4. Форма і розмір ренти. Забезпечення виплати ренти

Рента може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг. Форма виплати ренти встановлюється договором ренти.

Розмір ренти встановлюється договором.

Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, розмір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти.

Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо інше не встановлено договором.

Виходячи з редакції п. 1 коментованої статті можна зробити висновок, що переважною формою рентних платежів є грошові суми, які підлягають сплаті одержувачу ренти. Однак договором може бути передбачена виплата ренти шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг, які за своєю вартістю повинні відповідати грошовій сумі ренти. Не виключена можливість встановлення сторонами змішаної суми ренти, яка поряд з виплатою грошових коштів буде передбачати надання утримання в натурі.

Відповідно до п. 2 коментованої статті, а також п. 80 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України N 20/5 від 03.03.2004 р., розмір рентних платежів є істотною умовою договору ренти і без цієї умови договір не буде вважатися укладеним. Зазначене правило діє і у випадку, якщо в якості рентних платежів виступають речі, роботи чи послуги. Закон не встановлює обов'язкового для сторін мінімального розміру рентних платежів, тому теоретично він може бути будь-який. Але це не дає сторонам договору права порушувати заборону на укладення фіктивних та удаваних правочинів, наприклад прикривати рентою дарування чи міну майна.

Частини 2 та 3 п. 2 коментованої статті встановлює особливі правила щодо договору ренти грошових сум. Частина друга направлена на охорону інтересів одержувача ренти у тому випадку, якщо сторони не визначили розмір рентних платежів. Мінімальним розміром рентних платежів у такому випадку є облікова ставка Національного банку України. Частина третя коментованої статті прив'язує розмір рентних платежів за договором ренти грошових сум до розміру облікової ставки Національного банку України. Якщо ж сторонами узгоджена інша форма рентних платежів (передача речей, виконання робіт, надання послуг тощо), правило п. 2 коментованої статті не діє і всі несприятливі наслідки інфляційних процесів покладаються на платника ренти. Зазначені правила носять диспозитивний характер і можуть бути відмінені самими сторонами, які мають право на власний розсуд встановити порядок індексації розміру рентних платежів.

У разі відчуження нерухомого майна Іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти (ч. 2 ст. 735 ЦК). Тобто для прав одержува­ча ренти притаманна ознака слідування їх за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Тому в разі відчуження нерухомого майна плат­ником ренти його обов'язки за цим договором переходять на набува­ча майна, хоча б останній і не знав про обтяження майна. У разі на­буття такого майна покупець, якого продавець не сповістив про обтяження майна рентою, може скористатися правами, передбачени­ми ст. 659 ЦК, але не може відмовитися від виплати ренти, посилаю­чись на те, що він не знав про обтяження майна. Саме для того, щоб попередити набувача, закон вимагає державної реєстрації договору ренти нерухомого майна, яке є найчастіше предметом останнього.

Обтяження рухомого майна законом не передбачено. І тому при його відчуженні за договором ренти одержувач ке має права вимагати виплати ренти від нового власника; і перед ним, як і раніше, несе обо­в'язки первинний набувач майна. Наприклад, якщо переданий за дого­вором ренти автомобіль буде подарований платником ренти синові, то обов'язки з виплати рентних платежів перед її одержувачем нести­ме платник за договором ренти, а не син як власник автомобіля. Відповідно до ч.2 ст. 735 ЦК платник ренти має право відчужувати май­но, передане йому під виплату ренти, лише за згодою її одержувача.

Закон передбачає й забезпечення виплати ренти у тих випадках, коли під виплату останньої передається земельна ділянка або інше нерухоме майно. Відповідно до ч. 1 ст. 735 ЦК воно автоматично стає предметом застави. Тому в разі порушення платником ренти зобов'я­зань її одержувач як іпотекодержатель має можливість задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими креди­торами платника ренти. Що ж стосується використання сторонами ін­ших видів забезпечення зобов'язань, то будь-який з них або декілька одночасно можуть бути передбачені за договором ренти за згодою сторін при відчуженні рухомого майна, або застосовуватися поряд з іпотекою при переданні нерухомого майна. Виплата ренти може за­безпечуватися шляхом встановлення обов'язку платника ренти за­страхувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти (ч. З ст. 735 ЦК). Якщо умову про забезпечення включено до договору, але вона не виконана платником безстрокової ренти, одер­жувач має право вимагати розірвання договору ренти відповідно до ч.і ст. 740 ЦК.

Як особливу гарантію прав одержувача ренти законом передбаче­но виплату процентів у зв'язку з простроченням виплати ренти плат­ником. Розмір процентів визначається сторонами у договорі, а при відсутності його позначення - у розмірі 3 % річних від простроченої суми відповідно до вимог ст. 625 ЦК. Обов'язок з їх виплати має міс­це в усіх випадках прострочення виплати ренти, у тому числі також, коли прострочення виникло не з вини платника ренти.

У разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.

Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти.

У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.

Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

Стаття 735 ЦК присвячена забезпеченню майнових інтересів одержувача ренти. При цьому конкретний вид забезпечення залежить від того, яке саме майно передається під виплату ренти. Для нерухомого майна законодавець передбачає встановлення застави на користь одержувача ренти, яка виникає в силу самого укладення договору ренти. Таким чином, нерухоме майно, що виступає предметом договору ренти, вважається заставленим в силу прямої вказівки закону. Внаслідок встановлення застави на предмет договору ренти одержувач ренти має право задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими особами.

Встановлення застави на нерухоме майно, що виступає предметом договору ренти, не виключає можливості застосування сторонами будь-яких інших, передбачених законодавством України способів забезпечення виконання зобов'язання.

У випадку, якщо предметом ренти виступають рухомі речі, спосіб забезпечення виконання зобов'язання платником ренти може бути обраний сторонами з переліку тих, які передбачені частиною першою ст. 546 ЦК або ж сформульований сторонами самостійно.

В якості альтернативного вирішення цього питання п. 3 коментованої статті допускає забезпечення виплати ренти шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

Пункт третій коментованої статті встановлює спеціальне обтяження предмету договору ренти, яке полягає у неможливості його продажу без погодження з одержувачем ренти. Законодавство встановлює обов'язкову письмову форму такого дозволу (ч. 1 ст. 81 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України N 20/5 від 03.03.2004 р.).

Недотримання платником ренти вимоги закону про попереднє погодження продажу предмету договору ренти має своїм наслідком недійсність договору відчуження предмету ренти (п. п. 1 та 2 ст. 215 ЦК). Зазначені наслідки настають лише у випадку відчуження предмету ренти, тобто перенесення платником ренти права власності на третю особу. Якщо ж платник ренти, зберігаючи право власності на предмет ренти, передав його у оренду (гл. 58 ЦК) чи у позичку (гл. 60 ЦК), то зазначене правило на взаємовідносини сторін поширюватися не буде.

Частина друга п. 2 коментованої статті передбачає, що права одержувача ренти слідують за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Таким чином, окрім права застави, як речово-правового способу забезпечення зобов'язання платника ренти, у одержувача ренти виникає також право слідування, яке полягає в тому, що при відчуженні нерухомого майна платником ренти його обов'язки за договором ренти переходять на набувача майна, хоча б останній і не знав про обтяження, яке лежить на майні. У випадку набуття такого майна покупець, не повідомлений продавцем про обтяження, яке лежить на майні, може скористатися правами, передбаченими ст. 659 ЦК, але не може відмовитись від виплати ренти, посилаючись на своє незнання про її існування. На практиці такі випадки можуть виникнути лише внаслідок умисних протиправних дій продавця та нотаріуса, який буде посвідчувати договір купівлі-продажу предмету ренти, оскільки ч. 2 п. 81 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України N 20/5 від 03.03.2004 р., що у випадку відчуження майна, яке передане під виплату ренти, крім істотних умов договору відчуження, у тексті договору обов'язково зазначається про перехід обов'язків платника ренти до нового набувача, а нотаріус обов'язково повинен роз'яснити сторонам юридичне значення вчинюваних ними дій.

Не зважаючи на те, що ч. 2 п. 2 ст. 735 ЦК не уточнює, чи розповсюджується це положення на зобов'язання нового власника майна по виплаті чергових рентних платежів чи ним охоплюється і заборгованість попереднього платника ренти, цю норму закону слід тлумачити таким чином, що на набувача майна переходять всі зобов'язання колишнього платника ренти перед її одержувачем, тобто відбувається повне правонаступництво прав та обов'язків за договором ренти.