Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Вид и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Систематический риск |
|||||||||||
Ухудшение общей экономической ситуации |
Динамичный |
|
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
Динамичный |
|
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
Изменение федерального и местного законодательств |
Динамичный |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Несистематический риск |
|||||||||||
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
Статичный |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания |
Статичный |
|
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных платежей |
Динамичный |
|
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
Динамичный |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
Динамичный |
|
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
Динамичный |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление договоров аренды |
Динамичный |
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сумма |
15 |
||||||||||
Количество факторов |
10 |
||||||||||
Средневзвешенное значение |
1,5 |
||||||||||
Таким образом, поправку на риск вложения в объект недвижимости принимаем равной 1,5 %.
Определение премии за низкую ликвидность.
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости (http://www.ocenchik.ru/docs/65.html).
Данная премия вычисляется по формуле:
где: П – премия за низкую ликвидность; Rб - безрисковая ставка; L- период экспозиции; Q- общее количество месяцев в году (12 месяцев).
П = 7,512 * 10 / 12 = 6,260 %.
Норма возврата капитала оценщиком была рассчитана оценщиком по модели Инвуда:
0,07512 / (((1+0,07512)^5)-1) ≈ 0,173 %
Компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1,5 %. Значение данного показателя получено на основе анализа рыночных данных потерь собственников объектов коммерческой недвижимости в результате принятия неверных управленческих решений в отношении арендной политики.
Таким образом, ставка капитализации составит: 7,512 + 1,5 + 6,260 + 0,173 + 1,5 ≈ 17 %.
Расчет потенциального валового дохода. В нашем случае размер принимаемой для расчетов арендной ставки определялся в соответствии с данными орловского рынка аренды помещений аналогичного функционального назначения и сходного удобства местоположения. Расчет величины арендных ставок представлен в нижеследующих таблицах.
Характеристики |
Объект оценки |
1 аналог |
2 аналог |
3 аналог |
Вид помещения |
офисное |
офисное |
офисное |
офисное |
Арендуемая общая площадь, кв.м. |
|
400 |
133 |
340 |
Арендная ставка, руб./кв.м в месяц |
|
500 |
600 |
500 |
Источник информации |
|
http://www.dom-kvartira-orel.ru/rent.htm |
http://ners.ru/57/?tid=2&search=1&otid=6&cid=-1&dtid=3 |
http://www.dom-kvartira-orel.ru/rent.htm |
Дата предложения |
|
Ноябрь 2009 |
Ноябрь 2009 |
Ноябрь 2009 |
Корректировка на время |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Скорректированная арендная ставка |
|
500,00 |
600,00 |
500,00 |
Форма реализации |
|
Предложение аренды |
Предложение аренды |
Предложение аренды |
Юридические передаваемые права |
|
Право прямой аренды |
Право прямой аренды |
Право прямой аренды |
Корректировка на условия продажи прав аренды |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная арендная ставка |
|
500 |
600 |
500 |
Местоположение |
г. Орел, Кромское ш. |
г. Орел, ул. Лескова |
г. Орел, ул. Московское шоссе |
г. Орел, ул. Октябрьская |
Корректировка на местоположение |
|
0,9 |
0,9 |
0,9 |
Скорректированная арендная ставка |
|
450 |
540 |
450 |
Капитальность строения |
Капитальное |
Капитальное |
Капитальное |
Капитальное |
Корректировка на капитальность строений |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная арендная ставка |
|
450 |
540 |
450 |
Корректировка на масштаб |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Скорректированная арендная ставка |
|
450 |
540 |
450 |
Наличие коммуникаций |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
Корректировка на наличие улучшений |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная арендная ставка |
|
450 |
540 |
450 |
Удобство подъездных путей |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
Корректировка на удобство подъездных путей |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная арендная ставка |
|
450 |
540 |
450 |
Отделка |
с отделкой |
с отделкой |
с отделкой |
с отделкой |
Корректирующий коэффициент |
|
1 |
1 |
1 |
Стоимость после корректировок |
|
450,00 |
540,00 |
450,00 |
Скидка на торг, % |
|
3,00% |
3,00% |
3,00% |
Стоимость после корректировок, руб. |
|
436,50 |
523,80 |
436,50 |
Удельные веса |
|
33,00% |
33,00% |
34,00% |
Арендная ставка, руб./кв.м в месяц |
Объект оценки |
465 |
||
СКРИНЫ ПО АРЕНДЕ.
Расчет производился отдельно по 2 этажу (функционирующие офисные помещения с отделкой), 1 и 3 этажам (помещения по большей части без отделки).
При расчете действительного валового дохода потери от недоиспользования рассчитывались на основе деления общей площади помещений на основную и вспомогательную согласно техпаспортам на объекты недвижимости, а также учитывался риск неполучения арендных платежей.
Согласно данным техпаспорта, вспомогательные площади на 2 этаже занимают 16,5 % от общей площади; на 1 и 3 этажах – 25,65 %.
Для расчета чистого операционного дохода данные об эксплуатационных расходах приняты равными 0. Это связано с тем, что арендные ставки, используемые при расчетах, очищены от коммунальных и переменных платежей.
Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в нижеследующей таблице.
Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79 (2 этаж) |
|
Наименование показателей |
Значение показателей |
Общая площадь сдаваемых помещений, кв.м. |
593,60 |
Арендная плата за 1 кв.м., руб. в месяц. |
465,00 |
Средневзвешенная арендная плата в год, руб. |
5 580,00 |
Потенциальный валовый доход, руб. |
3 312 288,00 |
Потери от недоиспользования, руб. |
546 738,80 |
Эффективный доход, руб. |
2 765 549,20 |
Эксплуатационные расходы, руб. |
0,00 |
Чистый операционный доход, руб. |
2 765 549,20 |
Налоги, руб. |
|
Денежные средства после уплаты налогов |
|
Коэффициент капитализации |
|
Стоимость объекта оценки по подходу, руб. |
|
(после эксплуатационных расходов могут стоять расходы на замещение-ремонт и т.д.)
В связи с тем, что помещения на 1 и 3 этажах здания требуют ремонта для использования согласно функциональному назначению, для определения их стоимости применим метод дисконтирования денежных потоков. При этом на ремонт 1 кв.м. помещений заложим расходы в 10 000 руб. Ставку дисконтирования определим по методу гордона: ставка дисконта = ставка капитализации + темп роста доходов.
Административное здание, назначение: административное, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2057,7 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Кромское, д.79 (1 и 3 этажи)
Наименование показателей
|
Ед. изм. |
Расчётные периоды |
||||
|
I |
II |
III |
IY |
Y |
|
Общая площадь сдаваемых помещений |
кв.м. |
1277 |
1277 |
1277 |
1277 |
1277 |
Средневзвешенная арендная плата в год |
Руб.за кв.м. |
5472,00 |
5964,48 |
6501,28 |
7086,40 |
7724,17 |
Потенциальный валовый доход |
Руб. |
6 987 744 |
7 616 641 |
8 302 139 |
9 049 331 |
9 863 771 |
Потери от недоиспользования |
Руб. |
1 792 627 |
1 953 964 |
2 129 820 |
2 321 504 |
2 530 440 |
Эффективный доход |
Руб. |
5 195 117 |
5 662 677 |
6 172 318 |
6 727 827 |
7 333 331 |
Затраты на ремонт |
Руб. |
12 770 000 |
|
|
|
|
Чистый операционный доход |
Руб. |
-7 574 883 |
5 662 677 |
6 172 318 |
6 727 827 |
7 333 331 |
Налоги |
Руб. |
|
339 761 |
370 339 |
403 670 |
440 000 |
Денежные средства после уплаты налогов |
Руб. |
-7 574 883 |
5 322 917 |
5 801 979 |
6 324 157 |
6 893 331 |
Коэффициент текущей стоимости |
ед. |
0,90240 |
0,73486 |
0,59842 |
0,48731 |
0,39683 |
Текущая стоимость ЧОД |
Руб. |
-7 574 883 |
3 911 579 |
3 472 004 |
3 081 828 |
2 735 499 |
Остаточная стоимость ЧОД |
Руб. |
10 826 858,99 |
||||
Стоимость объекта оценки по подходу, руб. |
Руб. |
|
||||