3.3 Формирование межевого плана

После того, как проектирование границ закончено, начинается не менее важный этап – формирование межевого плана.

Межевание необходимо при постановке уточнении, объедении, перераспределении, разделе границ земельного участка.

Уточнение - это определение и закрепление на местности геодезическими методами границ земельного участка.

Объединение - это формирования земельного участка путем объединения нескольких земельных участков в один.

Перераспределение - это образование земельных участков путем перераспределения их границ.

Раздел – это образование новых земельных участков путем раздела на 2 или более земельных участка.

Более всего востребовано межевание при уточнении и закреплении границ земельного участка на местности.

При формировании межевого плана в мои обязанности входило:

1. Сбор документов для межевания представляет собой заказ выписок ГКН (государственного кадастра недвижимости) на земельный участок заказчива и смежные земельные участки, анализ правоустанавливающих документов на наличие ошибок. Заказ кадастровых выписок земельных участков (приложение Е) и кадастрового плана территории (приложение Ж) в филиале федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пермскому краю.

2. Обмер земельного участка – это геодезическая съемка с определением координат положения межевых знаков площади и точных размеров границ земельного участка.

Обмер земельных участков производится в том случае, если:

• земельный участок не поставлен на кадастровый учет (нет кадастрового плана).

• межевание земельного участка

• при разделе участка.

• при оформлении дополнительной площади участку.

• участок вновь выделяемый по решению земельной комиссии.

• при спора по границам земельного участка.

3. Восстановление границ земельного участка (вынос границ в натуру) – это геодезические работы по установке на местности границ земельного участка.

Вынос границ одного земельного участка или нескольких земельных участков - это определение положения и закрепление на местности межевыми знаками его поворотных точек (углов поворота границ земельного участка). Вынос границ земельного участка так же иначе называют восстановлением или установлением в натуре границ того или иного участка земли. Данный вид кадастровых работ необходим, как правило, в том случае, если утрачены межевые знаки. Очень часто на поставленных на кадастровый учет земельных участках не сохраняются по истечении времени межевые знаки, заваливаются заборы и т.д. Да и кроме того, часто собственнику вновь приобретенного земельного участка хочется знать, где именно с законодательно определенной точностью, должны быть расположены границы земельного участка. В этих случаях, а так же при спорных ситуациях между землепользователями смежных земельных участков (в том числе и по решению суда) требуется вынос границ земельного участка в натуру.

4.Извещение заинтересованных лиц – предусмотрено процедурой согласования границ земельного участка с заинтересованными лицами. Заинтересованными лицами, как правило, являются собственники смежных (соседних) земельных участков, а так же местная окружная администрация (отвечает за земли общего пользования это дороги проезды и т.д.). Если участок находиться в СНТ (садовое товарищество дачный кооператив) тогда необходимо извещать всех членов садового товарищества, так как зачастую земли общего пользования СНТ оформлены в коллективно-совместную собственность, то есть каждый член СНТ является заинтересованным лицом при согласовании границ с заказчиком земельного участка. Но не стоит пугаться перспективой оббегать всех членов СНТ с извещением есть более простые способы извещения заинтересованных лиц:

4.1. Вручением извещения заинтересованным лицам или их представителям под расписку.

4.2. Извещение по почте заказным письмом. При наличии адреса заинтересованного лица можно отправить собственнику смежного земельного участка извещение о проведение межевания земельного участка с просьбой явиться и согласовать границы. При этом самим фактом является отрывной лист о вручении письма с извещением лично в руки.

4.3. Направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц (при наличии таких сведений в государственном кадастре недвижимости)

4.4. Извещение через средства массовой информации путем подачи объявления в местную газету. Эта процедура извещения будет подходить большинству, так как не требует знать адреса соседей и заинтересованных лиц, а лишь только кадастровые номера их участков. Кадастровые номера земельных участков можно узнать, заказав кадастровую выписку земельного участка или кадастрового плана территории.

Следует отметить, что опубликование извещения допускается в строго определенных случаях, а именно:

• в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;

• смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Изданным 24.11.2008 Приказом Минэкономразвития России № 412 утверждены примерные формы извещений о проведении собрания заинтересованных лиц о согласовании местоположения границ земельного участка как для вручения заинтересованным лицам либо направления почтовым отправлением, так и для опубликования.

5. Согласование границ земельного участка – это процедура подписания акта согласования границ земельного участка (приложение З).

В соответствии с п. 3 ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

• собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

• пожизненного наследуемого владения;

• постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

• аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

6. Формирование межевого плана - В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон) межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план оформляется на основании Приказа Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. №412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков".

В межевой план включаются сведения о:

• земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;

• земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки;

• земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости.

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание.

К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

• исходные данные;

• сведения о выполненных измерениях и расчетах;

• сведения об образуемых земельных участках и их частях;

• сведения об измененных земельных участках и их частях;

• сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

• сведения об уточняемых земельных участках и их частях;

• сведения об образуемых частях земельного участка;

• заключение кадастрового инженера;

• акт согласования местоположения границы земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

• схема геодезических построений;

• схема расположения земельных участков;

• чертеж земельных участков и их частей;

• абрисы узловых точек границ земельных участков.

Обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:

• исходные данные;

• сведения о выполненных измерениях и расчетах;

• схема геодезических построений;

• схема расположения земельных участков;

• чертеж земельных участков и их частей.

Раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

1) в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учёт или для кадастрового учёта изменений в отношении существующих земельных участков;

2) в иных случаях, в том числе, если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков).

Раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется кадастровым инженером в виде связного текста

Оформление межевого плана на бумажном носителе может производиться с применением средств компьютерной графики, а также комбинированным способом. Внесение текстовых сведений вручную (от руки) производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета. Опечатки, подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления не допускаются. Все исправления в межевом плане должны быть заверены подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера.

В зависимости от вида кадастровых работ в состав межевого плана может включаться приложение.

Составные части межевого плана комплектуются в следующей последовательности: титульный лист, содержание, разделы текстовой части межевого плана, разделы графической части межевого плана, документы приложения.

Межевой план оформляется на листах формата А4. Разделы «Схема геодезических построений», «Схема расположения земельных участков» и Чертеж могут оформляться на листах больших форматов.

Если разделы межевого плана размещены на листах с оборотом, при заполнении реквизита «Лист № ____» соответствующего раздела межевого плана дополнительно через запятую приводится номер страницы.

Общее количество листов межевого плана, включая количество листов документов Приложения, указывается на титульном листе

Нумерация листов межевого плана является сквозной в пределах документа. Документы, включаемые в состав Приложения, не нумеруются.

В случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются:

• документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки);

• нормативные правовые акты, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков;

• документация по планировке территории (проекты межевания территорий);

• утвержденные органами местного самоуправления схемы расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий;

• утвержденные в установленном порядке проекты границ земельных участков, проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения;

• утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства;

• решения о предварительном согласовании мест размещения объектов, решения о предоставлении земельных участков, иные документы о правах на земельные участки;

• вступившие в законную силу судебные акты;

• иные предусмотренные законодательством документы.

Межевой план оформляется на бумажном носителе, а также на электронном носителе в виде электронного документа.

Межевой план на бумажном носителе оформляется в количестве не менее двух экземпляров, один из которых предназначен для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением, а второй и последующие экземпляры в соответствии с договором о выполнении кадастровых работ - для передачи заказчику кадастровых работ.

Межевой план на бумажном носителе должен быть прошит и скреплен подписью и оттиском печати кадастрового инженера.

Подпись и оттиск печати кадастрового инженера проставляются на титульном листе межевого плана и на обороте последнего листа межевого плана, а также в акте согласования местоположения границы земельного участка.

С 1 января 2011 года все кадастровые работы по земельным участкам и землеустройству могут вести только кадастровые инженеры. Кадастровый инженер – это профессионал в области землеустройства, который:

• имеет профильное базовое образование

• сдал аттестационный экзамен на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам

• включен в реестр кадастровых инженеров

• имеет квалификационный аттестат кадастрового инженера и сертификат электронной цифровой подписи (ЭЦП) кадастрового инженера

Также в начале 2012 года вышел Приказ Минэкономразвития России от 25.01.2012 №32, который вносит некоторые существенные изменения в Приказ №412 об утверждении формы межевого плана и требования к его оформлению.

С 1 июля 2012 года необходимо будет к бумажному Межевому плану, который сдается в кадастровую палату, прикладывать электронный вариант в формате XML (приложение И).

Для изготовления XML формата в ООО «Геопоиск» использовалась программа «Зем.дело 8.0». Данная программа обладает следующими функциями:

• формирует межевые планы с учетом изменений в приказе № 412, согласно приказу Минэкономразвития РФ № 32;

• формирует межевые планы в бумажном виде и в форме электронного документа в формате XML, в соответствии со всеми последними требованиями Росреестра;

• XML-файлы корректно формируются на все виды работ:

• Образование земельных участков путем раздела, объединения, выдела, перераспределения, раздела с измененным земельными участками, образование из земель;

• Уточнение земельного участка и частей земельного участка;

• Образование частей земельного участка;

• Все виды работ + уточнение смежных земельных участков;

• Работа с измененными земельными участками;

• Работа с могоконтурными земельными участками;

• формирует технические планы на здания, сооружения, и помещения согласно приказам 403, 583, 693 Минэкономразвития РФ (пока в тестовом режиме);

• также формирует межевые и технические планы в форматах Word и PDF;

• отлично работает с многоконтурными земельными участками;

• формирует проекты межевания земельных участков (для выдела участков в счет долей из земель с/х назначения);

• формирует всю остальную необходимую землеустроительную документацию (все шаблоны легко настраиваются).

Принципы работы с юридическими и физическими лицами различны, поэтому рассмотрим каждый вариант работы в отдельности.

Юридические лица и организации

Юридическое лицо при обращении в ООО «Геопоиск» должно предоставить письмо-заявку. Затем проверяется наличие сформированного земельного дела на данную организацию или юридическое лицо. В земельном деле должны быть документы, необходимые для проверки существования организации или юридического лица.

После сбора всех необходимых документов и предоставления выкопировок масштаба 1:10000 и масштаба удобного к использованию, заказчиком заполняется анкета на расчет сметной стоимости выполняемых работ. После заполнения анкеты происходит расчет сметы. После оплаты сметы организация устанавливает день выезда устраивающий заказчика.

Полевые работы геодезист выполняет с помощью прибора Leica TCR 1205 R 400. После выполнения полевых работ, геодезист приступает к камеральным работам, которые выполняются на персональном компьютере с помощью специально предназначенных программ: Credo, MapInfo. В этих программах геодезист изготавливает рабочий чертеж, который отдает оператору для последующего формирования земельного дела.

Конечным итогом работы с юридическим лицом является план объекта.

Физические лица

Физическое лицо до обращения в ООО «Геопоиск», должно обратиться к землеустроителю при сельской, поселковой администрациях по месту нахождения земельного участка. В администрации у землеустроителя заполняется бланк заявления и акт согласования границ, а также две выкопировки на объект работ масштабов 1:2000 и 1:10000. Выкопировка масштаба 1:10000 нужна для ориентации объекта в массиве населенного пункта, а выкопировка масштаба 1:2000 нужна для того, чтобы геодезист правильно произвел обмер участка, т.к. на выкопировке должны быть указаны размеры объекта работ.

Затем физическое лицо обращается в ООО «Геопоискс», где сдается заявление и назначается срок выполнения работ. Перед выездом заказчик сдает свидетельство (постановление, акт выбора на земельный участок, договор аренды, договор купли-продажи и т. п.) и заполненный акт согласования границ, оплачивает все расходы по выполнению работ, и после этого геодезист выезжает на объект работ.

В полевых условиях геодезист выполняет свою работу с помощью прибора Leica TCR 1205 R 400. После выполнения полевых работ, геодезист приступает к камеральным работам, которые выполняются на персональном компьютере с помощью специально предназначенных программ. Обработав объект в этих программах, геодезист получает план земельного участка в электронном виде, а также данные о площади и периметре земельного участка, которые необходимы для подготовки пояснительной записки. Конечным итогом всей работы геодезиста является план на земельный участок.

Затем составляется межевой план.

Сегодня составление и комплектация всех документов происходит с использованием новейших технологий, что позволяет упростить этот процесс, сократить время заполнения документов до минимума, и, соответственно, избавить клиентов от возможности совершить ошибку в документах. После составления плана, документ тщательно проверяется сотрудниками предприятия, и уж затем передается в государственные органы, выполняющие регестрацию недвижимости.

7. Постановка (внесение изменений) на кадастровый учет. Это завершающий этап межевания. Межевой план передается в Кадастровую палату для проверки и постановки или внесению изменений в сведения о земельном участке в зависимости от целей, поставленных при подготовке межевого плана. При выполнении кадастровых процедур, связанных с постановкой земельного участка на кадастровый учет, также может быть принято решение:

• о приостановлении осуществления кадастрового учета;

• об отказе в осуществлении кадастрового учета.

Постановка на учет земельных участков осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня поступления указанных выше заявления и необходимых документов.

По истечении указанного срока заявителю выдается кадастровый паспорт земельного участка.

В период прохождения производственной практики помимо выполнения своих непосредственных обязанностей, я являлась помощником членов трудового коллектива и руководителей подразделения, осуществляя несложные, второстепенные их обязанности.

В период прохождения практики ведется "Дневник по учебно-производственной практике". В дневнике обязательно отражаются следующие виды работ:

• Учебные (содержание материалов для отчета и диплома);

• Общественные (доклады, беседы);

• Научные (сбор материалов для диплома).

А также в дневнике указываются объем работ, способ их выполнения, и затраченное время.

Перед началом работ прошла инструктаж по охране труда.