5. Зміст договору ренти

Договір ренти належить до договорів, за якими переходить право власності на передане майно.

У разі відчуження нерухомого майна Іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти (ч. 2 ст. 735 ЦК). Тобто для прав одержувача ренти притаманна ознака слідування їх за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Тому в разі відчуження нерухомого майна платником ренти його обов'язки за цим договором переходять на набувача майна, хоча б останній і не знав про обтяження майна. У разі набуття такого майна покупець, якого продавець не сповістив про обтяження майна рентою, може скористатися правами, передбачени-ми ст. 659 ЦК, але не може відмовитися від виплати ренти, посилаючись на те, що він не знав про обтяження майна. Саме для того, щоб попередити набувача, закон вимагає державної реєстрації договору ренти нерухомого майна, яке є найчастіше предметом останнього.

Обтяження рухомого майна законом не передбачено. І тому при його відчуженні за договором ренти одержувач ке має права вимагати виплати ренти від нового власника; і перед ним, як і раніше, несе обов'язки первинний набувач майна. Наприклад, якщо переданий за договором ренти автомобіль буде подарований платником ренти синові, то обов'язки з виплати рентних платежів перед її одержувачем нестиме платник за договором ренти, а не син як власник автомобіля. Від

повідно до ч.2 ст. 735 ЦК платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою її одержувача

Закон передбачає й забезпечення виплати ренти у тих випадках, коли під виплату останньої передається земельна ділянка або інше нерухоме майно. Відповідно до ч. 1 ст. 735 ЦК воно автоматично стає предметом застави. Тому в разі порушення платником ренти зобов'язань її одержувач як іпотекодержатель має можливість задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими кредиторами платника ренти. Що ж стосується використання сторонами інших видів забезпечення зобов'язань, то будь-який з них або декілька одночасно можуть бути передбачені за договором ренти за згодою сторін при відчуженні рухомого майна, або застосовуватися поряд з іпотекою при переданні нерухомого майна. Виплата ренти може забезпечуватися шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти (ч. З ст. 735 ЦК). Якщо умову про забезпечення включено до договору, але вона не виконана платником безстрокової ренти, одержувач має право вимагати розірвання договору ренти відповідно до ч.і ст. 740 ЦК.

Як особливу гарантію прав одержувача ренти законом передбачено виплату процентів у зв'язку з простроченням виплати ренти платником. Розмір процентів визначається сторонами у договорі, а при відсутності його позначення - у розмірі 3 % річних від простроченої суми відповідно до вимог ст. 625 ЦК. Обов'язок з їх виплати має місце в усіх випадках прострочення виплати ренти, у тому числі також, коли прострочення виникло не з вини платника ренти.

6. Відмова від договору ренти. Підстави розірвання договору. Правові наслідки

Платник безстрокової ренти має право відмовитися від договору ренти. Умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною. Договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти. Договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.

За загальним правилом рентні відносини носять безстроковий характер, оскільки зобов'язання по її виплаті наперед не обмежені будь-яким строком і можуть існувати безкінечно. На відношення безстрокової ренти розповсюджуються загальні правила про припинення зобов'язань, зміну та розірвання договорів, за виключенням припинення зобов'язання виконанням, проведеним належним чином (ст. 599 ЦК). Крім того, одержувач ренти вправі у будь-який момент відмовитись від отримання рентних платежів, припинивши зобов'язання прощенням боргу (ст. 605 ЦК).

Коментована стаття передбачає легальне (тобто встановлене законом) виключення з принципу неприпустимості односторонньої відмови від виконання зобов'язання, встановленого ст. 525 ЦК. У відповідності до положень п. 3 ст. 651 ЦК у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі, якщо право на таку відмову встановлено законом, договір є розірваним. Наслідки розірвання договору встановлені п. 2 ст. 653 ЦК і полягають у повному припиненні зобов'язання між сторонами.

Пункт другий коментованої статті містить диспозитивне правило про можливість встановлення сторонами умов здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти.

Пунктом третім коментованої статті встановлені лише дві умови, які повинні бути дотримані платником ренти при здійсненні права на односторонню відмову від договору ренти. По-перше, платник ренти повинен повідомити одержувача ренти про відмову від договору у письмовій формі, і, по-друге, здійснити повний розрахунок з ним протягом трьох місяців з моменту отримання одержувачем ренти письмового повідомлення про відмову від договору ренти. Розрахунки, що мають здійснюватися між сторонами у разі відмови платника ренти від договору, врегульовані ст. 741 ЦК України.

Договір ренти припиняється як за підставами, що є загальними для більшості цивільно-правових зобов'язань (гл. 50 ЦК), так і за спеціаль­ними підставами, властивими лише для рентних відносин (гл. 56 ЦК).

Договір ренти може бути припинено за домовленістн» сторін (ст. 604 ЦК). У цьому випадку припинення договору сторони вста­новлюють, на яких засадах буде його припинено, вирішуючи питання про повернення переданого під виплату ренти майна та повернення (повне або часткове) виплачених сум, виплати одержувачеві ренти компенсації тощо.

Одержувач ренти може у будь-який час відмовитися від подальшо­го отримання рентних виплат, припинивши тим самим зобов'язання прощенням боргу (ст. 605 ЦК). Однак, якщо рента була встановлена на його користь іншою особою, то у разі відмови одержувача ренти від своїх прав, ними може скористатися особа, яка встановила ренту.

Рентні зобов'язання можуть бути припинені у зв'язку з передан-ням відступного одержувачу ренти (ст. 600). Така підстава є найха­рактернішою для припинення договору, за яким рента встановлена у формі передання речей, виконання робіт або надання послуг, хоча ніщо не перешкоджає припиненню договору за цією підставою у разі, якщо рента встановлена у грошовій формі.

Договір ренти може бути припинено також за іншими підставами, передбаченими для припинення зобов'язань. Наприклад, у зв'язку з неможливістю його виконання або поєднанням боржника і кре­дитора в одній особі (статті 607, 606 ЦК).

Зобов'язання з виплати ренти за договором ренти, укладеним на певний строк, може припинятися його виконанням (ст. 599 ЦК). Та­ка підстава для припинення договору безстрокової ренти не може за­стосовуватися у силу його «постійного» характеру.

Рентне зобов'язання може бути припинено і за особливих підстав, зокрема, коли права одержувача ренти перейдуть до особи, що не може бути її одержувачем. Наприклад, внаслідок того, що одержува­чем ренти стали наступні спадкоємці за заповітом: держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальна громада, іноземна держа­ва та інші суб'єкти публічного права (ст. 2 ЦК). На жаль, закон не встановлює правові наслідки на такий випадок. Очевидно, за вказаних обставин відповідний обов'язок з платника ренти має зніматися, І він залишається власником майна, переданого за договором ренти.

Зобов'язання з виплати безстрокової ренти може припинитися та­кож у зв'язку з випадковим знищенням або випадковим пошкод­женням майна, переданого під виплату ренти. Однак це може статися за певних обставин, а саме: якщо майно передано під виплату ренти за плату та коли платник ренти почне вимагати припинення зобов'я­зання з виплати ренти або зміни умов її виплати (ст. 742 ЦК). Стосов­но ж ризику випадкового знищення чи випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти безоплатно, то його несе плат­ник ренти, який у такому разі повинен і далі виконувати свої обов'яз­ки перед її одержувачем.

Особливе значення законодавець приділяє припиненню рентних відносин у зв'язку з розірванням договору безстрокової ренти на вимогу платника або одержувача. При цьому право платника на ро­зірвання договору такої ренти має безумовний характер. Відповідно до вимог ст. 739 ЦК платник безстрокової ренти має право відмови­тися від договору ренти. Умова договору, відповідно до якої платник цієї ренти не може відмовитися від договору, є нікчемною. Договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержувачем

ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними (ч. З ст. 739 ЦК).

На відміну від платника ренти, її одержувач має право вимагати розірвання договору безстрокової ренти лише у випадках, передбаче­них сторонами у договорі (наприклад, у разі передачі майна, переда­ного під виплату ренти, платником іншій особі, або у випадках, вста­новлених законом). Так, відповідно до ч.і ст. 740 ЦК одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору, якщо платник: прострочив її виплату більш як на один рік; порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти; визнаний неплато­спроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про не­можливість виплати ним ренти у розмірі і у строки, встановлені дого­вором. Таким чином, закон пов'язує право одержувача ренти на розірвання договору з порушеннями платником його обов'язків, які вже мають місце або можуть виникнути у майбутньому в зв'язку зі зміною тих чи інших обставин. Враховуючи те, що вимога про ро­зірвання договору безстрокової ренти не є мірою цивільно-правової відповідальності, вона може бути заявлена одержувачем незалежно від того: чи винен платник ренти у порушенні своїх обов'язків. Поряд з цим слід вказати, що договір безстрокової ренти також може бути розірвано за рішенням суду на вимогу одержувача ренти і у зв'язку з істотними порушеннями договору платником ренти за правилами ст. 651 ЦК. Наприклад, це можуть бути порушення, пов'язані з роз­міром виплати ренти (значно меншим) у разі її регулярної виплати.

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:

1) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;

2) платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;

3) платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором.

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти.

На відміну від платника ренти її одержувач має право вимагати розірвання договору ренти лише у випадках, встановлених законом та договором. Перелічені у п. 1 ст. 740 ЦК випадки розірвання договору ренти пов'язані в основному з порушеннями платником ренти своїх обов'язків за договором, які вже відбулись чи можуть відбутися на майбутнє.

Першою підставою для розірвання договору ренти в односторонньому порядку виступає затримка виплати безстрокової ренти більш як на один рік.

Якщо платник ренти взяв на себе обов'язок її забезпечити, підставою для розірвання договору ренти є невиконання ним цього обов'язку

Неплатоспроможність платника безстрокової ренти виступає самостійною підставою розірвання договору ренти. Поняття неплатоспроможності розкрито у ст. 1 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", де вказано, що неплатоспроможність - це неспроможність суб'єкта підприємницької діяльності виконати після настання встановленого строку їх сплати грошові зобов'язання перед кредиторами, в тому числі по заробітній платі, а також виконати зобов'язання щодо сплати страхових внесків на загальнообов'язкове державне пенсійне страхування та інші види загальнообов'язкового державного соціального страхування, податків і зборів (обов'язкових платежів) не інакше як через відновлення платоспроможності. Оскільки закон вимагає саме визнання факту неплатоспроможності, не уточнюючи при цьому, ким саме повинно бути здійснене таке визнання, можна припустити, що таке визнання здійснюється господарськими судами шляхом прийняття постанови про визнання боржника банкрутом.

Таким чином договір ренти може бути розірвано одержувачем ренти з підстав, передбачених підпунктом 3 коментованої статті лише у тому випадку, якщо платником ренти є суб'єкт підприємницької діяльності і він визнаний господарським судом банкрутом у порядку передбаченому Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом". У всіх інших випадках неплатоспроможність боржника або наявність обставин, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором, повинні бути встановлені окремим рішенням суду.

Перелік підстав, що дають право одержувачу ренти розірвати договір ренти в односторонньому порядку, носить не виключний характер і може бути розширений угодою сторін. Зокрема, договір ренти може додатково вказувати на такі випадки, як перехід обтяженого рентою майна до іншої особи, суттєва зміна складу, якості чи призначення майна, що передане під виплату безстрокової ренти, виїзд платника безстрокової ренти на постійне місце проживання за кордон і таке інше.

З урахуванням того, що вимога про розірвання договору ренти не є мірою цивільно-правової відповідальності, вона може бути заявлена одержувачем ренти незалежно від того, чи винен платник ренти у порушенні своїх обов'язків за договором.

Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору безстро­кової ренти здійснюються за умовами, передбаченими на такий ви­падок у даному договорі. При вирішенні цього питання сторони по­винні враховувати такі обставини, як вартість переданого під виплату ренти майна; строк його можливого використання за призначенням; розмір рентних платежів та інші. Незважаючи на важливість та без-сдІрну доречність вирішення вказаного питання у договорі, розра­хунки між сторонами у разі розірвання договору безстрокової ренти не належать до суттєвих умов договору. Якщо сторони у договорі не встановили правові наслідки його розірвання, розрахунки між ними провадяться відповідно до ст. 741 ЦК. Так, у випадку, коли майно було передано у власність платника безстрокової ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника виплати річної су­ми ренти. Якщо ж майно під виплату безстрокової ренти передано безоплатно, то поряд з виплатою річної суми ренти він має право ви­магати виплати вартості переданою майна. Вартість останнього виз­начається у таких випадках за правилами, передбаченими ст. 632 ЦК, виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічне майно на мо-., мент укладення договору безстрокової ренти.

Щодо ж договору ренти, укладеного на певний строк, застосовую­ться загальні правила про можливість розірвання договору, передбач чені ст. 651 ЦК. Так, договір може бути змінено або розірвано лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором чи законом. За­кон же не передбачає випадків розірвання договору ренти, укладеного на певний строк, на вимогу однієї із сторін На таку вимогу договір ренти, укладений на певний строк, може бути змінено або розірвано за рішенням суду в разі істотного порушення договору другою стороною та у інших випадках, передбачених договором (ч. 2 ст. 651 ЦК).