1.4 Ценовые показатели рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга

Рис. 1.4 Динамика средних цен на недвижимость СПб с декабря 2008г., тыс. руб/м2

Падение средних цен на недвижимость к началу 2010 года составило относительно декабря 2008 года (докризисного периода) около 15-18%. По ходу 2010 года по свидетельству аналитиков, наблюдались лишь незначительные колебания цены в районе +/- 3%. В настоящее время, средняя цена на первичном рынке составляет примерно 72 000 руб./м2

Рис.1.5 Динамика цен на первичном рынке недвижимости по типам квартир Санкт-Петербурга

Дороже всего стоят большие апартаменты (4 и более квартир) – 84 032,1 руб./м2 ввиду того, что на первичном рынке в настоящее время практически отсутствует предложение по ним, да и спросом больше пользуется небольшое по площади жилье. Самые дешевые площади в среднем в 3 комнатных квартирах – 67 994,6 руб./м2.

Рис. 1.6 Динамика цен на первичном рынке недвижимости по типам домов

Если говорить о типах строений, то здесь больше всего ценятся площади в кирпичных домах: цена по данным БН на 25.10.2010 составляла в среднем 76 708,2 руб./м2 на первичном рынке. Динамика стоимости 1 кв. м по типам домов представлена на рис.

Таким образом, основные тенденции развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга таковы:

1. Сокращение предложения на рынке

2. Малоактивный спрос с тенденцией к возрастанию

3. Постепенный рост числа ипотечных сделок

4. Незначительное падение средней цены на рынке жилья по ходу 2010 года.

1.5 Характеристика Калининского административного района г. Санкт-Петербурга

Калининский район расположен в северной части города. На юге, по Арсенальной и Свердловской набережным, он граничит с Центральным районом. По проспектам Руставели и Пискаревскому – с Красногвардейским. По улице Академика Лебедева и по проспекту Культуры – с Выборгской стороной. На севере, по железнодорожной ветке Ручьи–Парнас и восточному участку КАД, проходит граница района с Ленинградской областью. Площадь территории составляет 4 тыс. га. Население насчитывает 462 тысяч человек.

Южная часть Калининского района занята промышленными зонами, северная – спальными кварталами с высокой концентрацией жилой застройки. Свободных пятен для строительства почти не осталось. Перспективы развития территории связывают с реновацией уже сложившихся жилых и промышленных зон.

В промышленных зонах южной части располагается около 30 крупных производств. В их числе – Ленинградский металлический завод, Электродный завод, Завод торгового оборудования, хлебозавод, «Красный Маяк», компрессорный завод, «Арсенал» и др.

Состояние экологии в разных частях района неодинаково. Сильно загазован юг: вблизи Финляндского вокзала, Кондратьевского проспекта и площади Мужества количество вредных выбросов в три раза превышает предельно допустимые нормы. Значительно легче дышится в северной части. Здесь количество вредных выбросов норму не превышает.

Кроме того, центральная и северная части Калининского района неплохо озеленены. Здесь располагается 17 парков и скверов. Общая площадь зеленых насаждений составляет 1,9 тыс. га.

Одно из неоспоримых достоинств района – развитая социальная инфраструктура. Здесь функционируют 35 поликлиник и 10 больниц, 50 школ, а также четыре высших учебных заведения – Санкт-Петербургский государственный технический университет, Институт машиностроения, Военная артиллерийская академия и Военная академия связи. В Калининском районе находится немало объектов истории и культуры, среди них – особняк Нобеля, церковь при Техническом университете, костел Марии Магдалины и другие.

Территорию Калининского района пересекают несколько крупных магистралей. В южной части района транспорт движется по Арсенальной и Свердловской набережным, Лесному проспекту, улице Комсомола и Кондратьевскому проспекту. От Свердловской набережной начинаются Пискаревский и Полюстровский проспекты. Северную часть пересекают проспекты Гражданский, Культуры, Тихорецкий, Луначарского и Светлановский.

Выезд из района в центр города на личном транспорте затруднен. Имеющиеся развязки зачастую не справляются с нагрузкой. В час пик нередко возникают пробки (к примеру, на Пискаревском и Светлановском проспектах, на площади Мужества).

В районе действуют восемь станций метрополитена – «Площадь Ленина», «Выборгская», «Лесная», «Площадь Мужества», «Политехническая», «Академическая», «Гражданский проспект» и «Девяткино». Первые пять обслуживают в основном жителей западных микрорайонов. А для переброски пассажиропотоков из густонаселенной северной (спальной) части отведена практически единственная станция метро – «Гражданский проспект». Ее пропускная способность ограниченна.

По составу и качеству жилищного фонда в Калининском районе можно выделить несколько микрорайонов – кварталы севернее Муринского ручья, Гражданка, Пискаревка, Полюстрово, восточная часть Выборгской стороны.

Кварталы севернее Муринского ручья построены сравнительно недавно. В их составе нет ни старого фонда, ни сталинок. Основной объем – это современные дома 1980–1990-х годов.

В микрорайоне идет уплотнительная застройка – главным образом домами классов «эконом» и «комфорт».

Микрорайон Гражданка является одним из самых популярных у покупателей недвижимости. Жилищный фонд здесь в основном сформирован в 1970–1980-е годы. Он представлен как хрущевками (кварталы вдоль Тихорецкого проспекта, улицы Бутлерова и Ковалевской, проспекта Науки), так и старыми блочными домами 1970-х годов постройки (вблизи от Гражданского, Северного и Светлановского проспектов). Плотность застройки высока, что существенно ограничивает возможности нового строительства

Пискаревка расположена восточнее улицы Бутлерова, между железнодорожной веткой Ириновского направления и Северным проспектом. Жилых кварталов здесь немного, плотность застройки невысокая. Между корпусами разбиты многочисленные скверы. Жилой фонд можно разделить на две части. Первая – это типовые панельные строения в глубине кварталов. Вторая – кирпичные дома вдоль основных магистралей. Несмотря на неплохое состояние последних, спрос на них ограничен: территория не отличается хорошей транспортной доступностью.

Микрорайон Полюстрово находится в юго-восточной части Калининского района. Этот «спальник» расположен вплотную к промышленной части Выборгской стороны. Отсутствие метро снижает популярность территории у покупателей жилья. Жилой фонд – сталинки, хрущевки, старые блочные девятиэтажные дома 504 и 606 серий, кирпичные дома постройки 1970-х годов.

Территория восточной части Выборгской стороны исторически развивалась вокруг Финляндского вокзала, огибая подъездные пути к нему. Здесь есть несколько жилых кварталов, зажатых со всех сторон промышленными зонами. Наиболее характерная застройка: дома старого фонда (в основном расположенные у вокзала) и сталинки. Спрос на квартиры у станции метро «Площадь Ленина» низкий. Он обусловлен неважной экологической обстановкой, близостью вокзала и многочисленными транспортными развязками.

Наибольшим спросом в Калининском районе пользуются современные дома на проспекте Просвещения, Гражданском проспекте. Востребовано современное жилье у станций метро «Площадь Мужества» и «Политехническая» (с видом на парк Сосновка), рядом с метро «Академическая».

Таблица 1.2

Текущее предложение жилой недвижимости в Петроградском районе по типам домов

Тип дома	Текущее предложение квартир, шт.
121 серия	9
504Д серия	2
606 серия	79
Индивидуальный	2
Корабль	49
Панельный	94
Старый фонд (СФ)	10
137 серия	30
600 серия	1
Блочный	31
Кирпично-Монолитный	570
Коттедж	1
Ст.Фонд Кап.Рем.	12
Хрущевка	12
504 серия	37
600.11 серия	11
Брежневка	46
Кирпичный	191
Монолит	1
Сталинский	29

По данным компании Becar Realty Group, Калининский район занимает 9-е место среди районов города по обеспеченности качественными торговыми площадями. Крупными торговыми комплексами, расположенными на территории района, являются: «Родео Драйв» (46 тыс. кв. м), мебельный центр «Грейт» (30 тыс. кв. м), «Академический» (28 тыс. кв. м). Также на территории района находятся несколько гипермаркетов как продовольственных, так и строительных товаров: «О’КЕЙ» на проспекте Просвещения, «Лента» на улице Руставели, «Максидом» на Гражданском проспекте, «К-Раута» на улице Руставели и «Метрика» у станции метро «Академическая». В середине 2008 текущего года произошло открытие еще одного крупного торгово-развлекательного комплекса – «Северный молл» на проспекте Культуры. Общая площадь объекта составит 32 тыс. кв. м.

Территория Калининского района застроена плотно, масштабных проектов по строительству жилья практически нет, в основном ведется точечная уплотнительная застройка. В районе возводят дома крупные строительные компании – «Строймонтаж», «ЛенСпецСМУ», Setl City – Петербургская Недвижимость.

Едва ли не единственный образец комплексной застройки в районе – жилой квартал вблизи Полюстрово. Проект планировки и межевания территории квартала 24–27 был утвержден в конце декабря 2007 года на заседании правительства. Площадь территории застройки составляет 50,5 га. Из них под возведение жилья отведено 36 га, на которых построят 432 тыс. кв. м. Также здесь планируется построить 2 школы и 3 дошкольных учреждения. Ожидается, что через некоторое время в микрорайоне будут прокладывать метро и возводить крупный торговый центр.

Перспективы развития жилищной функции района также связывают с реализацией городской программы реновации территорий, застроенных домами первых массовых серий. В список кварталов, предназначенных для реновации в Калининском районе, вошли четыре территории – квартал 1-1А вдоль Гражданского проспекта, квартал 55 по Тихорецкому проспекту, квартал 12 между Лесным и Кондратьевским проспектами, а также кварталы 17 и 17А, ограниченные Северным проспектом, улицей Карпинского, проспектом Науки и улицей Софьи Ковалевской.

Перспективными с точки зрения развития жилья являются также граничащие с Калининским районом поселки Всеволожского района Ленобласти Мурино и Новое Девяткино. Это единственная областная территория, до которой можно доехать на метро – здесь находится конечная станция Кировско-Выборгской линии «Девяткино». Хорошая транспортная доступность и близость к городу обеспечивают неплохие перспективы развития жилищного строительства в этом районе.

Средние цены 1 кв. м и их динамика в районе за последние 3 месяца изображены на рис. 1.7

Рис. 1.7 Динамика средней цены и текущие цены на рынке недвижимости Калининского р-на СПб