Глава 3. Обращение взыскания на заложенное имущество

3.1 Правовой режим имущества, являющегося предметом залога по договору ипотеки

Поскольку предмет ипотеки (дом, квартира, земельный участок и т.д.) остается у залогодателя, то он сохраняет право пользования им. Причем стороны в договоре ипотеки не могут ограничить это право залогодателя. Законодатель особо подчеркивает, что заложенное имущество должно использоваться по назначению. Так, если предметом ипотеки является жилое помещение, то залогодатель должен пользоваться им в качестве такового, а не использовать его как склад. В договоре об ипотеке можно указать приблизительные пределы пользования заложенным имуществом, которые будут рассматриваться не как ограничения прав залогодателя, а лишь как их конкретизация²⁰.

Залогодатель (собственник вещи) сохраняет право извлекать из заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества плоды (например, фрукты в заложенном земельном участке, на котором находится фруктовый сад) и доходы (например, сдача внаем жилого помещения).

Вопрос о том, кто приобретает права на эти плоды и доходы, решается сторонами в договоре ипотеки.

По общему правилу залогодатель, оставаясь собственником заложенного имущества, несет бремя его содержания и расходы по поддержанию его в исправном состоянии. Вместе с тем в договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что указанные расходы возлагаются на залогодержателя.

Сохранность заложенного имущества предполагает, что обязанностью залогодателя является производство как текущего, так и капитального ремонта. Под текущим ремонтом следует понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушающих его целостность, не повлекших разрушение или порчу его существенных частей (замена протекающего участка крыши, вставка стекла в разбитом окне).

Тогда как капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующих значительных затрат (замена перекрытий в жилом доме).

Так как заложенное имущество остается во владении залогодателя, последний должен предпринять необходимые меры для его защиты от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. В случае предъявления к залогодателю другими лицами требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение заложенного имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. Среди предъявляемых требований законодатель упоминает, прежде всего, требование о признании права собственности и других прав. Законодатель говорит о немедленном уведомлении залогодержателя, из чего следует, что собственник заложенной недвижимости должен это сделать в тот же день, когда ему стало известно о претензиях третьих лиц²¹.

Также при предъявлении к залогодателю соответствующего иска залогодатель обязан привлечь залогодержателя к участию в таком деле в качестве третьего лица. Для этого залогодатель должен заявить суду соответствующее ходатайство.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения кредитного договора при грубом нарушении залогодателем указанных правил использования, содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. Если в удовлетворении такого требования банка отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Установление ипотеки не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимого имущества залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. В договоре об ипотеке может быть установлено правило, запрещающее отчуждение заложенного имущества любым способом за исключением передачи в порядке наследования. При отсутствии запрещения на отчуждение заложенного имущества залогодатель вправе совершать сделки по его отчуждению, получив предварительное согласие залогодержателя.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При этом получается, что кредит должен возвращать один (прежний собственник), а риск обращения взыскания несет другой (новый собственник).

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Заложенное имущество может перейти в собственность не одного, а нескольких лиц, которые все будут рассматриваться в качестве новых залогодателей. Если заложенное имущество может быть разделено в натуре (например, земельный участок был разделен на несколько более мелких) и продано нескольким лицам, то каждое из них является правопреемником залогодателя и несет последствия неисполнения кредитного договора продавцом пропорционально части приобретенного имущества.

Как было отмечено выше, отчуждение заложенного имущества производится по общему правилу с согласия залогодержателя. Если же указанное правило было нарушено, то законодатель предоставляет залогодержателю по его выбору право:

— требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной; либо

— требовать досрочного возврата кредита и обращения взыскания на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит.

Имущество, заложенное по одному договору об ипотеке (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог по другому договору об ипотеке (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается только при отсутствии прямого запрещения в предшествующих договорах на ипотеку того же имущества. Такие запрещения могут носить временный характер, т.е. запрещать последующую ипотеку в течение определенного времени.

Предшествующий договор об ипотеке может прямо не запрещать последующую ипотеку, однако устанавливать условия, при соблюдении которых она может иметь место. Для того чтобы заключить последующий договор об ипотеке, необходимо соблюдать эти условия.

Если же, несмотря на запрещение, содержавшееся в предшествующем договоре, договор последующей ипотеки все же был заключен, то он может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.