3.2 Судебный и внесудебный порядок обращения взыскания

Свои особенности при залоге недвижимости присущи также для процедур обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Так, по общему правилу, требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества только по решению суда²². Единственное исключение сделано для случаев, когда после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение было нотариально удостоверено (п.1 ст.349 ГК РФ). Однако из данного правила есть целый ряд исключений. Так в дополнение к случаям, перечисленным в п.3 ст.349 ГК РФ, п.2 ст. 55 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что исключается внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, если:

- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

- предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласие в письменной или иной установленной федеральном законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Если имущество является предметом ипотеки по нескольким договорам, то соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодателей по предшествующим договорам об ипотеке.

В случае, когда основное обязательство подлежит исполнению периодическими платежами, то согласно ст. 50 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество допускается только при систематическом нарушении сроков внесения платежей (более 3 раз в течение 12 месяцев). Иное может быть предусмотрено договором об ипотеке.

Важно отметить, что Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по сравнению с п.2 ст. 350 ГК РФ ограничивает случаи, при которых залогодатель вправе просить суд об отсрочке реализации заложенного имущества до одного года (п.3 ст.54), оставив такую возможность при наличии уважительных причин только в следующих случаях:

а) залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

б) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При этом отсрочка реализации имущества не допускается, если:

- она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

- в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

3.3 Прекращение ипотеки

Основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке является одностороннее заявление законного владельца закладной. Кроме того, регистрационная запись может погашаться в результате совместного заявления залогодателя и залогодержателя (в тех случаях, когда закладная не выдавалась, а только заключался договор ипотеки). Наконец, ипотека может прекращаться на основании решения суда о ее прекращении. Данное решение может быть вынесено судом, как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки²³. Так, ипотека, будучи акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства. Ипотека прекращается также в связи с признанием недействительной или расторжением собственно ипотечной сделки. Погашение регистрационной записи об ипотеке предполагает аннулирование и закладной. Регистрация ипотеки является публичной.

Для прекращения ипотеки, в органы государственной регистрации прав, подаются:

Заявление от кредитора (залогодателя) вместе с закладной, в которой имеется отметка об исполнении всех обязательств по ипотеке;

Совместное заявление заемщика и кредитора;

Решение суда о прекращении ипотеки;

Если предметом ипотеки является жилой дом с земельным участком, то в случае потери (уничтожения) недвижимости, ипотека земельного участка не прекращается. Сведения о прекращении ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.  

Приведем пример из судебной практики:

Тавдинский районный суд Свердловской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тыченюк Н.Е. к нотариусу нотариальной конторе г. Тавды Свердловской области Прошкиной Е.О. о снятии ограничения права собственности на недвижимое имущество - прекращении ипотеки, установил следующее: Тыченюк Н.Е. обратилась в Тавдинский районный суд с иском к нотариусу нотариальной конторы г. Тавды Прошкиной Е.О. о снятии ограничений права собственности на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: Свердловская область ххх.

В обоснование иска Тыченюк Н.Е. указала, что по договору купли-продажи от ххх года приобрела в собственность квартиру № х в д. № х по ул. ххх Свердловской области за ххх рублей. Согласно п. 12 договора ххх рублей уплачены были ей при подписании договора, а остальные ххх рублей оплачены ххх года. Факт уплаты удостоверен нотариусом г. Тавды Крутиковой Т.Г. в данном договоре. Договор купли-продажи от ххх года был зарегистрирован в учреждении юстиции и выдано свидетельство о государственной регистрации права. В графе: существующие ограничения, указана ипотека, так как на момент регистрации права вторая часть суммы по договору не была оплачена. Оплата полностью произведена ххх года.

В судебном заседании истец уточнила заявленные исковые требования, просила снять существующие ограничения права собственности на квартиру № х в доме № х по ул. ххх Свердловской области - прекратить ипотеку.

Ответчик – нотариус нотариальной конторы г. Тавды Прошкина Е.О. в судебное заседание не явилась, представила в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Третье лицо –А., являющаяся представителем продавца по сделке, в судебное заседание не явилась, однако надлежащим образом была уведомлена о месте и времени рассмотрения дела, уважительных причин неявки в суд не представила.

Суд, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, заслушав пояснения истца, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда о прекращении ипотеки.

В судебном заседании установлено, что ххх года А., действующая по доверенности от Ф., и Тыченюк Н.Е. заключили договор купли-продажи, по которому Ф. продала, а Тыченюк Н.Е. купила в частную собственность жилое помещение – квартиру под номером х, находящуюся в д. № х по ул. ххх Свердловской области.

Согласно п.3 вышеуказанного договора, квартира продана покупателю за ххх рублей, уплаченных продавцу следующим образом: ххх руб. при подписании договора, остальные ххх рублей полностью после подписания настоящего договора, но не позднее ххх года.

Договор удостоверен нотариусом г. Тавды Свердловской области Крутиковой Т.Г.

Далее в договоре имеются записи А. (представителя продавца), что ххх руб. по договору она получила ххх года, а остальные ххх рублей получила ххх года. Данные записи удостоверены нотариусом г. Тавды Свердловской области Крутиковой Т.Г.

Третье лицо А. в судебном порядке данные обстоятельства не оспаривает.

Продавец дома – Ф. умерла ххх года, что подтверждается актовой записью о смерти.

По сведениям нотариуса г. Тавды и Тавдинского района Свердловской области после смерти Ф. с заявлением о принятии наследства никто не обращался, завещание не составлялось.

Поскольку задолженность Тыченюк Н.И. по основному обязательству погашена, следовательно, истец не имеет иной возможности защитить свои права, кроме как через суд с требованием о прекращении ипотеки, поэтому суд считает, что требование истца о прекращении обременения в виде ипотеки за номером ххх от ххх года по договору купли-продажи от ххх года заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил: Прекратить существующее ограничение в виде ипотеки права собственности на квартиру общей площадью ххх кв.м., жилой площадью ххх кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область ххх, в соответствии с договором купли-продажи от ххх года, заключенным между А., действующей в интересах Ф. , и Тыченюк Н.Е., регистрационная запись ххх от ххх года²⁴.