для реа­лизационных документов последующего уровня вплоть до проек­тов строительства отдельных объектов.

В современных условиях рыночного хозяйствования градо­строительное зонирование является эффективным правовым инстру­ментом, способным регулировать градостроительные изменения объ­ектов недвижимости через определение видов и параметров разре­шенного использования, объявления объектов недвижимости не соот­ветствующими требованиям градостроительных регламентов. Важ­нейшей задачей градостроительного зонирования является выявление и правовое закрепление не только текущего состояния, но и формиро­вание перспектив развития города, причем с учетом специфики эко­номики города, местоположения в системе расселения, культурных традиций, уникальности и индивидуальности каждого города.

Контрольные вопросы

1. Какие выделяют основные функциональные зоны города?

2. Что включает в себя селитебная территория города?

3. Перечислите преимущества и недостатки четкого функционального зонирования территории города.

4. От каких факторов зависит планировочная схема города?

5. Какие выделяются зоны в городе в зависимости от местоположения в плане города?

6. Каковы основные элементы планировочной структуры селитебной территории города?

7. Чем обусловлена необходимость проведения градостроительного зонирования в городах?

8. Назовите виды территориальных зон в городах.

9. Что такое параметры разрешенного строительства?

10. Какое значение для бизнеса я города, в целом имеет градострои­тельное зонирование?

П. Каким документом в нашей стране регламентируется градострои­тельное зонирование городской территории?