- •Образец отчета об оценке бизнеса
- •Общая часть Последовательность определения стоимости объекта
- •Основные факты и выводы
- •Задание на оценку Основные положения об оценке объекта
- •Принятые допущения и ограничения
- •Сведения об оценочной организации
- •Стандарты, подходы и методы оценки объекта
- •Перечень использованных при проведении оценки объекта данных
- •Основные макроэкономические показатели рф за 9 месяцев 2008 г
- •Анализ российского рынка мороженого
- •Анализ финансового состояния предприятия Бухгалтерский баланс
- •Оценка ликвидности
- •Анализ финансовой устойчивости
- •Анализ отчётов о прибылях и убытках
- •Анализ рентабельности
- •Заключение из финансового анализа
- •Расчёт стоимости предприятия методами затратного подхода (ч.2.) Незавершённое строительство
- •Отложенные налоговые активы
- •Ндс по приобретённым ценностям
- •Дебиторская задолженность
- •Расчёт стоимости предприятия методами затратного подхода (ч.3.) Задолженность государственных внебюджетных фондов
- •Краткосрочные финансовые вложения
- •Денежные средства
- •Прочие оборотные активы
- •Долгосрочные кредиты и займы
- •Отложенные налоговые обязательства
- •Краткосрочные кредиты и займы
- •Кредиторская задолженность
- •Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов
- •Резервы предстоящих расходов и платежей
- •Расчёт скорректированной стоимости чистых активов
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.1.)
- •Выбор модели или типа денежного потока
- •Исходные предпосылки для расчета стоимости компании доходным подходом
- •Определение длительности прогнозного периода
- •Определение темпов роста в постпрогнозном периоде
- •Прогноз денежных потоков компании Прогноз выручки
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.2.) Прогноз капиталовложений и амортизации
- •Прогноз расходов компании
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.3.) Прогноз платежей по обслуживанию кредитов и займов
- •Прогноз чистой прибыли компании
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.4.) Прогноз изменений собственного оборотного капитала (сок) и расчет итоговой поправки на недостаток/избыток сок
- •Определение ставки дисконтирования Общие положения
- •Безрисковая норма доходности
- •Коэффициент "бета" для оцениваемой компании
- •Премия за риск вложения в акции американских предприятий (rm- rf)
- •Премия за риск вложения в компанию маленького размера
- •Премия за прочие риски вложения в компанию
- •Итоговое значение ставки дисконтирования на собственный капитал
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.5.) Расчет wacc
- •Расчет стоимости предприятия в постпрогнозный период
- •Расчет текущей стоимости в прогнозный период
- •Внесение итоговых поправок
- •Расчёт стоимости предприятия методами сравнительного подхода (ч.1.). Методология сравнительного подхода
- •Выбор метода оценки
- •Определение рыночной стоимости предприятия методом сделок Информация о компаниях-аналогах
- •Расчет капитализации компаний
- •Выбор и расчёт мультипликаторов компаний-аналогов
- •Расчёт стоимости предприятия методами сравнительного подхода (ч.2.). Расчёт рыночной стоимости предприятия сравнительным подходом
- •Итоговый расчёт стоимости объекта
- •Согласование результатов подходов
- •Скидка на неконтрольный характер оцениваемого пакета акций
- •Скидка на недостаточную ликвидность
- •Заключительный расчёт
- •Расчёт стоимости земельного участка и зданий Описание имущественного комплекса
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Расчёт стоимости комплекса методами сравнительного подхода
- •Расчет стоимости комплекса методами доходного подхода Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости
- •Расчёт рыночной стоимости в рамках доходного подхода
- •Расчет стоимости комплекса методами затратного подхода
- •Определение стоимости земельного участка
- •Определение восстановительной стоимости зданий
- •Определение величины накопленного износа
- •Определение стоимости воспроизводства объекта
- •Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке
- •Список литературы
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Функциональное назначение, удаленность от метро и предположительные объемно-планировочные решения не позволяют использовать Объект оценки торговом сегменте коммерческой недвижимости, а юридические ограничения - в жилом. Кроме того, на дату оценки наблюдается дефицит производственно-складских площадей, расположенных в черте города в непосредственной близости от МКАД. Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования: юридической обоснованности, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости данного типа, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование (административно-производственно-складской комплекс).
Расчёт стоимости комплекса методами сравнительного подхода
В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж. В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщики не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.izrukvruki.ru, www.incom.ru, www.dm-realty.ru., www.realto.ru, www.zdanie.info и др.). В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения 1 кв. м общей площади Объекта оценки.
В ходе анализа рынка производственно-складской недвижимости Московского региона, были выбраны три со-поставимых объекта, предложенные к продаже в декабре 2008 г. Характеристики сопоставимых объектов представлены в Табл. 10.3. Все цены приведены с учетом НДС. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.
Корректировка на дату предложения (рыночные условия). Согласно ТЗ дата оценки Комплекса 01.10.2008г. Объ-екты сравнения выставлены на продажу в декабре 2008 г. По данным бюллетеня "RWAY", цены на производст-венно-складскую недвижимость с сентября по декабрь 2008 упали в среднем на 5-7.
Корректировка на торг. Цены предложения отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, в сентябре 2008 г, цены предложений подобного рода недвижимости отличались от цен реальных сделок на уровне 5-10.
Корректировка на масштаб. Масштаб объекта оказывает определенное влияние на удельную стоимость квадратного метра оцениваемой площади. Для производственно-складских комплексов, к которым относится Объект оценки, характерно следующее деление по площади: до 10 000 кв.м, 10 000-25 000 кв.м, более 25 000 кв.м. Корректировка на масштаб объекта была определена методом парных продаж на основании данных о ценах аналогичных объектов, выставленных на продажу в январе 2009, имеющихся в базе Оценочной организации. Она составила:
Масштаб объекта, кв.м. |
Размер корректировок, % |
|
До 10 000 |
Более 25 000 |
7% |
10 000- 25 000 |
5% |
Корректировка на площадь земельного участка. Корректировка на площадь земельного участка была определена на основании анализа рынка и консультаций с риэлторами. Она составила:
Площадь земельного участка, кв.м. |
Размер корректировок, % |
|
5 000- 10 000 |
Более 20 000 |
5 % |
10 000-20 000 |
|
3% |
Корректировка на удобство подъездных путей. Корректировка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. Поправка на удобство подъездных путей рассчитывается по пятибалльной шкале:
5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка большегрузных автомобилей;
4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка большегруз-ных автомобилей;
3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка большегрузных автомобилей затруднена;
2 балла - подъезд автомашин затруднен, парковки большегрузных автомобилей нет.
На основании данных о ценах аналогичных объектов, выставленных на продажу в январе 2009, имеющихся в базе ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", Оценщики пришел к выводу, что 1 баллу соответствует корректировка 2%.
Корректировка на удаленность от метро: Поправка введена на основании консультаций с риэлторами и составила 5%.
Местоположение |
Размер корректировок, % |
|
10-15 м.т. |
10 м.п. |
5% |
Корректировка на техническое состояние (уровень отделки). Была определена на основе данных, размещенных на сайте строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05.
Расчёт рыночной стоимости Комплекса в рамках сравнительного подхода
Характеристики |
Комплекс |
Объект сравнения № 1 |
Объект сравнения № 2 |
Объект сравнения № 3 |
Источник информации |
|
www.realto.ru, 8-916-293-66-06 |
www.realto.ru, 8-495-363-24-03 |
www.realto.ru, 8-926-704-41-82 |
Местоположение |
м. Перово |
м. Кожуховская |
м. Аннино |
м. Петровско-Разумовская |
Передаваемое право на помещение |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
Стоимость, долл. США |
|
12 500 000 |
12 355 000 |
29 000 000 |
Площадь Комплекса, кв.м. |
42 409,10 |
8 058,70 |
9 073,00 |
18 288,00 |
Площадь земельного участка, кв.м. |
59 142,00 |
13 700,00 |
16 800,00 |
12 000,00 |
Стоимость 1 кв.м площади, долл.США |
|
1 551 |
1 362 |
1 586 |
Тип зданий |
ОСЗ |
ОСЗ |
ОСЗ |
ОСЗ |
Функциональное назначение |
адм.-произв.-скл. |
адм.-произв.-скл. |
адм.-произв.-скл. |
адм.-произв.-скл. |
Дата предложения |
январь 2008 |
январь 2008 |
январь 2008 |
январь 2008 |
Транспортная доступность |
10 м.т. |
10 м.п. |
15 м.т. |
15 м.т. |
Корректировка на дату предложения |
|
7% |
7% |
7% |
Корректировка на торг |
|
-5% |
-5% |
-5% |
Корректировка на местоположение |
|
0% |
0% |
0% |
Корректировка на масштаб |
|
-5% |
-5% |
-3% |
Корректировка на удаленность от метро |
|
-5% |
0% |
0% |
Корректировка на размер земельного участка |
|
-7% |
-7% |
-7% |
Удобство подъездных путей |
3 |
5 |
3 |
5 |
Корректировка на удобство подъездных путей |
|
-4% |
0% |
-4% |
Общая процентная корректировка |
|
-19% |
-10% |
-12% |
Техническое состояние зданий и сооружений |
рабочее состояние |
рабочее состояние |
рабочее состояние |
хорошее состояние |
Корректировка на уровень отделки в помещении, долл. США /м2, с НДС |
|
0 |
0 |
-200 |
Стоимость, долл. США /м2 |
1 226 |
1 256 |
1 226 |
1 196 |
Стоимость, долл. США |
51 993 557 |
|
|
|
Курс доллара на дату проведения оценки (руб./долл.США): |
25,3718 |
|
|
|
Стоимость Комплекса в рамках сравнительного подхода, руб. |
1 319 170 129 |
|
|
|