Описание участка земли

Адрес	г. Владивосток, Партизанский проспект, 58.
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Центральная зона г. Владивостока. Оцениваемый объект не входит в зону санитарной охраны Владивостокской санитарно-курортной зоны, не входит в санитарно-защитную зону, не принадлежит к объектам исторического и культурного наследия и не имеет других специфических особенностей.
Форма участка	Прямоугольник.
Занимаемая площадь	956,8 м^2 под застройкой здания
Доступные коммунальные услуги	Электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, пожарная сигнализация, городская, междугородная и международная телефонная связь. Имеется скважина для обеспечения водой сауны и бассейна.
Подъезд	Асфальтированная подъездная автодорога.
Рельеф участка	Рельеф участка – спокойный.
Текущая ставка земельного налога, руб./м^2/год	247,2

Примечание: Данные получены при визуальном осмотре и на основании документов полученных от заказчика.

Местоположение объекта оценки

Описание улучшений

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра. Объектом оценки являются трёхэтажное кирпичное нежилое здание с цокольным этажом и трёхэтажной пристройкой – спортивный клуб, общеполезной площадью 1858,3 м².

Общая характеристика трёхэтажного здания с цокольным этажом

Таблица 3

Показатели	Описание или характеристики показателей
Тип зданий	Спортивно-оздоровительного назначения
Год постройки	1989
Общая площадь помещений, м^2	1858,3
Площадь застройки, м^2	680,8
Строительный объем здания, м^3	9327
Высота помещений, м	Hцокол. = 2,4 м, Hэтажа = 2,5 - 3,7 м
Группа капитальности	II
Количество этажей в здании	3 и цокольный
Строительные характеристики
Фундамент	Сборный, ж/бетонные блоки
Материал наружных стен	Кирпич
Материал перегородок	Кирпич
Перекрытия и покрытия	Сборные железобетонные плиты
Инженерно-техническое обеспечение здания	Все коммуникации централизованы.
Кровля	Совмещенная, рулонная.
Отделка фасада	Крыльцо главного входа и цоколь главного фасада отделано искусственным камнем.
Оконные блоки	Оконные блоки двойные металлические и тройной пакет ПВХ.
Дверные блоки	Входные двери - тройной пакет ПВХ, межкомнатные двери - деревянные.
Состояние здания	Хорошее
Привлекательность (внешний вид)	Высокая (отличный внешний вид)
Требуемый ремонт	Не требуется
Фактический возраст здания, лет	16
Нормативный срок службы, лет	175
Остаточный срок эксплуатации, лет	159
Организованная стоянка личного а/т или подземных гаражей	Место для организованной стоянки выделено с юго-восточной стороны здания.
Состояние подъезда	Хорошее.

Общая характеристика трёхэтажной пристройки к основному зданию.

Таблица 4

Показатели	Описание или характеристики показателей
Тип зданий	Спортивно-оздоровительного назначения
Год постройки	1989
Общая площадь помещений, м^2	143,9
Площадь застройки, м^2	62,8
Строительный объем здания, м^3	830
Высота помещений, м	Hподвала = 2,3 м, Hэтажа = 2,5 м
Группа капитальности	II
Количество этажей в здании	3 с подвалом
Строительные характеристики
Фундамент	Сборный, ж/бетонные блоки
Материал наружных стен	Кирпич
Материал перегородок	Кирпич
Перекрытия и покрытия	Сборные железобетонные плиты
Инженерно-техническое обеспечение здания	Все коммуникации централизованы.
Кровля	Совмещенная, рулонная.
Отделка фасада	Крыльцо главного входа и цоколь главного фасада отделано искусственным камнем.
Оконные блоки	Оконные блоки двойные металлические и тройной пакет ПВХ.
Дверные блоки	Межкомнатные двери - деревянные.
Состояние здания	Хорошее
Привлекательность (внешний вид)	Высокая (отличный внешний вид)
Требуемый ремонт	Не требуется
Фактический возраст здания, лет	16
Нормативный срок службы, лет	175
Остаточный срок эксплуатации, лет	159

Оцениваемый объект представляет собой здание специального назначения. Это первый и единственный клуб в г. Владивостоке, созданный по международным стандартам спортивных клубов.

В цокольном этаже находится бассейн для аквааэробики и сауна. Бассейн оснащен современной системой фильтрации «Honeywell Е76S 1», стены помещения бассейна обшиты ГВЛ и покрыты «Стиробондом», потолок в помещении натяжной «Барисоль», в помещении тёплый пол с системой электрического подогрева. Помещение бассейна по экспликации технического паспорта № 1. На этом же этаже расположены мужская и женская раздевалки и душевые. Все помещения отделаны керамической плиткой Итальянского производства «Керама», сантехника Итальянская. В помещении №2 расположена прачечная.

На первом этаже здания главный вход, гардероб и лестничный пролет на второй этаж. В помещениях с №14 по № 22 согласно экспликации технического паспорта находится сауна. Помещение финской сауны выполнено в эксклюзивном дизайне. Парная из эвкалиптового дерева, с возможностью регулирования влажности воздуха. Бассейн «джакузи» с гидромассажем, подсветкой и эффектом «бурлящей морской пучины». Потолок в помещении №15 натяжной, «Барисоль», стены отделаны плиткой «Керамо». Санфаянс итальянского производства. На этом же этаже находятся раздевалки мужская и женская, семь кабинетов и зал аэробики помещение №6. Стены зала аэробики обшиты зеркалами, на полу амортизирующее напольное многослойное покрытие. Потолки в кабинетах и коридорах подвесные «Амстронг», сены окрашены латексной краской, полы - линолеум, керамическая плитка, на лестничных пролетах ковролин бизнес класса.

На втором этаже находится тренажерный зал №5 по экспликации технического паспорта. Стены зала обшиты зеркалами 1600 х 2600, на полу специальное покрытие regupol.

На третьем этаже зал бокса и зал спиннинга. Стены и потолок во всех помещениях окрашены латексной краской.

Потолки во всех холлах подвесные - «Амстронг», полы покрыты керамической плиткой либо ковролином. Стены везде оштукатурены и окрашены латексной краской. Здание оснащено системой пожарно-охранной сигнализации.

3). Характеристика объекта оценки - земельный участок, расположенный по ул. Рассветная 25

Земельный участок расположен в северной части города Владивостока в Советском районе, ст. Седанка, в зоне селитебной застройки, на территории кооператива «Клотик» по ул. Рассветная №25, в квартале, образованном улицами Рассветная, Маковского, Радужная. Территориально граничит с домовладениями с трех сторон, с четвертой – с проезжей частью улицы Рассветной. Можно представить обзорную схему.

Земельный участок имеет улучшения – индивидуальный жилой дом. Ближайшее окружение – существующие и строящиеся частные домовладения. Подъездные пути – грунтовая дорога в удовлетворительном состоянии.

В состав объекта недвижимости входят:

1. Земельный участок

Площадь: 600 кв.м.- в собственности, 43,3 кв.м.- самовольный захват земли;

Кадастровый номер: 25:28:05 00 57:01 81

Категория земель: земли поселений;

Разрешенное использование (назначение): для индивидуального жилого строительства.

2. Жилой дом: основное строение – лит. А, А1, веранда – лит.а.

Параметры жилого дома:

Этажность – 2 этажа;

Группа капитальности – IV;

Год постройки – 2005г.;

Объем – 742м³;

Полезная площадь – 172,3 м².

Использование данного земельного участка кроме как под застройку жилого дома не целесообразно, так как находится на территории кооператива. Предполагается, что ЛНЭИ участка вакантного и с существующими улучшениями совпадают. В данном случае, в силу вышеуказанных обстоятельств, на момент оценки законодательно невозможно никакое другое использование объекта кроме существующего, то есть использование в качестве жилого дома для проживания.

При анализе продаж земельных участков были выявлены 3 объекта сопоставимых оцениваемому. Все объекты-аналоги расположены в одном районе с оцениваемым объектом - станция Седанка. Характеристики земельных участков и жилых домов представлены в таблицах 1,2.

Таблица 1. Характеристика земельных участков

Элементы сравнения	Ед. измерения	Объект оценки	Аналоги сравнения
			№1	№2	№3
Цена предложения	$		55 000	110 000	70 000
Общая площадь	кв. м	600	1 330,0	1 500,0	1 200,0
Цена за единицу площади	$./кв. м		41	73	58
Право собственности		в собственности	в собственности	в собственности	в собственности
Корректировка	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	$/кв. м		41	73	58
Условия финансирования		рыночные, единовременные	рыночные, единовременные	рыночные, единовременные	рыночные, единовременные
Корректировка	%		0%	0%	0%
Условия продажи		рынок	рынок	рынок	рынок
Корректировка	%		0%	0%	0%
Условия рынка (время)		дата оценки	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка			0%	0%	0%
Местоположение		Седанка	Седанка	Седанка	Седанка
Корректировка	%		0%	0%	0%
Физические характеристики
Доступные коммуникационные услуги и их состояние		эл-во, водоснабжение	эл-во, водоснабжение	эл-во, водоснабжение, канализация	эл-во, водоснабжение
Корректировка	%		0%	-10%	0%
Особенности		нет	нет	наличие рабочего проекта	нет
Корректировка	%		0%	-10%	0%
Площадь		600	1 330	1 500	1 200
Корректировка	%		0%	0%	0%
Общая чистая коррекция	$/кв. м		0	14	0
в % от цены продажи	%		0%	19%	0%
Общая валовая коррекция	$/кв. м		0,0	13,9	0,0
в % от цены продажи	%		0%	19%	0%
Весовой коэффициент		100%	50%	10%	40%
Средневзвешенная цена за 1м кв.	$	50,0	20,7	5,9	23,3
Стоимость объекта	$	30000
Стоимость объекта	руб.	801000

Таблица 2 Характеристика индивидуальных жилых домов по сравнимым продажам

Объект	Оцениваемый объект	Объект №1	Объект№2	Объект №3
Адрес	ул. Рассветная	ул. Верещагина	ул. Глинки	ул. Парашютная
Состав объекта	домовладение	домовладение	домовладение	домовладение
Цена предложения $		250000	250000	230000
Условия продажи		рынок	рынок	рынок
Корректировка		0	0	0
Условия финансирования		единовременное	единовременное	единовременное
Корректировка		0	0	0
Состояние рынка		сейчас	сейчас	сейчас
Корректировка		0	0	0
Оформленное право на земельный участок	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Корректировка		0	0	0
Район местоположения	Седанка	Седанка	Седанка	Седанка
Корректировка		0	0	0
Удаленность от основной Автотрассы	Около 1000 м	Около 1000 м	Около 1000 м	Около 1000 м
Корректировка		0	0	0
Техническое состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка		0	0	0
Материал стен	брус	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка		0,8	0,8	0,8
Скорректированная стоимость		200000	200000	184000
Площадь дома	172,3	250,0	220,0	220,0
Стоимость 1м^2$		800	909	836
Валовая коррекция		20%	20%	20%
Весовой коэффициент		1	1	1
Стоимость 1м^2 с учетом весового коэффициента		800	909	836

По данным технического паспорта на жилой дом физический износ равен 6

Список литературы:

1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. "Дело Лтд", Москва, 1995.

2. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.:ил.

3. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. 570 с.

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости – С.-П.: СПбГТУ, 1997. 428 с.

5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». № 136/фз от 29 июля 1998 г.

6. Гаврилов Н.А., Н.Ю. Прокофьева. Учебное пособие «Основы определения сметной стоимости строительной продукции в курсовом и дипломном проектировании», Владивосток, 2003.

7. Электронная версия УПВС.

8. ВСН 53-86 (р) «Расчет физического износа жилых и общественных зданий», Госгражданстрой, 1986.

9. «Экономика недвижимости», под редакцией профессора Ресина В.И., Москва, Издательство «ДЕЛО», 1999.

10. Перечень стандартов Российского общества оценщиков. РОО, Москва, 1996.

11. Стандарт российского общества оценщиков. Система нормативных документов РОО. Основные положения. РОО, Москва, 1995.

12. Еженедельник «Дальпресс».

13. Газета бесплатных объявлений «Из рук в руки».

14. Распоряжение Госдумы РФ № 223-РП от 12.03.1996 - «Положение по организации капитального ремонта».

79