2. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

2.1 Права, обязанности и ответственность сторон договора пожизненного содержания с иждивением

Основное значение имеют обязанности плательщика содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключения договора.

Пожизненное содержание предназначено для обеспечения потребностей граждан, так как получателями по этому договору могут быть только граждане. Поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением выступают получатель ренты и ее плательщик. Получатель ренты (рентный кредитор) – это лицо, которое передало свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного промежутка времени (к примеру, в период своей жизни) дохода (ренты). Плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного промежутка времени доход (ренту) в денежной или иной форме [12].

Граждане, проживающие в жилом помещении, переданном под выплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, пользуются им на условиях, предусмотренных ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (далее – ЖК РФ) для лиц, получивших право проживания на основании завещательного отказа. Дееспособные пользователи, обладающие ограниченным вещным правом на переданное помещение, несут пожизненную и солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.

Солидарная ответственность, как отмечает О.Н. Бобровская, «предполагает равную ответственность по коммунальным платежам вместе с собственником, исключая уплату налогов, связанных с переходом права собственности на объект. При том возможном условии, что пользование помещением собственником может быть исключено, вследствие незначительности его объема. Отказ получателя ренты от несения такой обязанности может быть обжалован собственником в суде».

Важным является вопрос о праве собственника пользоваться жилым помещением, переданным под выплату пожизненного содержания с иждивением. Сохранение права пользования жилым помещением за получателем ренты лишит собственника права пользования этим же помещением с той же вероятностью, какая имеет место при завещательном отказе, наделяющем отказополучателя правом пожизненного пользования помещением наследника. В этом случае право собственника-наследника и собственника-плательщика ренты во многом ограничено, а по объему гораздо меньше, чем права лиц, обладающих ограниченным вещным правом.

Плательщик пожизненного содержания с иждивением принимает на себя соответствующее обязательство по договору и в момент его заключения осведомлен о правовых последствиях (а именно о праве лица, передавшего жилое помещение под выплату ренты, продолжать проживать в нем). По этой причине он лишен также права обратиться за судебной защитой, требуя отмены права проживания получателя ренты, как это имело бы место в случае завещательного отказа.

На плательщика пожизненного содержания с иждивением могут быть возложены договором и иные обязанности. Так, в частности, Л.Б. Ситдикова и К.Г. Токарева приводят следующие случаи: «на практике получателями ренты часто выступают пожилые люди, для которых самостоятельная уплата налога на доходы физических лиц и заполнение налоговой декларации представляют значительные сложности. Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ) позволяет в таких ситуациях переложить эти обязанности на плательщика ренты либо на другое лицо».

Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК РФ регулирование относится преимущественно к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик пожизненного содержания с иждивением отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК РФ приведены земельные участки, предприятия, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик – лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК РФ) [25].

Просрочка исполнения обязанности по выплате пожизненного содержания с иждивением вне зависимости от формы ренты и разновидности рентного договора влечет ответственность плательщика ренты в виде уплаты получателю ренты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Своевременность неденежного рентного предоставления данной санкцией не обеспечивается.

При невыполнении плательщиком ренты обеспечительных обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 587 ГК РФ (не предоставлена банковская гарантия, не заключен договор поручительства и т.д.), а равно в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, в содержание рентного обязательства помимо указанной основной и дополнительной обязанности включается обязанность плательщика ренты полностью и в срок уплатить цену приобретаемого имущества. Исполнение данной обязанности, а также ответственность за ее нарушение определяются по правилам, применимым к купле-продаже (ст. 486 ГК РФ).

В качестве общего правила закреплено, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК РФ. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае – приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии – при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок – получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК РФ со ссылкой на договор ренты. Интересы кредитора оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя [26].

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК РФ для случаев реорганизации юридического лица – плательщика ренты.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество. Прежде всего, это относится к передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК РФ у такого получателя ренты возникает залоговое право на указанное имущество.

По мнению О.Н. Бобровской, «обращения за судебной защитой собственником жилого помещения, переданного под выплату пожизненного содержания с иждивением, с перспективой их удовлетворения, могут иметь место: при отказе получателя ренты нести солидарную ответственность за коммунальные платежи в помещении, право пользования которым сохранено за получателем ренты; в случае споров о порядке пользования жилым помещением собственником и третьими лицами; о предоставлении компенсационных платежей в связи с несением получателем ренты налогового бремени; о производстве индексационных выплат по безосновательным требованиям получателя ренты».

В случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или иной способ), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. Придавая особое значение данному договорному условию, ст. 587 ГК РФ признает его существенным, следовательно, при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю пожизненного содержания с иждивением, залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимого имущества (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь идет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК РФ к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Условие об определенном способе обеспечения или о страховании может быть включено в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК РФ подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК РФ (учетная ставка банковского процента).

Обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК РФ размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Именно такой вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК РФ требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства [23].

Таким образом, обязанность плательщика заключается в уплате пожизненного содержания с иждивением, т.е. в том, чтобы выплачивать ее в указанном в договоре порядке и размере. Просрочка исполнения обязанности по выплате пожизненного содержания с иждивением влечет ответственность плательщика в виде уплаты получателю процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором пожизненного содержания с иждивением.