ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
САНКТ – ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
АРХИТЕКТУРНО – СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Факультет экономики и управления
Кафедра экономики строительства
Курсовая работа по дисциплине “Экономическая оценка инвестиций”.
Специальность 080502 «Экономика и управление на предприятии
(строительство)»
тема курсовой работы:
Экономическая оценка эффективности инвестиций
Проект выполнила студентка группы 2-ЭС-4
Оганян А. Г.
Проверила
ст. преп. Трушковская Е.Д.
_
Санкт-Петербург
2010
Вариант № 16
Монолитный жилой дом
1
8-ти
этажный с надстройкой
Оглавление
I. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга 4
1.1 Методические основы маркетингового анализа рынка недвижимости 4
1.2 Общая характеристика и объем предложения на рынке строящейся 8
недвижимости СПб 8
1.3 Общая характеристика и объем спроса на рынке жилой недвижимости СПб 10
1.4 Ценовые показатели рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга 12
1.5 Характеристика Калининского административного района 14
г. Санкт-Петербурга 14
1.6 Общий вывод по анализу рынка недвижимости 19
II. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОТИ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО ДОМА В КАЛИНИНСКОМ РАЙОНЕ спБ 20
2.1 Определение суммы капитальных вложений для реализации проекта и графика их освоения 20
2.2 Схема реализации квартир и расчет налоговой нагрузки 25
2.3 Расчеты по кредиту 28
2.4 Определение коэффициента дисконтирования 29
2.4.1 Модель CAPM 29
2.4.2 Модель WACC 32
2.4.3 Кумулятивный метод определения ставки дисконта 33
2.5 Теория расчета основных показателей коммерческой эффективности инвестиционных проектов 34
2.6 Расчет потока для оценки эффективности вложений инвестора 36
Вывод об эффективности проекта 38
Список использованных источников 39
I. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга
1.1 Методические основы маркетингового анализа рынка недвижимости
Развитие рынков товаров и услуг, к которым принадлежит и рынок недвижимости, сопровождается ростом конкуренции и повышением потребительских требований. Посему, исследование факторов конъюнктуры рынка является важной составляющей оценки эффективности любого инвестиционного проекта
Маркетинговое исследование рынка недвижимости и строительства неотъемлемо связано и со стадиями (фазами) жизненного цикла объектов недвижимости, которые предопределяют один из вариантов сегментации этого рынка.
Жизненный цикл объекта недвижимости характерен для каждого сектора недвижимости. Весь жизненный цикл объекта делится на две стадии от бизнес-идеи до окончания строительства или реконструкции длится девелоперская стадия, а после нее — инвестиционная. По окончанию строительства начинается обращение объекта он может быть либо продан, либо оставлен на удержании. В свою очередь, удержание в большинстве случаев заканчивается продажей. Однако собственник может продать объект в текущем состоянии, а может перепозиционировать (перепрофилировать) его, а затем уже реализовывать. В ряде случаев объект может быть снесен, а земельный участок использован совсем для других целей [1].
В продолжение жизненного цикла объекта выделились следующие направления деятельности в сфере маркетинга недвижимости:
маркетинг строящихся объектов (бизнес-идея-окончание строительства) – анализ первичного рынка недвижимости
маркетинг построенных объектов и земельных участков (обращение объекта) – анализ вторичного рынка недвижимости
маркетинг услуг на рынке недвижимости
Следует заметить, что понятие "анализ рынка недвижимости" в его повседневном использовании, на наш взгляд является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере две процедуры:
Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения [2].
Стандартная концепция объекта недвижимости включает в себя следующие маркетинговые операции [1]:
анализ социально-экономической ситуации, бизнес-среды, а также сегментов рынка недвижимости, спроса и предложения;
определение вероятной рыночной стоимости для объектов, расположенных в конкретном географическом месте и выработка конкурентных преимуществ анализируемого объекта;
анализ эффективности инвестиционных проектов, с учетом необходимости привлечения заемных средств и продолжительности строительства.
Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило будущий) момент времени.
Параметры спроса рынка определяются такими удельными показателями, как площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д.
С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос.
Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счет нового прироста ареала, но также за счет изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъемах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья [2].
К признакам несостоятельности анализа параметров спроса следует отнести, в первую очередь, принятие в расчет постоянных значений, как правило, являющихся характерными для момента проведения анализа, а также игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.
Коэффициент поглощения(capture rate), называемый также коэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в условиях конкуренции с другими проектами. После того, как аналитик оценил общий объем увеличения потенциального спроса, необходимо определить критический для проекта параметр - долю общего спроса, на которую, вероятно, может претендовать рассматриваемый проект.
Теоретически, коэффициент поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади (включая площадь объекта) конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. Такой подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.
Для более детального обоснования коэффициента поглощения можно применять специально разработанные модели, описание которых выходит за рамки настоящей работы.
Параметры предложения рынка недвижимости:
объемы предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу и по районам города,
распределение предложений по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости (строительства);
распределение предложений по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий, квартирографии и т.д.);
распределение предложений по диапазонам цен.
Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования.
Принципы маркетингового анализа рынка недвижимости:
Принцип 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность недвижимости. При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь, на наш взгляд, закладывается основа состоятельности исследования в целом.
Принцип 2. Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость. Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образно говоря, "кучей кирпичей", из которых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусства прочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.
Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой четкой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде.
Принцип 4.Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости. В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы.